Die Ansprüche an Hauseigentümer steigen kontinuierlich
Vorstösse im Zürcher Kantons- und Gemeinderat fordern eine Erhöhung der Besteuerung von Liegenschaften im Kanton Zürich. Fakt ist, dass sich die Wertsteigerung der Immobilien zwischen 2009 und 2021 auf 40 Prozent beläuft. Die Wertvermehrung geht teilweise auf eine natürliche Aufwertung der Immobilien zurück. Diese zu besteuern, entspricht auch den Vorstellungen des Hauseigentümerverbands. Dennoch erfolgten in mindestens drei Gebieten Teuerungsentwicklungen, welche von Hauseigentümerinnen und Hauseigentümern nicht beeinflusst werden können. Denn von den 40 Prozent Wertsteigerung gehen 15 Prozent auf institutionelle Anleger zurück, 10 Prozent auf die SNB, bzw. Negativzinsen und 15 Prozent davon auf die Denkmalpflege bzw. Heimatschutz. Eine Überarbeitung der steuerlichen Werte der Liegenschaften hätte somit eine höhere Vermögenssteuer und einen höheren Eigenmietwert zur Folge, obwohl die natürliche Teuerung aufgrund der realen Teuerung nur 1 Prozent wäre. Für den Hauseigentümerverband ist klar: diese Entwicklungen sollen nicht besteuert werden!
2009 wurden die Weisungen zu den steuerlichen Werten der Liegenschaften im Kanton Zürich, welche von den Steuerbehörden festgelegt werden, zuletzt verändert. Nachdem ein Urteil des Steuerrekursgerichts kürzlich festhielt, dass die Liegenschaftswerte im Kanton Zürich zu tief sein könnten, wurden im Zürcher Kantons- und Gemeinderat Vorstösse eingereicht, die eine Überarbeitung der Weisung von 2009 fordern. Das hätte für Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer höhere Vermögenssteuern und höhere Eigenmietwerte zur Folge. Seit die Werte 2009 zuletzt aktualisiert wurden, haben die Immobilienpreise stark angezogen. Es erfolgte jedoch nicht nur eine natürliche Teuerungsentwicklungen, die Wertvermehrung lässt sich auch auf mindestens drei Gebiete zurückführen, welche von Hauseigentümerinnen und Hauseigentümern nicht beeinflusst und auch nicht als Gewinn realisiert werden können.
Dies sind:
- regulatorische Vorgaben an Versicherungen und Pensionskassen, die einen bestimmten Anteil an Immobilien in ihrem Portfolio haben müssen,
- der negative Zinssatz, veranlasst durch die Nationalbank, verbunden mit unbeschränkter Liquidität auf dem Geldmarkt und
- die neuen und verschärft durchgesetzten Vorgaben der Denkmalpflege, Gartendenkmalpflege und Infrastrukturplanungen.
Regulatorische Vorgaben fördern unnatürliche Immobilienteuerung
Seit Jahren engagieren sich institutionelle Anleger wie Pensionskassen oder Anlagestiftungen auf dem Immobilienmarkt. Dafür gibt es zwei Gründe: Einerseits weil Pensionskassen ihre neuen Gelder nach einem vom Staat definierten Schlüssel langfristig anlegen müssen. Im Jahr 2010 betrug dieser Investitionsanteil der Pensionskassen in Immobilien 10 Prozent, heute sind es 25 Prozent aufgrund von fehlenden Anlagealternativen. Anderseits weil Banken und Versicherungen die tragbare Hypothekarlast bei Privaten mit 5 Prozent berechnen, um eine Blasenbildung des Hypothekarmarktes entgegenzuwirken. Da diese Regelung jedoch nicht für institutionelle Investoren gilt, wird eine Umverteilung der Immobilien in Richtung institutionelle Anleger weiter gefördert, womit sie vollständig am Ziel vorbeiführt. Für Banken und Versicherungen sind Immobilien somit nicht mehr als ein Investitionsgut.
Grund und Boden sind begrenzt, doch deren Nachfrage durch Bevölkerungswachstum und zunehmendem Quadratmeterbedarf pro Person lassen eine Wertminderung der Immobilien längerfristig unwahrscheinlich wirken. Dieser Anlegenotstand bewirkt einen zusätzlichen Investitions-Boom in Immobilien. Die daraus resultierenden Immobilienpreise übersteigen die natürliche Immobilienteuerung massiv.
Problematisch ist weiter, dass die Teuerung von Immobilien nicht im Warenkorb enthalten sind. Die Teuerung im Warenkorb betrug die letzten 12 Jahre praktisch null, die der Immobilien inkl. Land ca. 35 Prozent. Das führt dazu, dass die Wohnteuerung nicht richtig im Gesamtkontext der Lebenshaltungskosten abgebildet ist, was zu qualitativen und unbelegbaren Behauptungen führt.
