Abschaffung Eigenmietwert: Steuertipp Stockwerkeigentum und Erneuerungsfonds
Bis der Eigenmietwert am 1. Januar 2029 und damit auch die Steuerabzüge wegfallen können Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer die Steuerrechnung mit geeigneten Massnahmen reduzieren.
Nachdem das Stimmvolk Ende September 2025 die Abschaffung des Eigenmietwerts beschlossen hat, gab der Bundesrat am 1. April 2026 bekannt, dass der Eigenmietwert auf den 1. Januar 2029 wegfällt. Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts fallen auch die steuerlichen Abzugsmöglichkeiten von Unterhaltsarbeiten und Einlagen in den Erneuerungsfonds weg.
Eigentümerinnen und Eigentümer von Eigentumswohnungen können somit noch bis Ende 2028 die Einlagen in den Erneuerungsfonds bei den Steuern in Abzug bringen. In welchem Umfang das Steueramt die steuerliche Abzugsfähigkeit von Einlagen in den Erneuerungsfonds zulässt, wird zurzeit in interkantonalen Arbeitsgruppen geklärt. Unbedenklich sollten Einladen in den Erneuerungsfonds sein, wenn sie im gleichen Umfang wie in den Vorjahren geleistet werden.
Damit Probleme mit der steuerlichen Abzugsfähigkeit von Erneuerungsfondseinlagen vermieden werden können, empfehle ich folgendes Vorgehen: Die Höhe der Einlagen in den Erneuerungsfonds sollten durch einen formellen Beschluss an der Stockwerkeigentümerversammlung festgelegt werden. Werden gegenüber den Vorjahren deutlich höhere Einlagen getätigt, sollte der Grund im Protokoll der Eigentümerversammlung festgehalten werden. Ein Grund kann zum Beispiel eine Flachdachsanierung sein, mit Kostenvoranschlag und Terminplan.
Bis zur Abschaffung des Eigenmietwerts sind Kosten werterhaltender Unterhaltsarbeiten weiterhin steuerlich abzugsberechtigt. Damit können geplante Unterhaltsarbeiten vorgezogen und damit die Kosten steuerlich abgezogen werden. Ebenfalls kann weiterhin der Pauschalabzug für Unterhaltsarbeiten geltend gemacht werden. Dieser Pauschalabzug beträgt im Kanton Zürich 20 Prozent des Eigenmietwerts und kann jedes Jahr anstelle der effektiven Unterhaltskosten geltend gemacht werden.
Bis zur Abschaffung des Eigenmietwerts können auch Investitionen, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, steuerlich abgezogen werden. Dabei macht es keinen Unterschied, ob diese Aufwendungen werterhaltend oder wertvermehrend sind. Es ist möglich, dass Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen auch nach Abschaffung des Eigenmietwerts steuerlich abzugsfähig bleiben. Jeder Kanton kann das selbst bestimmen, im Kanton Zürich wurde dazu noch nicht entschieden.
Der Hauseigentümerverband bedauert es, dass trotz des deutlichen Abstimmungsresultats vom 28. September 2025 der Eigenmietwert erst auf den 1. Januar 2029 abgeschafft wird. Im Kanton Zürich setzen wir uns dafür ein, dass Aufwendungen für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen bei den Steuern abgezogen werden können.
