Handlungsbedarf bei Baumängel erkannt
Die Rechtskommission des Nationalrates möchte die Rechte von privaten Haus- und Stockwerkeigentümern sowie Bauherren stärken. Zu diesem Zweck soll das Obligationenrecht im Bereich Baumängel revidiert werden. Damit sollen Forderungen vom HEV Region Winterthur umgesetzt werden.
Private Immobilienkäufer und Bauherren werden vom geltenden Recht nur schlecht geschützt. Die wenigen gesetzlichen Bestimmungen des Bauvertrags- und Kaufrechts sind weitgehend nicht verbindlich und können von den Parteien vertraglich abgeändert werden. In der Praxis haben sich dadurch problematische Vertragsklauseln entwickelt, die private Bauherren und Käufer erheblich benachteiligen. Das geltende Gesetz geht von zwei gleich starken Partnern aus. Dem ist aber beim Hausbau oder Kauf durch private Eigentümer nicht so. Die professionellen Unternehmer und Verkäufer von Neubauten diktieren die Vertragsbedingungen. Einmalbauherren und private Käufer haben keine Verhandlungsmacht – es gilt die „Friss-oder-stirb-Mentalität“. Es ist an der Zeit, dass die Rechte der privaten Immobilienkäufer und Einmalbauherren gestärkt und besser geschützt werden. Diese Forderung ist auch im Einklang mit verschiedenen parlamentarischen Vorstössen, wie zum Beispiel die parlamentarischen Initiativen Gössi und Hutter, die eine Überprüfung beziehungsweise die Anpassung des Bauvertragsrecht fordern.
Verzicht auf Mängelrüge und Verlängerung der Verjährungsfrist
Die Kommission schlägt einen Systemwechsel zur Gewährleistung der Mängelrechte vor. Danach wird die heutige „Sofort-Rüge-Pflicht“ abgeschafft und die Verjährungsfrist beim Grundstückskauf und dem Hausbau angemessenen von 5 auf 10 Jahre verlängert. Mängel an der Kaufsache oder am Bau können neu während der zehnjährigen Verjährungsfrist jederzeit gerügt werden. Damit wird das Praxisproblem, dass Haus- und Wohnungskäufer sämtliche ihrer Gewährleistungsansprüche bei Mängeln gegenüber dem Verkäufer resp. Unternehmer verlieren, weil sie nicht innert der extrem kurzen Rügefrist eine Mängelrüge erheben, welche den strengen rechtlichen Anforderungen genügt, eliminiert. Der HEV Schweiz begrüsst die beschlossene Neuregelung. Der Verband befürchtet jedoch, dass die Verbesserung nur beschränkt Wirkung entfalten kann, wenn die Bestimmungen vertraglich von der stärkeren Partei (Verkäufer; professioneller Unternehmer) wegbedungen werden können.
Zudem lehnt der HEV Schweiz die laienfeindliche Neuerung, wonach der Käufer resp. Bauherr neu für die Folgen einer angeblich „verspäteten“ Rüge haften soll, ab. Die Haftung für einen allfälligen Verspätungsschaden dem Käufer resp. Bauherrn aufzubürden, würde den Zweck der Revision, nämlich die Stärkung der Rechte und mehr Schutz für private Laien-Käufer, Stockwerkeigentümer und Bauherren, entgegenwirken und wäre das pure Gegenteil von dem, was die der Revision zu Grunde liegenden parlamentarischen Initiativen fordern.
Nachbesserungsrecht neu auch beim Kauf von Neubauten
Vom HEV Schweiz unterstützt wird das vorgeschlagene zwingende Nachbesserungsrecht beim Kauf von Neubauten. Durch die Verankerung des zwingenden Nachbesserungsrecht wird der im Rechtsalltag etablierten Praxis der Haftungsreichzeichnung mit verbundener Abtretung der Mängelrechte endlich einen Riegel geschoben.
Medienmitteilung HEV Schweiz
Der Anstoss kam vom HEV Region Winterthur
Diese beiden Gesetzesänderungen wurden vom HEV Region Winterthur angestossen. Die parlamentarische Initiative "Für faire Rügefristen im Werkvertragsrecht" wurde am 14. Dezember 2012 vom damaligen HEV-Präsident Nationalrat Markus Hutter im Nationalrat eingereicht. Auslöser dazu war ein Bundesgerichtsurteil von 2012 welches entschied, dass die Stadt Winterthur beim Schulhaus Sennhof die sofortige Rügefrist nicht eingehalten hat und Baumängel zu spät gerügt hat.
Zum Thema der Mängelabtretung bei Neubauten hat der HEV Region Winterthur am 26. November 2013 eine Fachtagung in Winterthur durchgeführt. An der Podiumsdiskussion diskutieren unter der Leitung von HEV-Geschäftsführer Ralph Bauert die Fachexperten Prof. Dr. Hubert Stöckli von der Universität Freiburg, Notariatsinspektor Kanton Zürich René Biber, Dr. iur. RA Thomas Siegenthaler und Dr. iur. RA Wolf S. Seidel den Haftungsausschluss und Abtretung von Mängelrechten beim Kauf von neu erstellten Immobilien. Daraus entstand die parlamentarische Initiative "Für verbindliche Haftungsregeln beim Kauf neuer Wohnungen", welche Nationalrätin Petra Gössi am 25. September 2014 im Nationalrat einreichte. Die Mängelabtretung beim Kauf von Neubauwohnungen, und dass der HEV Region Winterthur diese Mängelabtretung zum Schutz der Wohnungskäufer verbieten will, wurde auch im NZZ-Artikel "Böse Überraschungen beim Wohnungskauf" vom 18. Juni 2013 behandelt.
- Parlamentarische Initiative 14.502: Für faire Rügefristen im Werkvertragsrecht
- Parlamentarische Initiative 14.453: Für verbindliche Haftungsregeln beim Kauf neuer Wohnungen