Bauland ist in der Schweiz knapp. Die Umnutzung von Industrie- und Gewerbebrachen bietet neue Möglichkeiten. Im Weiler Balchenstal in der zürcherischen Gemeinde Hittnau basiert eine Arealentwicklung auf diesem Prinzip. Ein Gestaltungsplan sieht eine Überbauung mit Wohn- und Gewerberäumen vor. Mühlen- und Landbesitzer ist Werner Bosshardt. Für die Realisation hatte er einen Investor an Bord, der leider verstorben ist. Der HEV Region Winterthur hat vom Fall erfahren und setzt sich nun dafür ein, dass die Rückzonung rückgängig gemacht wird.

So weit, so gut. Seit 1993 ist Balchenstal als Kernzone eingetragen. Nun der Paukenschlag! Im Rahmen der Überprüfung von über 300 Kleinsiedlungen im Kanton durch die Baudirektion wurde der Weiler zur Nichtbauzone erklärt und der Landwirtschaftszone zugeführt. Der mit viel Aufwand erarbeitete Gestaltungsplan würde so zur Maku­latur. Dem Mühlen- und Landbesitzer Werner Bosshardt droht im schlimmsten Fall ein riesiger Verlust, weil der Quadratmeterpreis in der neuen Zone von 450 auf 5 Franken sinken würde. Dabei hat er bisher nicht nur viel Herzblut in das Projekt gesteckt, sondern noch mehr Geld – für Studien, Arealentwicklungen, Honorare für Juristen und Experten. Werner Bosshardt hat Ende letzten Jahres Hilfe gesucht und ist vor Weihnachten 2022 an Hans Heinrich Raths, alt Kantonsrat und Vorstandsmitglied des HEV Region Winterthur und des HEV des Kantons Zürich, gelangt. Raths ist ein Jugendkollege von Werner Bosshardt.

Hans Heinrich Raths sprach mit Werner Bosshardt über Hürden und Perspektiven der geplanten Umnutzung. Das Gespräch fand in der Du-Form statt. Mit dabei war Ralph Bauert, Geschäftsführer des HEV Region Winterthur.

Werner Bosshardt, die Getreidemühle Balchenstahl hat eine grosse Familientradition und ist trotzdem nicht mehr in Betrieb. Was waren die Gründe für die Schliessung?

Werner Bosshardt: Verschiedene Faktoren haben 2008 zur Schliessung geführt. Zuallererst hat der rasante Strukturwandel in der Branche den Schliessungsprozess beschleunigt. Natürlich tut es weh, eine Mühle zu schlies­sen, die seit dem Jahr 1100 am Standort und seit 1776 in Familienbesitz ist. Entscheidend war die Kündigung der Zufahrtsgleise zum Bahnhof Pfäffikon von den SBB. Damit waren wir infrastrukturell von der Aussenwelt abgeschnitten. Davon waren auch andere Firmen betroffen. Gleichzeitig wurde die Grossbäckerei Hiestand verkauft. Die Produktion wurde nach Polen verlagert, und wir verloren unseren besten Kunden. Für mich war der Zeitpunkt gekommen, mich neu zu orientieren. Ein Thurgauer Mühlenbetrieb übernahm unseren bisherigen Kundenstamm, und ich konnte mich geordnet aus der Produktion zurückziehen. Die Liegenschaft in Hittnau blieb in unserem Besitz. Seither sind 15 lange Jahre vergangen, ohne dass wir – trotz enger Zusammenarbeit mit den politischen Behörden, dem Denkmal- und Heimatschutz – unseren Plänen einen wesentlichen Schritt nähergekommen wären.

Ursprünglich war Balchenstal als Landwirtschaftszone eingetragen, und dann wurde umgezont. Ist das richtig?

Ja. 1993 wurde der Weiler rechtskräftig als Kernzone eingezont, was mir die Möglichkeit gab, auf eigene Kosten eine Arealentwicklung mit Gestaltungsplan in Angriff zu nehmen. Ermutigt auch durch den immer lauter werdenden Ruf nach neuem Wohnraum. Das Land brachliegen zu lassen, ist für mich kein Thema. Seit der Stilllegung der Mühleaktivitäten habe ich mich mit der Arealentwicklung befasst.

Wie viele Wohneinheiten sieht das Projekt vor?

Beim letzten Entwurf waren es 24 Wohneinheiten, dazu kamen Gewerberäume im Erdgeschoss. Seit 2003 wird der ehemalige Mühlenladen von einer Privatperson weiter betrieben. Die Nachfrage ist nach wie vor gross.

Du hast die Zusammenarbeit mit dem Denkmalschutz angesprochen. Gibt es Gebäudeteile, die unter Denkmalschutz stehen?

