Hypothek – das Ganze einfach umgekehrt
Haben Sie schon einmal etwas von einer Immorente gehört? Nein? Dann könnte eine Umkehrhypothek im Alter zu etwas Zeit und Ruhe verhelfen. Eine umkehrte Hypothek oder Umkehrhypothek kommt einer Immorente gleich. Die Finanzdienstleistung wurde – wen wundert es – in den USA eingeführt, mittlerweile auch in Deutschland und Österreich. Und bei uns? Leider gibt es nur wenige Anbieter.
Die unerfreuliche Geschichte, die den Lebensabend schnell einmal komplizieren kann, kennen wir: Bei Ablauf der Hypothek können die Banken Rückzahlung verlangen. Das geschieht öfters, wenn das Einkommen des Wohneigentumsbesitzers schmilzt, weil er sich in die Pension verabschiedet hat. Die Bank macht die Tragbarkeitsrechnung und kommt vielfach auf einen Betrag, der die Tragbarkeit übersteigt. Sie beruft sich auf dieses Manko, selbst wenn in der Realität der Zinssatz vielleicht 1 Prozent beträgt und nicht die von der Bank eingesetzten 5 Prozent. Das beste Gegenmittel sei die ständige Amortisation, sagt Immobilienspezialist Urs Leimer vom gleichnamigen Immobilienunternehmen in Grenchen. «Je weniger man abhängig von Fremdgeld ist, desto besser steht man im Alter da.»
Es drohen verschärfte Bestimmungen
Die Realität sieht leider anders aus. Oftmals investieren Eigenheimbesitzer einige Jahre vor der Pensionierung in ihre Immobilie und investieren dabei vielleicht auch das angesparte Geld der 3. Säule (indirekte Amortisation). Die Hypothekarschuld ist zwar nicht über Gebühr hoch, aber möglicherweise dann später zu hoch. Ungemach droht auch, wenn die Heizung ersetzt werden muss. Sollte die neue CO2-Gesetzgebung nächsten Sonntag an der Urne angenommen werden, so werden die Bestimmungen für fossile Heizkörper massiv verschärft. Es drohen so höhere Kosten als die, die «nur» für eine reine Ersatzlösung nötig wären. Eine Immorente, die in unserem Land aber noch relativ unbekannt ist, könnte dabei Luft verschaffen.
Anstatt Zinsen gibt es einen Zustupf
Woran fehlt es oft im Alter? An liquiden Mitteln. Das Vermögen ist – für den, der Wohneigentum besitzt – an eine Immobilie gebunden. Das Einkommen von AHV und Pensionskasse entspricht nicht den erhofften 70 bis 80 Prozent des ursprünglichen Einkommens, sondern vielfach nur der Hälfte oder noch weniger. Auch bei einer geringen Verschuldung der Immobilie könnte die angesprochene Investition für einen Heizungsersatz die liquiden Mittel weit überschreiten. Die Erhöhung der Hypothek lehnt die Bank aus erwähnten Gründen möglicherweise ab. So entstand in der USA die Immorente, Umkehrhypothek genannt.
Bei der Umkehrhypothek erfolgt eine Hypothekarerhöhung auf maximal zwei Drittel des Verkehrswerts. Vom Erhöhungsbetrag zieht das Finanzinstitut die Zinsen für die gesamte Laufzeit der Hypothek (in der Regel 10 bis 15 Jahre) ab. Dieser Betrag wird auf ein Sperrkonto einbezahlt und dient als Sicherheit für die künftigen Zinsaufwendungen. Der Erhöhungsbetrag abzüglich Zinsen wird als Einmalzahlung oder als monatliche Rente auf das Konto der Eigenheimbesitzenden überwiesen. Der finanzielle Zustupf ermöglicht Rentnern, den gewohnten Lebensstandard weiterzuführen. Laut Experten lohnt sich eine Umkehrhypothek für Hypothekarnehmende ab dem sechzigsten Altersjahr.
Es gibt auch einen Nachteil
In einem Bericht von «comparis» wird auch beschrieben, was nach Ablauf der Laufzeit geschieht. Es muss eine Anschlussfinanzierung gefunden werden. Eine positive Wertentwicklung der Liegenschaft kann zu einer neuerlichen Umkehrhypothek führen. Bereits bei einem bescheidenen Wertzuwachs von jährlich 1,5 Prozent könne bei einer zwölfjährigen Laufzeit zu einem Wertzuwachs von
20 Prozent führen, steht weiter im Bericht. Bei einem Umzug ins Altersheim kann die Liegenschaft den Kindern übertragen oder die Immobilie verkauft werden. Es gibt auch eine Kehrseite. Wenn der Wert der Liegenschaft über die Zeit abnimmt, so kann die Belehnung der Liegenschaft die kritische Grösse von 65 Prozent übersteigen. Deshalb gilt auch hier: Wer eine Umkehrhypothek in Betracht zieht, sollte sich gut über die Vor- und Nachteile eines solchen Modells beraten lassen.
Die positiven Begleiterscheinungen einer Umkehrhypothek sollten die Immobilienbesitzer nicht davon abhalten, ihr Haus gut zu unterhalten. Liegenschaften, in die nicht laufend investiert wird, können massiv an Wert verlieren.
So funktioniert die Umkehrhypothek
| Marktwerkt Liegenschaft | 900 000 Franken |
| Aktuelle Hypothek 20% | 180 000 Franken |
| Aufstockung (Belehnung auf 60%) | 540 000 Franken |
| Differenzbetrag | 360 000 Franken |
| (Zins 1,5% für die neue Hypothek auf einen Zeitraum von 10 Jahren) | 54 000 Franken |
| Auszahlung für Lebensunterhalt | 306 000 Franken |
| Zusatzrente auf bspw. 20 Jahre | 15 300 Franken |
| Pro Monat vor Steuern | 1 275 Franken |
Bis jetzt gibt es in der Schweiz nur ganz wenige Anbieter von Umkehrhypotheken. In der Masterarbeit von Claude Spirig, «Umkehrhypothek in der Schweiz», Advanced Studies in Real Estate, Universität Zürich, 2019, werden unter anderem die Basellandschaftliche Kantonalbank, die Thurgauer Kantonalbank und das VZ Vermögenszentrum genannt.