Der hypothekarische Referenzzins für die Mieten sinkt erneut
Die tieferen Leitzinssätze der Nationalbank haben erneut zu einer Reduktion des Referenzzinssatzes um ein Viertelprozent geführt. Mit Wirkung ab dem 2. September 2025 beträgt der hypothekarische Referenzzinssatz nur noch 1,25 Prozent. Der Hauseigentümerverband Schweiz empfiehlt den Vermietern, ihre Mietzinse aufgrund der neuen Kostenstände zu überprüfen.
Massgebend ist das einzelne Mietverhältnis. Die Senkung des Referenzzinssatzes von 1,5 auf 1,25 Prozent ist daher nur für jene Mietverhältnisse von Bedeutung, bei denen der aktuelle Mietzins auf einem Referenzzinssatz über 1,25 Prozent basiert.
Die Referenzzinssatz-Senkung von 1,5 auf 1,25 Prozent entspricht einer Mietzinsreduktion von 2,91 Prozent. Dagegen kann der Vermieter 40 Prozent der Teuerung (LIK) sowie Steigerungen der Unterhalts- und Betriebskosten, z.B. Gebühren, Liftabos, Versicherungen, aufrechnen. In zahlreichen Regionen werden für diese Kostensteigerungen von den Schlichtungsbehörden jährliche Pauschalen von rund 0,5 Prozent anerkannt. Zudem kann der Vermieter seit der letzten Mietzinsänderung vorgenommene Investitionen für wertvermehrende oder energetische Verbesserungen verrechne.
Senkungsanspruch nur bei Missbräuchlichkeit
Ein Senkungsanspruch besteht gemäss Gesetz nur dann, wenn der Vermieter mit dem aktuellen Mietzins einen übersetzten Ertrag erzielt. Zulässig ist ab dem 2. September 2025 ein Nettoertrag auf den investierten Eigenmitteln von höchstens 3,25 Prozent. Erzielt der Vermieter mit dem bestehenden Mietzins keinen übersetzten Ertrag, so muss er den Mietzins nicht senken. Bei neueren Bauten (bis 10 Jahre) ist für die Missbrauchsprüfung gemäss Gesetz die kostendeckende Bruttorendite auf den gesamten Anlagekosten des Mietobjektes massgebend. Die Bruttorendite darf bei einem Referenzzinssatz von 1,25 Prozent höchstens 4,75 Prozent betragen. Erzielt der Vermieter trotz der Senkung des Referenzzinssatzes keine kostendeckende Bruttorendite, muss der Mietzins nicht gesenkt werden. Bei über 30-jährigen Altbauten ist die Orts- bzw. Quartierüblichkeit des Mietzinses entscheidend. Ein üblicher Mietzins muss nicht gesenkt werden. Können sich Mieter und Vermieter nicht einigen, so hat der Vermieter in einem von der Mietpartei eingeleiteten Verfahren um Mietzinssenkung seinen Einwand der zulässigen Rendite oder der Orts- bzw. Quartierüblichkeit des Mietzinses zu beweisen. Der Nachweis ist an äusserst strenge Anforderungen gebunden.
Keine Senkung bei Index- oder Staffelmietverträgen
Bei befristeten Mietverhältnissen oder Verträgen mit einer mehrjährigen Mindestdauer, bei denen der Mietzins meist einer Indexklausel folgt oder gestaffelt ist, hat der Referenzzinssatz keinen Einfluss auf die Mietzinsentwicklung während der festen Mietdauer.
Medienmitteilung HEV Schweiz
Informationen zur Missbräuchlichkeit von Mietzinsen
Bei Senkung des Referenzzinssatzes besteht ein Mietzinssenkungsanspruch nur dann, wenn mit dem aktuellen Mietzins ein übersetzter Ertrag erzielt wird. Eine Analyse von HEV-Geschäftsführer Ralph Bauert zeigt, dass die Rendite bei Mietwohnungen und insbesondere bei vermieteten Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen häufig tief ist. Bei diesen Mietverhältnissen besteht für Mieterinnen und Mieter kein Anspruch auf eine Mietzinsreduktion bei Senkung des Referenzzinssatzes.