Mietzinserhöhung und andere einseitige Vertragsänderungen
In der HEV-Serie wird auf teure Fehler beim Vermieten eingegangen. In dieser Folge geht es um die Erhöhung des Mietzinses bzw. um andere einseitige Vertragsänderungen durch den Vermieter während eines laufenden Mietverhältnisses und worauf dabei geachtet werden muss.
Der Vermieter kann den Mietzins (Nettomietzins und/oder Nebenkosten) jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen bzw. den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters ändern, indem er beispielsweise neue Nebenkosten einführt, eine Sicherheitsleistung neu verlangt bzw. diese erhöht, den Estrich zwecks Ausbau des Dachstocks dem Mieter entzieht, neue allgemeine Vertragsbedingungen einführt oder die Kündigungstermine und –fristen ändert (Art. 269d OR).
Der Vermieter muss (1) das amtlich genehmigte Formular verwenden, (2) die Mietzinserhöhung bzw. die einseitige Vertragsänderung klar begründen und (3) er darf mit der Mitteilung weder die Kündigung androhen noch aussprechen. Erfüllt der Vermieter eine oder mehrere der genannten drei Voraussetzungen nicht, so ist die Mietzinserhöhung bzw. die einseitige Vertragsänderung nichtig. Eine nichtige Mietzinserhöhung muss vom Mieter grundsätzlich nicht angefochten werden und er kann die Nichtigkeit jederzeit geltend machen, selbst wenn er den „erhöhten“ Mietzins jahrelang anstandslos bezahlt hat. Zudem kann er zu viel bezahlte Mietzinse bzw. Nebenkosten aufgrund der ungerechtfertigten Bereicherung bis zu 10 Jahre (Art. 67 OR) zurückverlangen. Bei CHF 300 pro Monat kann dies nach 10 Jahren CHF 36‘000 ausmachen!
Der Vermieter muss bei der Mitteilung der Mietzinserhöhung bzw. einer andern einseitigen Vertragsänderung die vertraglichen oder gesetzlichen Kündigungsfristen und –termine sowie die 10-tägige Bedenkfrist des Mieters zwingend beachten. Da es auch die siebentätige Abholfrist zu berücksichtigen gilt, ist dem Vermieter zu empfehlen, das Formular spätestens am 10. des Monats, bevor die Kündigungsfrist zu laufen beginnt, der Post (per Einschreiben) zu übergeben. Für dessen Gültigkeit muss der Vermieter das Formular ausserdem eigenhändig unterschreiben, den bisherigen Mietzins und die bisherigen Nebenkosten (pauschal oder akonto) sowie den Zeitpunkt angeben, auf den die Änderung in Kraft treten soll. Eine rückwirkende Erhöhung des Mietzinses bzw. eine andere rückwirkende einseitige Änderung des Mietvertrages ist nicht möglich.
Im Mietrecht gibt es viele Stolpersteine für den Vermieter und Fehler können gravierende finanzielle Folgen haben. Seien Sie deswegen vorsichtig und achten Sie darauf, dass Sie die Formvorschiften immer einhalten. Bei Fragen helfen Ihnen die HEV-Rechtsberater gerne weiter.
In der nächsten Folge geht es um die Kündigung.
Bisherige Folgen der HEV Serie: Teure Fehler beim Vermieten: