Steuern beim Hausverkauf
Beim Verkauf einer Liegenschaft, sei es ein Haus oder eine Eigentumswohnung, muss der Verkäufer die Grundstückgewinnsteuer bezahlen. Diese Steuer kann mehrere zehntausend Franken betragen. Mit einer guten Planung und entsprechenden Vorkehrungen kann dieser Steuerbetrag reduziert werden.
Vorkehrungen vor dem Verkauf
Bei der Grundstückgewinnsteuer können wertvermehrende Investitionen bei den Anlagekosten aufgerechnet werden. Damit reduziert sich der Gewinn und die Steuer fällt tiefer aus. Dabei können alle wertvermehrenden Investitionen während der gesamten Haltedauer geltend gemacht werden. Damit diese Aufwendungen dem Steueramt nachgewiesen werden können, sollten alle Belege aufbewahrt werden. Bei der Grundstückgewinnsteuer gilt keine Verjährung nach 10 Jahren.
Ab einer Haltedauer von fünf Jahren wird die Grundstückgewinnsteuer um 5 Prozent reduziert, jedes weitere Jahr ergibt eine zusätzliche Ermässigung von 3 Prozent. Nach 20 Jahren ist jedoch die maximale Ermässigung von 50 Prozent erreicht. Bei der Berechnung der Haltedauer werden immer nur die vollen Jahre berücksichtigt. Aus diesem Grund kann es sinnvoll sein, die Eigentumsübertragung so zu planen, dass diese nicht kurz vor einem vollen Haltedauerjahr liegt.
Wird vor oder nach dem Verkauf eine andere Liegenschaft gekauft, kann normalerweise ein Teil der Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden. Damit kann aufgrund der längeren Haltedauer von einer grösseren Ermässigung profitiert werden. In der Regel sollten nicht mehr als zwei Jahre zwischen dem Verkauf und der Ersatzbeschaffung liegen.
Optimierungen bei der Steuererklärung
Wurde die Liegenschaft vor mehr als 20 Jahren gekauft, kann beim Verkauf der Verkehrswert vor 20 Jahren bei den Anlagekosten eingesetzt werden. Damit muss bei einer langen Besitzdauer nicht der gesamt Wertzuwachs versteuert werden. Der vom Steueramt berechnete Wert sollte im Zweifelsfall durch eine Fachperson überprüft werden. Wurde die Liegenschaft in der Hochpreisphase zu Beginn der 90er Jahre gekauft, kann der tatsächliche Kaufpreis allenfalls höher sein als der Verkehrswert vor 20 Jahren. In diesem Fall sollte der effektive Kaufpreis eingesetzt werden, dadurch können dann auch alle getätigten wertvermehrenden Investitionen bei den Anlagekosten angerechnet werden.
Wenn beim Verkauf die Festhypothek vorzeitig gekündigt werden muss, verlangt die Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese kann je nach Situation mehrere zehntausend Franken betragen. Diese Kosten können bei der Steuererklärung geltend gemacht werden, wodurch sich der steuerbare Gewinn verkleinert.
Bei Eigentumswohnungen wird in der Regel ein Erneuerungsfonds geäufnet. Der Anteil an diesem Erneuerungsfonds geht beim Verkauf an den neuen Eigentümer und sollte entsprechend beim Verkaufspreis berücksichtigt werden. Bei der Grundstückgewinnsteuer kann der Anteil des Erneuerungsfonds beim Verkaufserlös abgezogen werden. Deswegen sollte im Kaufvertrag der Erneuerungsfonds separat aufgeführt und nicht im Verkaufspreis enthalten sein.
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, mit welchen die Grundstückgewinnsteuer reduziert werden kann. Damit die optimalste Lösung gefunden werden kann, ist eine rechtzeitige Planung wichtig. Deswegen sollten die Möglichkeiten, schon frühzeitig vor dem eigentlichen Verkauf, mit einer Fachperson besprochen werden.
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