Der Verkauf von drei Mehrfamilienhäusern ist keine alltägliche Sache – die einer Erbengemeinschaft schon gar nicht. Aber sie kommt vor – so wie bei Albert Bretscher, der im Auftrag der fünfköpfigen Erbengemeinschaft vor dieser Aufgabe stand. Anfänglich schien es ein hoffnungsloses Unterfangen – dann wandte er sich an den HEV Winterthur – ein halbes Jahr später wurde die Handänderung Tatsache – mit durchwegs zufriedenen Beteiligten.
Wir sitzen in einem Sitzungszimmer beim Hauseigentümerverband an der Lagerhausstrasse 11 in Winterthur. Hier laufen die Fäden der rund 16 000 Mitglieder des HEV Winterthur zusammen. Verbandsmitarbeitende kümmern sich um die verschiedensten Belange ihrer Mitglieder. Hier sitzen aber auch Immobilienfachleute, die Immobilien bewerten, verkaufen oder auch vermieten. «Das Kompetenz-Zentrum für alle Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer», wirbt der HEV Winterthur in einem Flyer.
Am Tisch sitzt Albert Bretscher. Er vertritt eine Erbengemeinschaft, die vor gut einem Jahr einen Makler suchte, der drei Mehrfamilienhäuser mit 18 Wohneinheiten in Winterthur-Wülflingen einer neuen Besitzerschaft zuführen sollte. Heute kann Albert Bretscher darüber schmunzeln. Damals, als er zusammen mit der Erbengemeinschaft Gespräche mit einem Makler und Investor führte, war es ihm nicht zum Lachen zumute. Das erste Gespräch sei noch vertretbar gewesen, beim zweiten sei der Mann arrogant und mit forschem Ton aufgetreten, «so dass ich nach kurzer Zeit aufstand und den Kontakt abbrach.» Eine erste Einschätzung der Liegenschaft habe zwar zum gleichen Kaufpreis geführt, wie eine spätere professionelle Schätzung ergab; allerdings mit dem nicht unerheblichen Unterschied, dass der Interessent den Preis um 20 Prozent drücken wollte. «Wir hatten natürlich keine Verkaufserfahrung, und diese Unwissenheit erwies sich anfänglich als Stolperstein», erinnert sich Albert Bretscher.
Drohnenaufnahme des Objekts
Südansicht
Parterrewohnung mit Blick zum Garten
Professionelle Schätzung
Es war Frühjahr 2021, in einer von der Corona-Pandemie ohnehin erschwerten Zeit, als Albert Bretscher aufgrund einer Empfehlung ein erstes Gespräch mit Martin Klement vom HEV Winterthur führte. Mit dabei gewesen sei auch die Tochter einer Cousine, eine der fünf Mitglieder der Erbengemeinschaft. «Es herrschte eine ganz andere Gesprächskultur», sagt Albert Bretscher. «Und vor allem hatten wir Klarheit darüber wie die weiteren Schritte aussehen würden.» Martin Klement empfahl ihnen eine professionelle Schätzung des Verkehrswertes nach der klassischen Methode. Das heisst: Berechnet wird der Neuwert abzüglich der Altersentwertung, der Bau- und Nebenkosten. Zum Gebäudewert wird noch der Landwert hinzugerechnet, so dass unter dem Strich der Substanzwert resultiert. Im Fall der Liegenschaft in Winterthur-Wülflingen wurde dadurch ein reeller Verkaufspreis ermittelt.
Ein Musterverkauf…
Es ist die Chronologie eines Musterverkaufs. – Martin Klement vom HEV Winterthur präsentierte einen «Verkaufsfahrplan», der Ende 2021 zum abschliessenden Verkauf und zur Vertragsunterzeichnung führen sollte. Mit dieser Einschätzung lag der Verkaufsexperte des Verbands goldrichtig. Am 13. Dezember erfolgte der Übertrag von Nutzen und Schaden auf den neuen Eigentümer. Zwischen dem ersten Gespräch und diesem Abschluss liegt natürlich viel Arbeit, zeitweilig auch für Albert Bretscher. «Es ging nicht <nur> um den Verkauf. Wir hatten klare Rahmenbedingungen gesteckt», sagt Bretscher. Konkret waren das vier Wünsche bzw. Bedingungen: Die Mutter von Albert Bretscher als bisherige Eigentümerin sollte auch nach dem Verkauf weiter in der Liegenschaft wohnen können. Dasselbe sollte für die bisherigen Mieter gelten. Ein Tabu wären der Abbruch der Liegenschaft oder Leerkündigungen im Falle einer Totalsanierung. Mit diesem kleinen aber nicht ganz einfachen Forderungskatalog ging Martin Klement ins Verkaufsrennen. Rückblickend sagt er: «Auch mit solchen klaren und einschränkenden Rahmenbedingungen lässt sich ein Käufer finden.»
