Es gehört zu den unbestrittenen Qualitäten Schweizer Politik nach Lösungen zu suchen. Nach langem Ringen hat die Kommission Planung und Bau des Zürcher Kantonsrats seinen breit abgestützten Kompromiss zur kantonalen Umsetzung der Mehrwertabgabe gefunden. Damit sollte in absehbarer Zeit der Einzonungsstopp aufgehoben werden können. Man kann aus grundsätzlichen Überlegungen gegen eine Mehrwertabgabe sein. So bleibt trotz deren Einführung die Grundstückgewinnsteuer weiter bestehen. Wer also auf neu eingezontem Gelände baut und den Bau später verkauft wird faktisch doppelt besteuert. Diesem Umstand ist aus Sicht der Grundeigentümer Rechnung zu tragen.
In einer idealen Welt würden sämtliche Gelder, welche in den Fonds des Kantons fliessen wiederum Grundeigentümern zu Gute kommen, deren Land von einer Auszonung betroffen ist. Ob sich dieses Prinzip netto – netto umsetzen lässt, ist zu bezweifeln. In den kommenden 20 Jahren werden ca. 300‘000 Menschen mehr im Kanton Zürich wohnen. Gemäss geltendem Richtplan von 2014 sind die noch vorhandenen Bauzonen für die nächsten 10 Jahre eingefroren. Neueinzonungen sind im Prinzip keine vorgesehen.
Einhaltung der Vorgaben des RPG
Die Mehrwertabgabe bei Einzonungen bleibt beschränkt auf die vom Bund im Raumplanungsgesetz RPG vorgesehene Mindestabgabe von 20%. Abgewendet werden konnte das Ansinnen, die Gelder für raumplanerische Massnahmen zu verwenden. Sie sollen entgegen dem Vorschlag der Regierung vollumfänglich in den kantonalen Ausgleichsfonds fliessen. Dem Kanton soll der Zugriff auf kommunale Mehrwertabgaben verwehrt werden. Ihm stehen nach dem Willen der Kommission keine Mittel zur Verwendung für kommunale Massnahmen der Raumplanung innerhalb der betroffenen Gemeinde.
Zürcher Zusatz für Um- und Aufzonungen
Das RPG sieht keine Mehrwertabgabe auf Um- und Aufzonungen vor. In der Zürcher Umsetzung sollen die Gemeinden zwischen 0 und 40% Mehrwertabgabe auf Auf- und Umzonungen verlangen können, was eine recht hohe Obergrenze darstellt. Hier gab die Mehrheit einem Anliegen zahlreicher Gemeinden und der Linken nach. Immerhin sollen auch diese Gelder vollumfänglich in den kommunalen Ausgleichsfonds fliessen. Liegt der realisierbare Mehrwert unter einer Viertelmillion, muss keine Abgabe entrichtet werden. Damit fallen Grundstücke zwischen 1200 bis 2500 m2 in der Regel aus der Abgabepflicht. Zonenänderungen, welche eine Erhöhung der Stockwerkzahl und damit eine sanfte Verdichtung erlauben, sollten damit ohne Mehrwertabgabe realisierbar sein. Hier ist es der Kommission gelungen, die übergeordneten Ziele einer Entwicklung nach innen, durch die Abgabe nicht ganz abzuwürgen.
Erleichterungen für Gemeinden
Städtebauliche Verträge anstelle der Abgabe sind zulässig und können von der aufgrund des Mehrwerts geschuldeten Abgabe abweichen. Dieses Element ist für Gemeinden wie Bauherrschaften von grösseren Überbauungen begrüssenswert.
Erleichterungen gibt es auch für Gemeinden, welche kaum Möglichkeit zu Auf- und Umzonungen haben. Sie sind von der Pflicht, ein entsprechendes Reglement zu errichten, befreit. Insgesamt ist der Aufbau neuer bürokratischen Prozeduren gemildert, aber nicht beseitigt.
Um eine einheitliche Berechnungsmethode sicherzustellen, soll der Kanton ein Tool zur Verfügung stellen. Selbstverständlich gegen ein noch zu definierendes Entgelt. Der Vorteil liegt in der höheren Rechtssicherheit die Grundstückbesitzer. Einzig bei komplexeren Fällen soll eine individuelle Einschätzung zur Anwendung kommen können.
Ende noch nicht gut
Man darf der Kommission attestieren, dass sie zahlreiche Einwände gegen die Vorlage der Regierung ernst genommen und umgesetzt hat. Trotz aller Milderungen ist die Belastung von Um- und Aufzonungen stossend. Offenbar war das der Preis für die Einigung über die Parteigrenzen hinweg.
Nicht gelöst ist das Problem eines Eigentümers von neu eingezontem Bauland. Er wird mit der Baufreigabe oder mit der Rechtskraft einer nachträglichen Baubewilligung abgabepflichtig. Verkauft er sein Grundstück, fallen zusätzlich Grundstückgewinnsteuern an. Eine sehr unschöne Doppelbesteuerung, die beseitigt werden muss.