Das bestehende Wohnhaus darf in seiner Form und Art nicht verändert werden. Das Wohnhaus bleibt also in unserem Besitz. Darüber hinaus dürfen Gegenstände, wie zum Beispiel ein alter Sackaufzug oder eine Sackrutsche, nicht demontiert oder verändert werden.

Es ist dir bekanntlich gelungen, einen Investor zu finden, der das Projekt finanziell ermöglicht hätte. 2018 hast du einen rechtsgültigen Vorkaufsvertrag mit einem privaten Investor aus Otelfingen unterzeichnet. Warum kam der Verkauf nicht zustande?

Der Verkauf wurde 2018 notariell beurkundet mit der Auflage, das Projekt innerhalb von fünf Jahren zu realisieren. Im Jahr 2022 verstarb der Investor, und der Vertrag wurde hinfällig.

Die Baudirektion des Kantons Zürich informierte zudem über eine Praxisänderung. Was war die Folge?

Mit Kreisschreiben vom 24. August 2021 hat die Baudirektion über eine Praxisänderung informiert, die massive Änderungen im Planungs- und Baugesetz zur Folge hätte. Noch im Februar letzten Jahres, drei Monate vor seinem Tod, hatte mich der Investor auf diese Praxisänderung aufmerksam gemacht. War das Projekt damit ernsthaft gefährdet? Ich konnte und wollte es nicht glauben.

Was ist der Grund für diese massiven gesetzlichen Eingriffe?

Offensichtlich hat es der Kanton Zürich verpasst, das Planungs- und Baugesetz im Jahr 2015 den neuen bundesrechtlichen Vorgaben anzupassen. Die Praxisänderung, die der Kanton in seinem Kreisschreiben angekündigt hat, betrifft insbesondere die Weiler und die Gestaltungsplanperimeter ausserhalb der Bauzonen, sogenannte Kleinsiedlungen. Im Klartext: Balchenstal soll von der Kernzone direkt wieder in die Landwirtschaftszone rückgezont werden.

Aber es kann doch nicht das Ziel einer Behörde sein, einen Industriebetrieb in eine Landwirtschaftszone einzuweisen. Oder was meinst du?

Das ist tatsächlich sehr schwierig; wobei man in der aktuellen Unsicherheit der Zuweisungen in die entsprechenden Zonen Rechenschaft leisten muss, was möglich ist. In diesen Fragen stehe ich für Dialog und Gespräch mit den zuständigen Stellen.

Wäre eine sinnvolle Umnutzung möglich?

Das bestehende Mühlengebäude und die weiteren Gebäude im Areal Balchenstahl sollen umgebaut und entwickelt werden. Das historische Wohnhaus bleibt im Familienbesitz und wird saniert. Das Projekt sieht eine Umnutzung der Nebengebäude vor. Durch Abbruch und Neubau der bestehenden Gebäude könnten Wohn- und Arbeitsräume nach modernsten Gesichtspunkten geschaffen werden. In weiser Voraussicht hat der Bundesrat im Juni 2008 den Massnahmenplan zur Förderung der Umnutzung von Industrie- und Gewerbebrachen verabschiedet. Es gibt zahlreiche gute Beispiele in der ganzen Schweiz, wo kleinere und grössere
Industrie- und Gewerbebrachen einer sinnvollen Umnutzung zugeführt wurden. Ich nenne nur einige aus der näheren Umgebung: Rieter, Sulzer oder Maag sind Beispiele, die hervorragend umgesetzt wurden.

Tatsache ist, dass deine bisherigen Bemühungen vor allem Kosten verursacht haben. Über welche Grössenordnung reden wir?

Die Hauptlast des Bebauungsplans hat der Investor getragen. Aus eigenen Mitteln habe ich bisher rund 214   000 Franken investiert. Insgesamt kommen wir auf eine Summe von knapp einer halben Million Franken.

Die Grundstücksfläche, auf der die Mühle und die Nebengebäude stehen, beträgt über 5000 Quadratmeter. Bei einem Quadratmeterpreis von 450 Franken in der Kernzone ergibt sich ein Verkaufspreis von weit über zwei Millionen Franken. Der Verkauf in der Landwirtschaftszone bringt einen Erlös, der ziemlich genau 80-mal tiefer liegt. Müsste der Grundbesitzer bei einer solchen Auszonung nicht entschädigt werden?

Der Medianwert im Kanton Zürich liegt sogar bei 600 bis 700 Franken. Das nur am Rande. Der Kanton hat im August letzten Jahres verlauten lassen, dass die Antwort auf die Frage, ob der Kanton entschädigungspflichtig sei, noch offen sei. Neben der massiven Preisdifferenz von zwei Quadratmetern der verschiedenen Zonen, die du erwähnt hast, gibt es noch ein weiteres Problem. Ich habe die Liegenschaft beziehungsweise das Grundstück all die Jahre nach dem Wert für die Kernzone und nicht für die Landwirtschaftszone versteuert. So gesehen hätte ich in all den Jahren viel zu viel Steuern bezahlt.

