Dank des HEV Region Winterthur sind Käufer von Neubauwohnungen bei Baumängeln seit dem 1. Januar 2026 besser geschützt. Diese Änderungen sind ein Schritt in die richtige Richtung, weitere Verbesserungen zum Schutz der privaten Wohnungskäufer sind aber notwendig und sollten von der Politik umgesetzt werden.
Autor
Ralph Bauert
Geschäftsführer Hauseigentümerverband Region Winterthur, dipl. Architekt FH, Executive MBA FH, eidg. dipl. Immobilien-Treuhänder
In meiner Tätigkeit beim Hauseigentümerverband habe ich zahlreiche Kaufverträge von neuerstellten Eigentumswohnungen geprüft und die Käufer beraten. Bei diesen Beratungen waren die Mängelrechte immer ein wichtiges Thema. Allerdings konnten die Kaufinteressenten die von mir empfohlenen Änderungen beim Kaufvertrag selten durchsetzen. Vom Verkäufer, häufig ein General- oder Totalunternehmer, kam regelmässig die Antwort: Wenn Sie mit dem Kaufvertrag nicht einverstanden sind, dann habe ich noch andere Kaufinteressenten. Somit blieb den Käufern nichts anderes übrig, als den für sie ungünstig formulierten Kaufvertrag zu akzeptieren und die Hoffnung, dass bei der Mängelbehebung alles gut laufen würde.
Während der Baurechtstagung 2009 an der Universität Freiburg erfuhr ich im Referat von Rechtsprofessor Hubert Stöckli, dass die Mängelabtretung bei neuerstellten Stockwerkeinheiten nicht nur für den Käufer ein Problem darstelle, sondern auch aus rechtlicher Sicht höchst problematisch sei. Als Hubert Stöckli an der nächsten Baurechtstagung die These aufstellte, dass Mängelabtretungen beim Kauf neuerstellter Eigentumswohnungen eine Verwendung missbräuchlicher Geschäftsbedingungen gemäss Art. 8 UWG (Bundesgesetz gegen den unlauteren Wettbewerb) darstellen, sah ich eine Möglichkeit, die Rechte der Wohnungskäufer zu verbessern.
Neben der Abtretung der Mängelrechte war in den Beratungen auch immer die Rügefrist bei Baumängeln ein Thema. Die sofortige Rügefrist, welche gemäss Rechtsprechung sieben Tage betrug, stellte Hauseigentümer vor grosse Probleme. Diese kurze Frist war oft zu knapp bemessen, um den Mangel korrekt zu rügen. Der Entscheid vom Bundesgericht im Jahr 2012 zum Schulhaus Sennhof in Winterthur zeigte zudem, dass nicht nur Privatpersonen von der sofortigen Rügefrist überfordert sind, sondern diese auch professionelle Bauherren vor Probleme stellt.
Gesetzesänderungen ab dem 1. Januar 2026
Mit den Gesetzesanpassungen, welche seit dem 1. Januar 2026 gelten, wurde die Möglichkeit der Abtretung von Mängelrechten beim Verkauf von Neubauten und die sehr kurze Rügefrist bei Baumängeln geändert.
Käufer von Neubauten verfügen neu über ein zwingendes Nachbesserungsrecht. Damit können Verkäufer oder Generalunternehmer Mängelrechte bei Neubauten nicht mehr an den Käufer abtreten und sich damit aus der Verantwortung nehmen.
Im Kaufvertragsrecht sowie im Werkvertragsrecht wurde die Rügefrist bei Baumängeln ausdrücklich auf 60 Tage festgelegt. Kürzere Fristen dürfen vertraglich nicht vereinbart werden. Zudem wurde bei der bestehenden Verjährungsfrist von fünf Jahren präzisiert, dass diese nicht zu Lasten des Käufers bzw. Bestellers abgeändert werden kann.
Diese neuen Regelungen im Kauf- und Werkvertragsrecht gelten nur für Verträge, die ab dem 1. Januar 2026 abgeschlossen wurden. Damit haben Käufer, welche einen Neubau vor dem 1. Januar 2026 gekauft haben, kein Nachbesserungsrecht, wenn dieses nicht vereinbart wurde. Dagegen gelten die zwingenden Verjährungsfristen im Kauf- und Werkvertragsrecht auch für Verträge, die vor dem 1. Januar 2026 abgeschlossen wurden.
