Der Hauseigentümerverband befragt jedes Jahr Immobilienexperten der ganzen Schweiz zur aktuellen Lage des Immobilienmarktes sowie über ihre Erwartungen für das kommende Jahr. An der diesjährigen Umfrage beteiligten sich über 330 Experten. Die Sachverständigen verspüren weiterhin eine erhöhte Nachfrage nach Wohneigentum. Bei Büro- und Gewerbeflächen muss erneut mit einem Preisnachlass gerechnet werden. Wohnungsmieten verharren auf ihrem Stand.

Die Preise für Wohneigentum steigen in der ganzen Schweiz an. Der kontinuierliche Preisanstieg scheint kein Ende zu nehmen. Auch die Erwartungen ans nächste Jahr sind so hoch wie seit über 30 Jahren nicht mehr! Der grösste Teil davon ist auf das stagnierende Angebot zurückzuführen, welches auf eine ungebrochen starke Nachfrage trifft. Auch Mehrfamilienhäuser mit Renditewohnungen sind auf dem Markt nach wie vor sehr gefragt. Wie im vergangenen Jahr verzeichneten die Befragten eine geringere Nachfrage und ein geringeres Handelsvolumen allein bei den Büro- und Geschäftsflächen. Die Experten stellen auch einen starken Anstieg der Baulandpreise fest und prognostizieren für das kommende Jahr einen Höhenflug der Preise wie es ihn noch nie in dieser Umfrage gegeben hat.

Rückblick 2021

Einfamilienhäuser

18 % der befragten Experten stellten keine Veränderung der Nachfrage fest. Nur 5 % meldeten einen Rückgang. Der grösste Unterschied im Vergleich zum letzten Jahr besteht in der wahrgenommenen Nachfrage: 77%, das sind 18% mehr als im letzten Jahr, beziffern eine grössere Nachfrage. Das Angebot an Einfamilienhäusern ist den Experten nach weiter gesunken: 34 % sind der Meinung, dass das Angebot gleich geblieben ist, aber mehr als die Hälfte hat einen Rückgang festgestellt. Das ist seit Beginn der Umfrage die grösste gemeldete Abnahme. Das hat den Preisanstieg angefeuert: Es gaben 91% an, dass die Einfamilienhäuser im Jahr 2021 an Wert zugelegt haben.

Eigentumswohnungen

Im Segment der Eigentumswohnungen wurde mit 60% ebenfalls ein Anstieg der Nachfrage beobachtet. Das sind 23% mehr als im letzten Jahr. 35% stellten eine gleichbleibende und 5% eine sinkende Nachfrage fest. Mehr als ein Viertel glaubt, dass das Angebot zurückgegangen ist, die andere Hälfte stellt keine Veränderung fest. Die Preise haben sich nach Ansicht der Experten stark nach oben entwickelt: Während 20% der Experten von konstanten Preisen berichten, ist nur 1% der Meinung, dass die Preise gesunken sind. Glatte 79% geben an, dass die Preise gestiegen sind.

Mehrfamilienhäusern

In diesem Jahr beobachtet mehr als die Hälfte der Experten einen Anstieg der Nachfrage, während das Angebot auch hier zurückgegangen sei. 47% melden nämlich eine geringere Bautätigkeit als im letzten Jahr. 37% sagen, sie sei kosntant geblieben, und nur für 16% hat sie zugenommen. Nach Ansicht der Experten stiegen die Preise dieses Jahr weiter an: 53% beobachteten in den letzten 12 Monaten steigende und 9% sogar stark steigende Preise für Mehrfamilienhäuser. Für etwas mehr als ein Drittel blieben die Preise unverändert.

In engem Zusammenhang mit dem anhaltenden Preiswachstum steht die Renditeentwicklung von Mehrfamilienhäusern. Die Renditeerwartungen sind in den letzten Jahren stetig gesenkt worden. Die ausgewiesenen Bruttorenditen sind auch dieses Jahr noch einmal leicht gesunken: Die Medianwerte für gehandelte MFH-Neubauten liegen nach Angaben der Experten bei 3,45% und für Altbauten bei 4,25% (2020: 3,6% bzw. 4,4%).

Büro- und Geschäftsflächen

Wie bereits im Vorjahr verzeichneten die Befragten eine geringere Nachfrage und ein verkleinertes Handelsvolumen im Bereich der Büro- und Geschäftsflächen. Vor allem in Agglomerationsgemeinden und mittelgrossen Städten ist das der Fall. 42% der befragten Immobilienexperten stellten in diesem Segment sinkende Preise fest. Für 40% ist sie jedoch gleich geblieben. Dies ist nun das achte Jahr in Folge, dass in der HEV Immobilienumfrage ein Preisrückgang im Büro- und Gewerbebereich festgestellt wurde. Auch ist es der grösste gemeldete Rückgang des Angebots seit der Jahrtausendwende. Der digitale Fortschritt, das Outsourcing und die vermehrte Nutzung von Home-Offices setzen die traditionellen Arbeitsplätze in der Schweiz weiterhin unter Druck. 50% sind auch der Meinung, dass die Preise im nächsten Jahr wieder sinken werden.

