Buy-to-let ist nicht mehr attraktiv
In der Phase von rekordtiefen Zinsen wurden viele Eigentumswohnungen als Anlage gekauft und vermietet. Mit den steigenden Hypothekarzinsen und den gestiegenen Energiepreisen geht die Rechnung für viele Vermieter nicht mehr auf.
Im Artikel der NZZ am Sonntag vom 13. November 2022 erklären Immobilienexperten warum das Kaufen und Vermieten von Eigentumswohnungen seine Attraktivität verloren hat. In den vergangenen Jahren war die Vermietung einer Eigentumswohnung für viele Stockwerkeigentümer ein lohnendes Geschäft. Mit den rekordtiefen Hypotherkarzinsen konnte eine gute Rendite auf dem investierten Kapital erwirtschaftet werden. In der Stadt Zürich wurden in den Jahren 2015 bis 2020 mehr Stockwerkeigentum zusätzlich vermietet als neu erstellt wurde. Das galt auch für viele andere Städte, überall dort , wo sich Wohnungen praktisch problemlos vermieten liessen, boomte der Buy-to-let-Markt. In den letzten Jahren konnte gemäss Ökonom Maciej Skoczek eine Rendite von durchschnittlich 5% auf dem Eigenkapital erzielt werden. Dazu kam auch noch ein zusätzlicher Gewinn wegen der massiven Preissteigerungen auf dem Immobilienmarkt.
Neben dem Kauf als Anlageobjekt wurden viele Eigentumswohnungen auch gekauft und vermietet, weil der Eigentümer zu einem späteren Zeitpunkt vom Einfamilienhaus in diese Eigentumswohnung umziehen möchte, erklärt HEV-Geschäftsführer Ralph Bauert im NZZ-Artikel. Auch in Zukunft werden einige Einfamilienhausbesitzer eine Eigentumswohnung kaufen und vermieten, damit sie zu einem späteren Zeitpunkt das Einfamilienhaus verkaufen und in ihre Wohnung ziehen können. Mit den höheren Hypothekarzinsen wird damit jedoch nicht mehr eine gleich gute Rendite erzielt werden können wir bisher.
Aus Sicht von Ralph Bauert werden die gestiegenen Energiepreise zusätzlich auf die Rendite drücken. Viele Vermieter von Eigentumswohnungen haben im Mietvertrag die Nebenkosten Pauschal vereinbart oder im Netto-Mietzins miteingerechnet. Damit können die steigenden Energiekosten nicht an den Mieter weiterverrechnet werden, der Vermieter muss die gesamte Kostensteigerung bezahlen. Ralph Bauert empfiehlt diesen Vermietern die Nebenkostenregelung auf Akonto-Zahlungen zu ändern, damit zumindest die zukünftigen Preissteigerungen an den Mieter weiterverrechnet werden können. Diese Vertragsänderung kann mit amtlichen Formular auf den nächstmöglichen Kündigungstermin angezeigt werden, mit Berücksichtigung der Kündigungsfrist plus 10 Tage. Gleich kann der Vermieter vorgehen, wenn eine Mietzinserhöhung wegen gestiegenem Referenzzinssatz erfolgen soll. Die Experten gehen davon aus, dass im ersten oder zweiten Quartal 2023 der Referenzzinssatz zum ersten Mal steigt.
Weil die Attraktivität von Buy-to-let-Investitionen zurückgeht, werden sich einige Investoren von diesem Businessmodell verabschieden und ihre Eigentumswohnungen verkaufen. Aus Sicht von Finanzierungsexperte Florian Schubiger könnte dies ein Abwärtstrend bei den Preisen für Eigentumswohnungen auslösen. HEV-Geschäftsführer Ralph Bauert erwartet nicht, dass in den nächsten Jahren die Preise für Eigentumswohnungen substanziell zurück gehen werden. Viele Eigentümer werden die Konditionen der Mietverträge optimieren, damit die steigenden Kosten nicht nur beim Vermieter anfallen. Wer die Kostenseite aber nicht in den Griff bekommt, wird wohl gleichwohl einen Verkauf prüfen.
