Baumängel: Wohnungskäufer sind ab 2026 besser geschützt
Bei Baumängeln greifen neu strengere Regeln
Der glückliche Stockwerkeigentümer ist erst gerade eingezogen, die Umzugskisten stehen noch in der Wohnung. Der Boden ist neu, das Parkett riecht nach frischem Holz. Doch das Flachdach ist undicht. Im obersten Geschoss des Neubaus perlt Wasser von der Decke. Erst sind es feine Verfärbungen, dann dunkle Flecken.
Der Käufer der Neubauwohnung ist ratlos: Wen ruft man an? Den Verkäufer? Den Generalunternehmer? Oder jenen Subunternehmer, der die Abdichtung ausgeführt hat – sofern man überhaupt weiss, wer das war. Bei einem Flachdach sind rasch fünf oder sechs Unternehmer und Lieferanten beteiligt.
Rechtliche Unsicherheit
Solche Situationen sind beim Kauf «ab Plan» alles andere als selten. Wer eine Eigentumswohnung erwarb, bevor sie gebaut oder kurz nachdem sie fertiggestellt war, bewegte sich bisher rechtlich auf unsicherem Terrain. Zwar sieht das Obligationenrecht eine fünfjährige Haftung für Baumängel vor. In der Praxis wird diese aber oft ausgehöhlt.
In Kaufverträgen finden sich regelmässig Klauseln, wonach der Verkäufer oder Generalunternehmer seine Mängelrechte an die Käufer «abtritt». Der Käufer steht damit allein da: Er muss selbst herausfinden, welcher Handwerker für welchen Mangel verantwortlich ist – und diesen dann belangen.
«Das führte bisher zu teuren und aufwendigen rechtlichen Auseinandersetzungen. Diese Abtretung von Mängelrechten war aber schon fast die Regel», sagt Ralph Bauert, Geschäftsführer des Hauseigentümerverbands Winterthur (HEV). Besonders heikel sei dies bei Stockwerkeigentum gewesen. Bei Mängeln an gemeinschaftlichen Gebäudeteilen wie Fassade, Dach oder Tiefgarage war oft unklar, wer das Recht hat, diese Mängel einzuklagen. «Selbst Juristen wussten oft nicht, wer eigentlich welche Rechte hat», so Bauert. Für Laien sei die Situation praktisch unlösbar gewesen.
Hinzu kam die Frage nach den Fristen. Nach altem Recht mussten Mängel «sofort» gerügt werden – in der Praxis innert rund sieben Tagen. Wer diese Frist verpasste, verlor seine Ansprüche. «Sogar Profis konnten nicht in sieben Tagen sagen, was ein Mangel ist und wer verantwortlich ist», so Bauert. Das Problem zeigte sich selbst bei öffentlichen Bauherren. In Winterthur verpasste die Stadt bei einem Schulhaus die Frist. Konkret ging es um fehlerhafte Berechnungen eines Ingenieurs.
Diese Schieflage korrigiert der Gesetzgeber nun grundlegend. Auf den 1. Januar 2026 tritt eine Revision des Obligationenrechts in Kraft, die die Position von Käufern und Bauherren deutlich stärkt. Kernstück ist eine zwingende Rügefrist: Für Mängel an Gebäuden gilt neu eine Frist von sechzig Tagen – vor allem auch für Mängel, die erst nach dem Einzug ans Licht kommen. Diese Frist darf vertraglich nicht verkürzt werden.
Noch gewichtiger ist ein zweiter Punkt: Bei Neubauten oder Gebäuden, die beim Verkauf höchstens zwei Jahre alt sind, kann der Verkäufer das Recht auf unentgeltliche Nachbesserung im Vertrag nicht mehr ausschliessen. Die bisher übliche Abtretung der Mängelrechte an den Käufer ist nicht mehr zulässig. «Der Vertragspartner, also der Verkäufer oder Generalunternehmer, muss die Mängel beheben. Punkt», betont Bauert. Für Käufer bedeutet das: ein Ansprechpartner statt eines undurchsichtigen Geflechts aus Subunternehmern.
Der Anstoss zur Revision kam aus dem Umfeld des HEV Winterthur, der das Thema ins Parlament trug. Parallel dazu erhöhte der Freiburger Rechtsprofessor Hubert Stöckli den Druck: Die einseitigen Verträge seien «unlauterer Wettbewerb». Im Kanton Zürich forderte der HEV Notare sogar öffentlich auf, Kaufverträge mit Mängelabtretungen nicht mehr zu beurkunden. Die Auseinandersetzung berührte grundlegende Fragen einseitiger Verträge und die Verantwortung von Notaren.
