Abschaffung Eigenmietwert, neues Energiegesetz. Was sollen Hauseigentümer machen?
Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts und dem neuen Energiegesetz stehen zwei gravierende Änderungen für Hauseigentümer vor der Tür. Auch wenn noch unsicher ist, wann diese Änderungen in Kraft treten, können sich Haus- und Wohneigentümer schon heute darauf vorbereiten.
Welche zwei Themen interessieren aktuell die Haus- und Wohneigentümer am stärksten? Das sehr grosse Interesse an der HEV Veranstaltung vom 18. März 2019 gibt eine klare Antwort auf diese Frage. Es ist der Eigenmietwert und das Energiegesetz. Nachdem schon im vergangenen Herbst diese Veranstaltung ausgebucht war, wurde diese ein zweites Mal durchgeführt. Wieder war das Kongresszentrum Gate27 bis auf den letzten Platz gefüllt, über 600 Personen informierten sich über die mögliche Abschaffung des Eigenmietwerts, die kommenden Verschärfungen beim Energiegesetz und auf was man beim Wechsel vom Einfamilienhaus in eine Wohnung achten sollte.
Da sowohl beim Eigenmietwert, wie auch beim Energiegesetz, weder das Resultat noch der Termin bekannt ist, tappen Haus- und Wohneigentümer im Dunkeln und wissen nicht wie sie sich jetzt verhalten sollen. Auch die HEV-Experten Hans Egloff und Thomas Ammann konnten dazu kein Patentrezept geben, zu unsicher ist die derzeitige Situation. Es gibt aber sinnvolle Massnahmen, welche nicht schaden und schon jetzt umgesetzt werden können.
Eigenmietwert
Nachdem die ständerätliche Kommission ihren Vorentwurf zur Abschaffung des Eigenmietwerts verabschiedet hat, wird nun die Vernehmlassung durchgeführt. Wenn der Eigenmietwert wegfällt, werden auch die Abzugsmöglichkeiten für Unterhaltsarbeiten wegfallen oder sich zumindest auf Energie- und Umweltschutzmassnahmen beschränken. Die definitive Umsetzung wird vom neuen National- und Ständerat bestimmt. Wie eigentümerfreundlich diese Umsetzung erfolgen wird, wird auch von den Wahlen im Herbst 2019 abhängen. Deswegen bitte ich Sie jetzt schon: Wählen Sie am 20. Oktober 2019 die vom Hauseigentümerverband empfohlenen Kandidatinnen und Kandidaten. Neben der Umsetzung steht auch in den Sternen, wann der Eigenmietwert und damit die Abzugsmöglichkeiten wegfallen. Frühestens ist das 2021 möglich, ich gehe aber von einem späteren Zeitpunkt aus, insbesondere wenn es zu einer Volksabstimmung kommt.
Plant der Hauseigentümer in den nächsten Jahren grössere Unterhaltsarbeiten, können diese vorgezogen werden, damit diese auf jeden Fall noch steuerlich abgezogen werden können. Da Einlagen in der Erneuerungsfonds ebenfalls steuerlich abzugsfähig sind, können Stockwerkeigentümergemeinschaften die jährlichen Einzahlungen erhöhen.
Steht eine Verlängerung der Hypothek an, sollte man sich Gedanken zur neuen Laufzeit machen. Möchte man nach Abschaffung des Eigenmietwerts die Hypothek zurückzahlen oder reduzieren, sollte man keine zu lange Festhypothek wählen.
Energiegesetz
Für das neue Energiegesetz wurde im Kanton Zürich die Vernehmlassung durchgeführt. Als nächstes wird der Regierungsrat die Vorlage ausarbeiten, welche vom Kantonsrat behandelt wird. Wie dieses neue Energiegesetz am Schluss ausgestaltet ist und welche Einschränkungen es für Haus- und Wohneigentümer bringen wird, kann heute noch nicht prognostiziert werden. Mit den Veränderungen im Regierungs- und Kantonsrat nach den Wahlen vom 24. März muss aber befürchtet werden, dass das neue Energiegesetz einige spürbare Verschärfungen zulasten der Haus- und Wohneigentümer bringen wird. Auch beim Energiegesetz ist es unsicher, wann dieses in Kraft treten wird, es kann auch bei diesem Gesetz noch eine Volksabstimmung geben.
Für viele Hauseigentümer mit einer Gas- oder Ölheizung kann es mit dem neuen Energiegesetz zu Problemen und Mehrkosten beim Heizungsersatz kommen. Das neue Gesetz wird voraussichtlich verlangen, dass dann ein Wärmeanteil von mindestens 10 Prozent durch erneuerbare Energie gedeckt werden muss. Nach heutigem Stand wären von dieser Auflage aber keine Liegenschaften betroffen, welche einen tiefen Energiebedarf aufweisen. Ergibt der Gebäudeausweis der Kantone (GEAK) eine Gesamtenergieeffizenz von D oder besser, kann die bestehende Gas- oder Ölheizung ohne weitere Auflagen ersetzt werden.
Hauseigentümer mit einer älteren Gas- oder Ölheizung sollten sich heute schon Gedanken zum Heizungsersatz machen. Ansonsten riskiert man, dass man mit dem neuen Energiegesetz die Heizung nicht mehr einfach ersetzen kann. Eine Möglichkeit ist, die alte Gas- oder Ölheizung vorzeitig zu ersetzen, damit man nachher wieder 20 Jahre Ruhe hat.
Wenn man die alte Gas- oder Ölheizung noch nicht ersetzen möchte, aber auch keine Probleme beim zukünftigen Ersatz riskieren möchte, dann kann ein GEAK sinnvoll sein. Ergibt dieser einen Wert von D oder besser, kann die Ölheizung nach heutigem Wissensstand auch mit dem neuen Energiegesetz ohne zusätzliche Auflagen ersetzt werden.
Möchte man das Einfamilienhaus in den nächsten Jahren verkaufen, bringt ein vorzeitiger Ersatz der Gas- oder Ölheizung nicht nur Vorteile. Möchte der neue Eigentümer ein Haus ohne Gas- oder Ölheizung, wird er nicht bereit sein, den höheren Kaufpreis aufgrund der neuen Gas- oder Ölheizung zu bezahlen. In diesem Fall wäre es sinnvoller, das Haus zu verkaufen, bevor die Heizung ersetzt werden muss. So kann der neue Eigentümer selber entscheiden, wie er die Heizung ersetzen möchte.
Unterstützung durch den HEV Region Winterthur
Für Hauseigentümer ist es nicht immer einfach zu entscheiden, ob und wenn ja welcher Handlungsbedarf durch das neue Energiegesetz besteht. Damit Sie einen seriösen, kompetenten und unabhängigen Expertenrat erhalten, bietet der HEV Region Winterthur verschiedene Dienstleistungen an. Sie erhalten damit die beste Empfehlung für sich und Ihre Liegenschaft und als Mitglied profitieren Sie immer vom attraktiven Mitgliederrabatt.
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