Betriebskosten bei Pauschalabzug

04.11.2009
Für den Vermieter bedeutet dies ein administrativer Mehraufwand. Eine wichtige Frage ist: Wie wird das steuerbare Einkommen aus Vermietung bei Anwendung des Pauschalabzugs korrekt berechnet?

Grundsätzlich sind sämtliche Miet- und Pachtzinseinnahmen steuerbar, wobei die Gewinnungskosten abziehbar sind. Gewinnungskosten sind die Versicherungsprämien und die Kosten der Verwaltung durch Dritte sowie die Unterhaltskosten und die vom Eigentümer getragenen Betriebskosten. Für Liegenschaften im Privatvermögen, die überwiegend privat genutzt werden, kann anstelle der effektiven Kosten ein Pauschalabzug geltend gemacht werden, wobei hier die kantonalen Eigenheiten zu beachten sind.

Mit dem Pauschalabzug sind dann sämtliche Unterhaltskosten, Versicherungsprämien, Drittverwaltungskosten sowie Umweltschutz- und Energiesparmassnahmen gedeckt. Zudem sind auch die Schuldzinsen als Gewinnungskosten abzugsfähig. Der Schuldzinsabzug ist dabei nach oben limitiert und darf den Bruttoertrag aus beweglichem und unbeweglichem Privatvermögen (inklusive Eigenmietwert) und weiterer Fr. 50 000.- nicht übersteigen.

Effektive Kosten

Der Steuerpflichtige ist - wie bereits erwähnt - berechtigt, anstatt die effektiven Unterhaltskosten, Versicherungsprämien und Drittverwaltungskosten abzuziehen, eine Pauschale in Abzug zu bringen. In den meisten Kantonen steht es dem Steuerpflichtigen zudem frei, jährlich zwischen dem Pauschalabzug und der effektiven Abrechnung zu wechseln («Wechselpauschale»).

Rechnet der Eigentümer nun die Unterhaltsaufwendungen, die Drittverwaltungskosten und die Versicherungsprämien effektiv ab, werden sich kaum je Probleme stellen, da er automatisch auch die übrigen Gewinnungskosten und insbesondere auch die von ihm bezahlten Betriebskosten in Abzug bringen wird, die für das Mietobjekt anfallen.

Pauschalabzug

Die Ausgangslage ist demgegenüber bei Anwendung der Pauschale anders: Vielfach wird der Eigentümer zur Ermittlung der steuerbaren Mieteinnahmen die Unterhaltspauschale vom jährlichen Nettomietzins in Abzug bringen. Dies dürfte oft zu einem falschen Ergebnis führen, da der Nettomietzins in der Regel noch diverse Betriebskosten beinhaltet, die der Vermieter bezahlt. Ist dies der Fall, sind vom Nettomietzins vorgängig die nicht dem Mieter auferlegten Betriebskosten abzuziehen, bevor die Unterhaltspauschale abgezogen wird. Ansonsten versteuert man fälschlicherweise ein zu hohes Mieteinkommen!

Abzugsberechtigte Betriebskosten

Im Wesentlichen können vor dem Abzug der Unterhaltspauschale die folgenden Betriebskosten als Gewinnungskosten von den Mietzinseinnahmen abgezogen werden, wenn diese vom Mieter nicht bezahlt werden:

  • Verbrauchskosten für Gas, Heizöl (inklusive Heizungs- und Warmwasserkosten.
  • Verbrauchskosten für Allgemeinstrom (Beleuchtung, Waschmaschine etc.)
  • Verbrauchskosten für Wasser und Abwasser (inkl. Waschmaschine) sowie Kehricht
  • Grundgebühren für Wasser, Abwasser (ARA-Gebühren), Entwässerung, Strom, Erdgas, Fernheizung und Kehricht
  • Grundgebühren für die Feuerschau und die Kaminfegerkosten
  • Kosten für die Vermietung, Erhebung der Mietzinse, Betreibungen, Ausweisungen und Prozesse mit Mietern
  • Kosten für Treppenhausreinigung und die Reinigung von weiteren allgemeinen Räumen (Vorräume, Kellerräume und Estrich)
  • Die übrigen Kosten der Hauswartung (ohne Kosten für Gartenunterhalt und Umgebungspflege)
  • Kanalisationsgebühren (vgl. etwa das «Merkblatt des Kantonalen Steueramtes über die steuerliche Abzugsfähigkeit von Kosten für den Unterhalt und die Verwaltung von Liegenschaften» des Kantons Zürich vom 31. August 2006.)

 

Kein Doppelabzug

Wichtig ist, dass diese Kosten nur abgezogen werden können, wenn sie tatsächlich vom Eigentümer und nicht vom Mieter bezahlt werden. Eine entsprechende Aufstellung ist auf einem Beiblatt zur Steuererklärung einzureichen. Dies erspart unnötige Rückfragen. Entgegen der Ansicht einzelner kantonaler Steuerämter müssen vom Vermieter bezahlte Kaminfegergebühren ebenfalls als Betriebskosten abziehbar sein, da diese reine Gewinnungskosten sind.

Eigentliche Unterhaltskosten, Versicherungsprämien oder Drittverwaltungskosten, die in den Pauschalabzug fallen, dürfen nicht abgezogen werden; ein solcher Doppelabzug wäre unzulässig und wird von den Steuerbehörden nicht akzeptiert.

Beispiel:

Ein Eigentümer vermietet eine Wohnung zu einem monatlichen Nettomietzins von Fr. 1 200.- inklusive Nebenkosten. Dies ergibt jährliche Mietzinseinnahmen von
Fr. 14 400.-. Dem Eigentümer fallen monatlich Fr. 200.- als Betriebskos­ten an, die er selber bezahlt und die im Nettomietzins inbegriffen sind. Vergisst nun der Eigentümer die Betriebskosten in Abzug zu bringen, beträgt der zu versteuernde Mietertrag nach Abzug einer Unterhaltspauschale von 20 Prozent Fr. 11 520. -.

 

Zieht der Vermieter jedoch zuvor von den Fr. 14 400.- Mietzinseinahmen die im Nettomietzins enthaltenen Betriebskosten in der Höhe von
Fr. 2 400.- (12 x Fr. 200.-) ab, ist die Unterhaltspauschale von Fr. 12'000.- abzuziehen, was einen steuer­baren Mietertrag von Fr. 9 600.- ergibt, womit sich das steuerbare Einkommen um Fr. 1 920.- vermindert.

Von: HEV Schweiz