Bauland       

Für baureifes Land berichten 71% der Experten von einer steigenden Nachfrage und 66% von einem sinkenden Angebot – welches ein 30-jähriges Tief darstellt. Das spiegelt sich direkt im Preis wider: 88 Prozent der Experten – der höchste Wert seit 10 Jahren – verzeichneten in ihrem Tätigkeitsgebiet einen Preisanstieg für Bauland. Beinahe der ganze Rest beobachtete ein stabil bleibendes Preisniveau. Nur ein knappes Prozent verzeichnete rückläufige Preise.

Aussichten 2022

Einfamilienhäuser

Der Konsens scheint dieses Jahr klar zu sein unter den Experten: Ein erneuter Preisanstieg ist auch im nächsten Jahr zu erwarten, da niemand angab, dass sich die Preise nach unten verändern werden. 67% gehen von einem leichten Anstieg aus, während 18 % einen starken Anstieg erwarten. Das sind die höchsten Werte der Umfrage seit den 90er-Jahren. Die Neubautätigkeit bei Einfamilienhäusern wird nach Ansicht von 43% der Experten im nächsten Jahr gleichbleiben, 39% rechnen sogar mit einem Rückgang und nur 18% mit einem Anstieg.

Eigentumswohnungen

Für Eigentumswohnungen sagen 29% der Experten konstante Preise voraus, während nur 1% mit sinkenden Preisen rechnet. Viele Experten (70%) gehen also von steigenden Preisen im nächsten Jahr aus. Das ist der höchste Stand seit über 30 Jahren! Wie bei den Einfamilienhäusern, waren die Erwartungen einer Preissteigerung nur im Jahre 1988 höher. 17% gaben an, dass das Angebot an Eigentumswohnungen abnehmen wird, während ein Viertel der Meinung ist, dass in den nächsten Jahren mehr gebaut werden wird. So glauben 59%, dass die Neubautätigkeit auf ihrem Niveau bleiben wird.

Mehrfamilienhäusern

Die Preiserwartungen für das nächste Jahr bewegen sich zunehmend in eine Richtung, auch bei Mehrfamilienhäusern: Zwei Drittel gehen von steigenden Preisen aus, ein Drittel von unverändertem Niveau. Das letzte Mal, dass so viele Experten im Bereich der Renditeliegenschaften einen Preisanstieg prognostiziert haben, war vor zehn Jahren. Den Experten zufolge wird das Angebot im nächsten Jahr weder steigen noch sinken. Dies ist jedenfalls die Meinung von mehr als der Hälfte der Befragten.

Büro- und Geschäftsflächen

Für das Jahr 2022 erwarten drei Viertel der Befragten eine geringere Neubautätigkeit, und mehr als die Hälfte prognostiziert einen Preisnachlass. Es scheint, als würden sich sie Investoren zurückhalten bis klar wird, wie stark sich die fortschreitende Digitalisierung und das Home-Office auf den Büromarkt auswirkt. Deshalb stehen Büro- und Geschäftsflächen derzeit weiterhin unter Druck. Das soll sich auch auf die Rendite auswirken: Über 50% der befragten Immobilienexperten erwarten einen Rückgang der Bruttorenditen.

Bauland

Zwei entscheidende Faktoren, welche die Nachfrage nach Immobilien erheblich beeinflussen, sind die Baulandpreise sowie die Baukosten. Im kommenden Jahr erwarten übrigens rund 70 Prozent der Experten steigende Baukosten für ihre Region, während 30 Prozent davon ausgehen, dass das bestehende Preisniveau konstant bleibt. Die Verknappung und die darauffolgende Verteuerung der Rohbaumaterialien wie Holz, Stahl oder Kunststoff, die zu Beginn dieses Jahres herrschten, haben offensichtlich ihre Spuren hinterlassen und sind mitverantwortlich für diese Grundstimmung unter den befragten Immobilienexperten.

HEV Immobilienumfrage

Seit den 1980er Jahren führt der HEV Schweiz jeden Herbst eine Umfrage bei Immobilientreuhändern, Maklern, Analysten, Verwaltern und Investoren durch. Die Daten stellen eine der längsten verfügbaren Zeitreihen zum Schweizer Immobilienmarkt dar und bilden somit eine spannende Grundlage für Vergleiche zur Preisentwicklung. An der diesjährigen Umfrage nahmen erneut weit über 300 Experten aus allen Regionen der Schweiz teil. In der Westschweiz wurden die Daten in Zusammenarbeit mit der Fédération Romande Immobilière (FRI) und der Chambre Genevoise Immobilière (CGI) erhoben. Fahrländer Partner verdichtete die Ergebnisse der HEV Umfrage mit eigenen Daten und errechnete damit einen Preiserwartungsindex, welcher ebenfalls veröffentlicht wird.