Ablauf- und Terminplan
… mit Emotionen
Die drei Mehrfamilienhäuser wurden auf den einschlägigen Immobilienportalen zum Verkauf ausgeschrieben. 50 Indikative Angebote sind in einer ersten Runde eingegangen. «Gemeinsam mit Albert Bretscher haben wir nach verschiedenen Kriterien den Kreis auf 22 Interessenten reduziert», beschreibt Martin Klement den Vorgang. Bis auf einen Interessenten hätten alle die rund einstündige und individuelle Besichtigung der Liegenschaft wahrgenommen und auch eine Offerte abgegeben. Albert Bretscher kann sich an diesen «Marathon» noch gut erinnern. «Es war nicht ganz einfach, aber sehr spannend für mich.» Jeweils nach einem Rundgang hätten Martin Klement und er sich eine halbe Stunde Zeit für eine erste Einschätzung genommen. Letztlich erhielt eine Genossenschaft den Zuschlag, weil diese sich ohne Wenn und Aber dem klaren Forderungskatalog der Erbengemeinschaft unterstellte. Die Mutter von Albert Bretscher erhielt nicht nur ein lebenslanges Wohnrecht, sondern auch noch günstigere Mietbedingungen. Alle Mieter konnten in den bisherigen Wohnungen der gut erhaltenen Liegenschaft verbleiben. Renovationen sind geplant, aber so, dass keine Leerkündigung nötig sein wird. Albert Bretscher erwähnt dabei noch ein Detail, das ihn emotional sehr bewegt habe. «Meine Mutter feiert am 19. Dezember ihren Geburtstag, letztes Jahr sechs Tage nach der Eigentumsübertragung. Ein Vertreter der neuen Eigentümerin hat sie angerufen, um ihr zum Geburtstag zu gratulieren.»
Martin Klement, Beauftragter HEV Region Winterthur (links) und Albert Bretscher, Vertreter der Auftraggeber
«Ich kann nur weiterempfehlen»
Diese kleine Anekdote widerspiegle die gute Kultur zwischen Käufer und Verkäufer, sagen Bretscher und Klement übereinstimmend. Den ganzen Ablauf erleichtert habe zudem das sehr gute Einvernehmen, das unter den fünf Mitgliedern der Erbengemeinschaft geherrscht habe, gibt Martin Klement den Ball an die ehemaligen Eigentümer zurück. «Wir wissen die Liegenschaft in guten Händen und auch, dass sämtliche Mieter ohne Einschränkungen in diesen Häusern in einer stimmungsvollen Umgebung bleiben können.» Albert Bretscher schmunzelt noch einmal. «Es mag pathetisch klingen, aber bei diesem Verkauf hat einfach alles gestimmt.» Vor allem habe ihn jeweils die rasche Reaktion auf eine neue Situation, aber auch die ständige Transparenz sehr stark beeindruckt. «Ich kann diese Crew des HEV Winterthurs nur weiterempfehlen.»
Alles aus einer Hand
Der HEV Winterthur mit seinem Team von 14 Mitarbeitenden und drei Lernenden, deckt als Dienstleister für die rund 16 000 Mitglieder in Winterthur, Andelfingen und Pfäffikon ein breites Spektrum ab: Verkauf von Eigentumswohnungen, Ein- und Mehrfamilienhäusern, Bewertungen von Liegenschaften, Machbarkeitsstudien inkl. Kostenprognose für Neubauprojekte und/oder Ersatzbauten, Bau- und Rechtsberatung, Vermietung und Wohnungsabnahmen.
Beim Verkauf unterstützt der HEV den Eigentümer von A bis Z bzw. bietet mit den Fachpersonen im Team alles aus einer Hand.