Balchenstal befindet sich in der Gemeinde Hittnau. Es hat den Anschein, dass die Gemeinde in dieser Angelegenheit eine untergeordnete Rolle spielt. Gab es Gespräche mit den Gemeindebehörden?

Ich bin seit einiger Zeit mit der Gemeinde im Gespräch. Bis Anfang 2022 hatte der Investor den Lead. Ich bin aus allen Wolken gefallen, als die Gemeinde in einem Beschluss vom 22. September 2022 aufgrund einer Überprüfung der sechs Hittnauer Weiler festgestellt hat, dass Balchenstal der Landwirtschaftszone zugewiesen werden soll. Die Alternative wäre eine Weilerzone mit deutlich mehr Spielraum gewesen. Die Gemeindeversammlung hat den neuen Gestaltungsplan rechtsgültig verabschiedet. Diesen Frühling habe ich das Gespräch mit der Gemeinde wieder aufgenommen.

Und was ist das Ergebnis?

Eine Anhörung am 11. April dieses Jahres hat leider keine neuen Erkenntnisse gebracht. Trotzdem will ich am Ball bleiben. Die Rückzonung eines ehemaligen Industriebetriebs in die Landwirtschaftszone entbehrt nicht nur jeglicher Logik, sondern ist von Willkür geprägt und entbehrt meines Erachtens jeglicher Grundlage.

Gibt es einen Kontakt zur kantonalen Baudirektion?

Die einfache Gesellschaft Mühle Balchenstahl ist aktiv geworden und hat das Gespräch mit dem Kanton gesucht. Die zuständige Person kennt unser Anliegen und ist entsprechend dokumentiert. Das Ganze geschieht natürlich mit juristischer Unterstützung; die Kosten dafür können noch nicht abgeschätzt werden.

Verletzt die Umzonung nicht die in der Bundesverfassung verankerte Eigentumsgarantie?

Ja, sie wird verletzt. Die Umzonung kommt faktisch einer Enteignung gleich.

Bis zu einer Entscheidung liegt das Gelände brach. Was bedeutet das für dich?

Die Industriebrache (ohne Wohnhaus, Anm. d. Red.) ist dringend sanierungsbedürftig. Wir können die Immobilie nicht einfach verfallen lassen. Dafür brauche ich Fremdkapital. Und das wird verweigert, weil das Land in der Landwirtschaftszone praktisch wertlos ist. Ich mag nicht daran denken, welche Last ich meinen Nachkommen hinterlassen müsste.

Welche Erwartungen hast du an die Politik?

Was geschehen ist, kann nicht mehr rückgängig gemacht werden. Ich habe die Hoffnung, dass Balchenstal wenigstens einem Weiler zugeführt wird.

Gibt es Anzeichen dafür?

Im Gegensatz zur Baudirektion hat der Kantonsrat Handlungsbedarf erkannt und Ende Februar eine parlamentarische Initiative zur Schaffung von Weiler- und Kleinsiedlungsgebieten lanciert. Die damit verbundene Umzonung würde Ersatzbauten weiterhin ermöglichen. Um Rechtssicherheit zu schaffen, müsste das Bau- und Planungsgesetz mit einem entsprechenden Artikel ergänzt werden.

Du hast den HEV Winterthur schon vor längerer Zeit um Unterstützung gebeten, die nun mit diesem Interview im «Wohneigentümer» verstärkt wird. Was erhoffst du dir davon?

Es ist mir sehr wichtig, dass allgemein bekannt wird, dass das Schicksal der Mühle Balchenstahl kein Einzelfall ist, sondern stellvertretend für viele andere Grundeigentümer steht, denen das gleiche Problem unter den Nägeln brennt. Es ist für die Gemeinden wichtig, dass sich Aussenwachten und Weiler angemessen entwickeln können. Für unser Recht müssen wir nicht wie in Frankreich oder Deutschland auf der Strasse demonstrieren. Wir haben die direkte Demokratie als Rechtsmittel. Und diese Möglichkeiten will ich nutzen. Ich glaube nach wie vor an diesen Rechtsstaat. Es geht mir um nichts anderes als um die Pflege und den Erhalt einer über 450-jährigen Tradition und um den Erhalt der bestehenden Gebäude als Wohn- und Geschäftshaus.

Kurze Chronologie einer unendlichen Geschichte

Balchenstal, ein Weiler der politischen Gemeinde Hittnau, trug wesentlich zur wirtschaftlichen Entwicklung der Gemeinde bei. Neben einer Getreidemühle waren eine Baumwollspinnerei und eine Sägerei angesiedelt. Bis 1991 gehörte Balchenstal zur Landwirtschaftszone.