In vielen Kauf- und Werkverträgen wird die SIA-Norm 118 für anwendbar erklärt. Weil diese Norm die bisher geltende sofortige Rügefrist beinhaltet, wurde eine Ergänzung zur SIA-Norm 118 veröffentlicht. In der Korrigenda SIA 118-C1:2026 wurde der Artikel 179 Abs. 2 mit der 60-tägigen Rügefrist wie folgt angepasst: Der Unternehmer haftet für verdeckte Mängel, sofern sie vom Bauherrn innert 60 Tagen nach der Entdeckung gerügt werden.
Gesetzesanpassungen per 1. Januar 2026
Art. 201 OR, Mängelrüge
4 Soweit Mängel einer Sache, die bestimmungsgemäss in ein unbewegliches Werk integriert worden ist, die Mangelhaftigkeit des Werks verursacht haben, sind diese innert 60 Tagen anzuzeigen. Mängel, die bei der übungsgemässen Untersuchung nicht erkennbar waren, sind innert 60 Tagen nach ihrer Entdeckung anzuzeigen. Die Vereinbarung kürzerer Fristen ist unwirksam.
Art. 219a OR, Mängelrüge, unentgeltliche Verbesserung und Verjährung
1 Die Frist für die Mängelrüge beträgt beim Grundstückkauf 60 Tage. Mängel, die bei der übungsgemässen Untersuchung nicht erkennbar waren, sind innert 60 Tagen nach ihrer Entdeckung anzuzeigen. Die Vereinbarung kürzerer Fristen ist unwirksam. 2 Der Käufer eines Grundstücks mit einer Baute, die noch zu errichten ist oder weniger als zwei Jahre vor dem Verkauf neu errichtet wurde, kann auch unentgeltliche Verbesserung verlangen. Dieser Anspruch untersteht den Bestimmungen über den Werkvertrag. 3 Die Ansprüche des Käufers wegen Mängeln des Grundstücks verjähren mit Ablauf von fünf Jahren nach dem Erwerb des Eigentums. Die Verjährungsfrist kann nicht zu Lasten des Käufers abgeändert werden.
Art. 367 OR; Feststellung der Mängel
1bis Die Frist für die Mängelrüge beträgt bei einem unbeweglichen Werk 60 Tage. Die Vereinbarung einer kürzeren Frist ist unwirksam. Dasselbe gilt für die folgenden Mängel eines Werks, die die Mangelhaftigkeit eines unbeweglichen Werks verursacht haben: a. Mängel eines beweglichen Werks, das bestimmungsgemäss in das unbewegliche Werk integriert worden ist; b. Mängel eines Werks, das von einem Architekten oder Ingenieur erstellt und bestimmungsgemäss als Grundlage für die Erstellung des unbeweglichen Werks verwendet worden ist.
Art. 368 OR, Recht des Bestellers bei Mängeln
2bis Eine zum Voraus getroffene Verabredung, wonach der Anspruch auf unentgeltliche Verbesserung eingeschränkt oder ausgeschlossen wird, ist ungültig, wenn der Mangel eine Baute betrifft.
Art. 370 OR, Genehmigung des Werkes
4 Mängel eines unbeweglichen Werks, die bei der Abnahme und ordnungsmässigen Prüfung nicht erkennbar waren, sind innert 60 Tagen nach ihrer Entdeckung anzuzeigen. Die Vereinbarung kürzerer Fristen ist unwirksam. Dasselbe gilt für die folgenden Mängel eines Werks, die die Mangelhaftigkeit eines unbeweglichen Werks verursacht haben: a. Mängel eines beweglichen Werks, das bestimmungsgemäss in das unbewegliche Werk integriert worden ist; b. Mängel eines Werks, das von einem Architekten oder Ingenieur erstellt und bestimmungsgemäss als Grundlage für die Erstellung des unbeweglichen Werks verwendet worden ist.
Art. 371 OR, Verjährung
3 Die Verjährungsfrist von fünf Jahren kann nicht zu Lasten des Bestellers abgeändert werden. Im Übrigen kommen die Regeln für die Verjährung der entsprechenden Ansprüche des Käufers sinngemäss zur Anwendung.