Für den Bauherrenberater Othmar Helbling ist das ein überfälliger Schritt. «Zwei Drittel aller Mängel betreffen Fassade, Dach oder Gebäudehülle – genau jene Teile, die ein Wohnungskäufer kaum gründlich prüfen kann», sagt er.
Nur noch ein Ansprechpartner
Helbling schildert einen weiteren Fall aus der Praxis: Bei einem Neubau fielen den Käufern zunächst nur harmlose Risse in der Tiefgarage auf. «Beim Rundgang zeigte sich dann: Die wirklich gravierenden Mängel waren an der Fassade», so Helbling. Die Ausführung sei dermassen schlecht, dass die Gebäudehülle nur wenige Jahre halten werde. Ganz ohne Schattenseiten ist die Reform dennoch nicht. Die Garantiefrist für Baumängel bleibt bei fünf Jahren. Eine Verlängerung auf zehn Jahre, eben zum Beispiel bei Fassaden oder Gebäudehüllen, fand im Parlament keine Mehrheit. «Gerade dort zeigen sich Probleme oft erst nach sechs oder sieben Jahren», sagt Bauert.
Zudem bleibt der Markt angespannt. «Wir haben einen Verkäufermarkt», mahnt Othmar Helbling. Immer häufiger träten kleine, kaum bekannte Generalunternehmer auf, die eigens für eine Überbauung gegründet würden – und danach wieder verschwänden.
Auch abseits der Mängelrechte lauern Risiken. Budgets für Küchen oder Innenausbau sind oft knapp kalkuliert, Nachzahlungen die Regel. Zudem sind Heizungen manchmal nicht im Kaufpreis enthalten, sondern werden über eine Drittfirma betrieben. Das senkt möglicherweise den Kaufpreis, führt aber langfristig zu hohen Nebenkosten.
Und wer vor dem 1. Januar einen Vertrag unterzeichnet hat, fällt noch unter das alte Recht – entscheidend ist das Datum des Vertragsabschlusses. Für Käufer sind vier praktische Punkte zentral:
Die neue Rechtslage verschiebt das Kräfteverhältnis spürbar zugunsten der Käufer. Sie nimmt ihnen nicht alle Sorgen ab – aber sie sorgt dafür, dass Feuchtigkeitsschäden an der Decke nicht mehr zu einem juristischen Albtraum werden müssen.
Jürg Zulliger, Neue Zürcher Zeitung NZZ
Das Engagement des Hauseigentümerverbands hat sich gelohnt
An der Baurechtstagung 2009 der Universität Fribourg wurde HEV-Geschäftsführer Ralph Bauert dank einem Referat von Professor Hubert Stöckli erstmals auf die problematische Mängelabtretung beim Kauf ab Plan von Stockwerkeigentum aufmerksam. Zur Problematik der Mängelabtretung bei Neubauten kam die zu kurze Rügefrist bei Baumängeln dazu, welche sich in einem Bundesgerichtsurteil 2012 zeigte.
Mängelabtretung beim Kauf ab Plan
Zum Thema der Mängelabtretung bei Neubauten hat der HEV Region Winterthur am 26. November 2013 eine Fachtagung in Winterthur durchgeführt. An der Podiumsdiskussion diskutieren unter der Leitung von HEV-Geschäftsführer Ralph Bauert die Fachexperten Prof. Dr. Hubert Stöckli von der Universität Freiburg, Notariatsinspektor Kanton Zürich René Biber, Dr. iur. RA Thomas Siegenthaler und Dr. iur. RA Wolf S. Seidel den Haftungsausschluss und Abtretung von Mängelrechten beim Kauf von neu erstellten Immobilien.
Daraus entstand die parlamentarische Initiative "Für verbindliche Haftungsregeln beim Kauf neuer Wohnungen", welche Nationalrätin Petra Gössi am 25. September 2014 im Nationalrat einreichte.
Rügefrist bei Baumängel
In einem Bundesgerichtsurteil wurde 2012 entschieden, dass die Stadt Winterthur beim Schulhaus Sennhof die sofortige Rügefrist nicht eingehalten hat und damit die Baumängel zu spät gerügt wurden. Darauf hin hat der damalige HEV-Präsident Markus Hutter am 14. Dezember 2012 die parlamentarische Initiative "Für faire Rügefristen im Werkvertragsrecht" eingereicht.
Die Neue Zürcher Zeitung NZZ informiert in der Ausgabe vom 30. Dezember 2025 über die Gesetzesanpassungen bei Baumängeln. Der Anstoss zu diesen Gesetzesänderungen kam vom Hauseigentümerverband Region Winterthur, nachdem HEV-Geschäftsführer Ralph Bauert an der Baurechtstagung 2009 über die Problematik der Mängelabtretung beim Kauf von neugebauten Eigentumswohnungen aufmerksam wurde.