Die Regulierungsdichte und Baubürokratie sind preistreibend und kostensteigernd sondergleichen. Die Schweiz schreibt in 110'000 Artikeln fest, wie und wo gebaut werden darf. Eine Harmonisierung der kantonal verschieden verwendeten Begriffe konnte nicht erreicht werden, da jeder Kanton anschliessend auf seiner eigenen Begriffsdefinition und Begriffsinterpretation beharrte. Damit ist dem Gesetzgeber nicht einmal eine der einfachsten Vereinfachung im Paragraphendschungel gelungen. Die Kosten der Komplexität gehen zu Lasten der Immobilienbesitzer.
Verschärfte Vorgaben der Denkmalpflege, Gartendenkmalpflege und Infrastrukturplanungen
Das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder (ISOS) soll den Behörden, die sich mit Denkmalpflege sowie dem Bau- und Planungswesen zu befassen haben, eine Grundlage bieten, baukulturelle Werte zu erkennen und langfristig zu sichern. Mittlerweile umfasst das ISOS aber längst nicht mehr nur pittoreske Dorfkerne und Baudenkmäler von hervorragender Bedeutung, sondern ganze Siedlungen – darunter etwa rund drei Viertel der Siedlungsfläche der Stadt Zürich.
Neben dem Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder (ISOS) kümmern sich verschiedene Organisationen wie Denkmalpflege, Gartendenkmalpflege, Heimatschutz etc. auf Gemeinde-, Kantons- und Bundesebene um den Erhalt von Gebäuden, Pflanzen, Ensembles, Quartieren und Ortsbildern.
Eigentümer haben nur wenig Einfluss auf die Unterschutzstellung, werden aber in ihren Freiheiten rund um die Benützung und Entwicklung ihres Eigentums eingeschränkt. Die Mehrkosten, welche an die Bedingungen, wie Liegenschaften und/oder deren Umschwung zu gestalten sind, geknüpft sind, fallen zulasten der Eigentümer. Diese Kosten schlagen sich auch in höheren Liegenschaftswerten nieder. Schätzungen zufolge beläuft sich diese zusätzlich erzeugte Teuerungskomponente über die letzten 20 Jahre auf bis 15 Prozent.
Eine Option wäre die Übernahme der Zusatzkosten und Abwertungen durch denkmalpflegerische Entscheide der Denkmalpflege anzulasten. Damit hat der Bürger bzw. der Kantonsrat über die Genehmigung von Budget auf der Legislatur-Ebene eine bessere Einflussmöglichkeit über die Arbeiten der Denkmalpflege
Negativzinsen und unbeschränkte Liquidität
Seit längerer Zeit verfolgt die Schweizerische Nationalbank (SNB) eine expansive Geldpolitik, um die Preisstabilität zu sichern. Das durch die expansive Geldpolitik frei gegebene Geld zwingt institutionelle Investitionen in Immobilien zu investieren, was weiter zu einem Preisanstieg aufgrund gestiegener Nachfrage führt. Dazu kommt, dass die SNB den Leitzins auf -0.75 % festgelegt hat, was einen tiefen Hypothekarzins zur Folge hat. Unter diesen Bedingungen wird die Finanzierung von Wohneigentum auch für private Eigenheim-Suchende attraktiver, was eine weitere Erhöhung des Marktpreises für Immobilien bedeutet. Der Hauseigentümerverband vertritt die Meinung, dass auf diesen unnatürlichen Preissteigerungen keine Steueranpassungen vorgenommen werden dürfen.
Die Schweizerische Nationalbank könnte im Laufe der nächsten Monate die expansive Geldpolitik wo-möglich den sich verändernden Rahmenbedingungen anpassen und – wie etwa die amerikanische Notenbank FED – den Leitzins mittelfristig erhöhen. Die aktuelle Phase der Negativzinsen könnte zu einem Ende kommen, was zur Folge haben dürfte, dass auch die Hypothekarzinsen mittelfristig wie-der steigen. Eine solche geldpolitische Entwicklung dürfte nicht zuletzt wohl auch dazu führen, dass das Thema des Einflusses der Geldpolitik der SBN auf den Immobilienmarkt an Brisanz verliert.
Die steuerliche Ausbeutung Privater muss ein Ende haben
Der Staat profitiert schon heute von zu hohen Einnahmen, etwa bei den Kosten für Handänderungen und Grundstückgewinnsteuern. Der Hauseigentümerverband kämpft bewusst gegen die Steigung der Staatlichen Einnahmen zu Kosten der privaten Hauseigentümerinnen und Hauseigentümern. Es kann nicht sein, dass sie für die unnatürliche Wertvermehrungen ihres Eigentums bezahlen müssen.