Erfolg für den HEV Region Winterthur
Die beiden Gesetzesänderungen beim Nachbesserungsrecht und der Rügefrist wurden vom Hauseigentümerverband Region Winterthur angestossen. Auf Initiative von HEV-Geschäftsführer Ralph Bauert wurden die Notariate der Bezirke Andelfingen, Pfäffikon und Winterthur am 15. März 2013 aufgefordert, keine Kaufverträge mehr zu beurkunden, welche eine Mängelabtretung vorsehen. Das Notariatsinspektorat nahm diese Forderung auf und erarbeitete ein Merkblatt für Käufer von Neubauten. Dieses Merkblatt, in welchem auf die Nachteile der Mängelabtretung hingewiesen wird, wurde von allen Notariaten im Kanton Zürich bei der Beurkundung von Neubauten betreffenden Kaufverträgen abgegeben.
Am 26. November 2013 führte der HEV Region Winterthur eine Fachtagung zum Thema der Mängelabtretung bei Neubauten durch. An der Podiumsdiskussion diskutierten unter der Leitung von HEV-Geschäftsführer Ralph Bauert die Fachexperten Prof. Dr. Hubert Stöckli von der Universität Freiburg, Notariatsinspektor Kanton Zürich René Biber, HEV-Vorstandsmitglied Dr. iur. Thomas Siegenthaler und Dr. iur. Rechtsanwalt Wolf S. Seidel den Haftungsausschluss und die Abtretung von Mängelrechten beim Kauf von neu erstellten Immobilien. Im Anschluss an diese Veranstaltung erarbeitete der HEV Region Winterthur die parlamentarische Initiative «Für verbindliche Haftungsregeln beim Kauf neuer Wohnungen», welche Nationalrätin Petra Gössi am 25. September 2014 im Nationalrat einreichte.
Ebenfalls durch den HEV Region Winterthur wurde die Verlängerung der Rügefrist bei Baumängeln initiiert. Im Jahr 2012 hat das Bundesgericht entschieden, dass die Stadt Winterthur beim Schulhaus Sennhof die sofortige Rügefrist nicht eingehalten hat und damit die Baumängel zu spät gerügt wurden. Daraufhin hat der Hauseigentümerverband die parlamentarische Initiative «Für faire Rügefristen im Werkvertragsrecht» ausgearbeitet. Diese wurde vom damaligen HEV-Präsidenten Nationalrat Markus Hutter am 14. Dezember 2012 im Nationalrat eingereicht.
Podiumsdiskussion an der Fachveranstaltung 2013 vom HEV Region Winterthur: Haftungsausschluss und Abtretung von Mängelrechten. v.l.n.r: Dr. iur. RA Thomas Siegenthaler, Notariatsinspektor René Biber, HEV-Geschäftsführer Ralph Bauert, Dr. iur. RA Wolf S. Seidel, Prof. Dr. Hubert Stöckli
Einschätzungen der neuen Regelungen
Mit den neuen Regelungen werden Käufer von Neubauwohnungen besser geschützt und das finanzielle Risiko bei Baumängeln beim Kauf ab Plan deutlich reduziert. Ich bin insbesondere sehr zufrieden, dass Mängelrechte nicht mehr abgetreten werden können und dem Käufer ein zwingendes Nachbesserungsrecht zusteht.
Bei der Verlängerung der Mängelrügefrist von bisher «sofort» auf neu 60 Tage wurden die Rechte der Käufer ebenfalls verbessert. Allerdings sind auch 60 Tage immer noch sehr kurz, um die Ursache des Mangels zu bestimmen und eine korrekte Mängelrüge zu verfassen. Ich hätte es begrüsst, wenn der Mangel jederzeit innerhalb der Verjährungsfrist angezeigt werden könnte und auf eine spezielle Rügefrist verzichtet.
Eine Verjährungsfrist von fünf Jahren ist kurz, die durchschnittliche Lebensdauer der Bauteile ist wesentlich länger. Zudem zeigen sich Baumängel an Fassaden, Dächern oder Leitungen häufig erst nach fünf Jahren. Deswegen würde ich eine Verlängerung der Verjährungsfrist bei Baumängeln auf zehn Jahre begrüssen.
Weiterhin ein grosses finanzielles Risiko für Käufer von Neubauten bleibt das Bauhandwerkerpfandrecht. Dieses Bauhandwerkerpfandrecht können auch Subunternehmer eintragen, mit welchen der Käufer keinen Vertrag abgeschlossen hat und auch dann, wenn der Käufer alle Rechnungen gegenüber dem Generalunternehmer oder Verkäufer bezahlt hat.
Mit den Gesetzesänderungen wurde ein Herzensprojekt von mir umgesetzt und Wohnungskäufer sind besser geschützt. Ich danke allen, die mich dabei unterstützt und die erfolgreiche Umsetzung ermöglicht haben.
