Immobilienmarkt Region Winterthur – 1. Quartal 2022
Immobilienmarkt Region Winterthur
Hauseigentümer und Stockwerkeigentümer konnten sich in der Region Winterthur im vergangenen Jahr über steigende Immobilienwerte freuen, es gab aber unterschiedlich starke Preissteigerungen in den drei Bezirken. Im Weinland stiegen die Preise für Einfamilienhäuser stärker als für Eigentumswohnungen, während die Preissteigerungen in den Bezirken Pfäffikon und Winterthur bei beiden Segmenten etwa gleich stark waren. Ein ganz anderes Bild zeigte sich in den Städten Illnau-Effretikon und Winterthur. Dort stiegen die Preise für Einfamilienhäuser mit 10 bis 11 Prozent rund doppelt so stark wie bei den Eigentumswohnungen.
Im nächsten Jahr erwarte ich weiter steigende Preise, diese werden aber vermutlich nicht mehr so stark ausfallen wie 2021. Ein wichtiger Faktor für die weitere Preisentwicklung wird sein, wie sich die Hypothekarzinsen entwickeln. Mit den hohen Inflationszahlen in Amerika und Europa sind Zinserhöhungen wieder wahrscheinlicher. Dies wird mittelfristig auch zu höheren Hypotheken in der Schweiz führen, was sich dämpfend auf die Immobilienpreise auswirken wird. Ich erwarte zwar nicht eine massive Erhöhung der Hypotheken, ein Abschluss einer längeren Festhypothek kann sich aber jetzt lohnen, damit man von den noch tiefen Hypothekarzinsen längerfristig profitieren kann.
Fakten und Trends zum Immobilienmarkt
In der Stadt Zürich kann man heutzutage dank des neuen E-Baugesuchs sein Projekt im Pyjama einreichen, ganz bequem aus dem Homeoffice. Klingt einfach, doch das Erlangen einer endgültigen Baubewilligung für ein Projekt im urbanen Zürich kann heutzutage durchaus anspruchsvoll sein. Verdichtetes Bauen führt oft zu langwierigen Rekursen und Verzögerungen. Insbesondere bei einem Grossprojekt kann man lange darüber schlafen, denn der Prozess kann sich deutlich in die Länge ziehen.
Ein Blick in die Daten bestätigt es: seit 2001 hat sich die durchschnittliche Bewilligungsdauer für Grossprojekte im Kanton Zürich von 183 auf 324 Tage beinahe verdoppelt. Speziell in den letzten Jahren stieg sie nochmals merklich an. Der jüngste Anstieg dürfte auch mit Verzögerungen infolge der Coronakrise zusammenhängen. So erschwerte die Homeoffice-Pflicht temporär die Erreichbarkeit von Amtsstellen. Weiter führte eine striktere Umsetzung der Lärmschutzvorschriften zu Verzögerungen von Grossprojekten.
Die von allen Seiten gewünschte Verdichtung ist in der Praxis häufig nur schwer umzusetzen. Durch knappes Bauland im Kanton Zürich und starke Nettozuwanderung sind flächeneffiziente Neubauten in Zukunft unverzichtbar. Gegen steigende Mietpreise wäre zusätzlicher Wohnraum das beste Rezept zur Reduktion der Wohnkosten. Die Umsetzung vieler Projekte entscheidet dabei immer öfter das Baurekursgericht oder sogar Lausanne. Die Vorhaben werden so länger und teurer, was insbesondere für kleinere Entwickler zum Problem wird. So mühsam und kostspielig die Verzögerungen jeweils ausfallen – schlussendlich findet sich in den meisten Fällen eine Lösung.
Trotz der langen Projektdauer bleibt der Bau von Grossprojekten in der Stadt Zürich vor allem bei institutionellen Anlegern wie Pensionskassen beliebt. Die Zahl der jährlich bewilligten Grossprojekte ist heute durchschnittlich etwa 1,5-mal so hoch, wie in der ersten Dekade des Jahrtausends. Weiter zeigt sich, dass die Bewilligungsdauer für Einfamilienhäuser in den letzten Jahren konstant geblieben ist. Daher gilt für alle Häuslebauer: Raus aus dem Pyjama und wach bleiben! Die Baubewilligung kann jeden Augenblick erteilt werden und dem ersten Spatenstich steht dann nichts mehr im Wege.
Zürcher Eigenheimpreise kennen kein Halten mehr
Die Nachfrage nach Wohneigentum bleibt im Kanton Zürich sehr hoch. Dies äussert sich in steigenden Eigenheimpreisen. Der Zürcher Wohneigentumsindex (ZWEX) erreicht mit einem Jahreswachstum von 9,3% einen neuen Rekordwert in diesem Jahrtausend. Wohneigentum bleibt in allen Regionen äusserst gefragt. Die hochpreisigen und begehrten Seegemeinden sowie die Stadt Zürich (ZWEX See) legten mit einem jährlichen Plus von 11,3% das stärkste Wachstum hin. Doch auch ländlichere Gemeinden profitieren von anhaltenden Ausweichbewegungen hin zu moderateren Immobilienpreisen sowie von dem vermehrten Arbeiten im Home Office.
Liquidität trotz Transaktionsrückgang weiterhin hoch
Die Zahl der Eigenheimtransaktionen im Kanton Zürich war in der zweiten Jahreshälfte rückläufig, bleibt jedoch auf einem höheren Niveau als in den Jahren 2017 und 2018. Die Liquidität im Markt bleibt somit hoch und das Preiswachstum ist breit abgestützt. Wer sich über mangelndes Angebot an Kaufobjekten beklagt, ist womöglich überrascht, wie viele Haushalte sich den Wunsch vom Eigenheim erfüllen konnten. Häufig lohnt es sich bei der Eigenheimsuche die Augen offen zu halten. Vielleicht ist in der direkten Nachbarschaft ein Neubau ausgesteckt? Da man gegenwärtig leicht einen Käufer findet, muss bei neuen Objekten nämlich oft gar nicht mehr online inseriert werden.
Geringere Leerstände führen zu höheren Mieten
Über mehrere Jahre verzeichnete die Schweiz steigende Mietwohnungsleerstände. Gerade periphere Regionen waren von dieser Entwicklung besonders stark betroffen. Im letzten Jahr machte sich jedoch eine Trendumkehr bemerkbar. Die Leerwohnungszahlen gingen das erste Mal seit 2009 zurück. Der Rückgang im Wohnungsangebot führte in Kombination mit einer robusten Zuwanderung zu steigenden Mieten. Die Mieten erreichten das höchste Gesamtjahreswachstum seit Ende 2014. In der Stadt Zürich zeigte sich hingegen der Attraktivitätsverlust der Zentren in der Pandemie. Mit einem Wachstum von lediglich 0.5% liegt sie deutlich hinter dem der Vorjahre.
Geringeres Preiswachstum und stärker steigende Mieten
Auch das Jahr 2022 wird weiter unter dem Einfluss der Pandemie stehen. Mit bestehenden Einschränkungen im Dienstleistungs- und Kulturbereich bleibt die Bedeutung der eignen vier Wände hoch. Gleichzeitig sind die Bedingungen für den Kauf eines Eigenheims aufgrund des niedrigen Zinsniveaus noch immer gut. Daher erwarten wir einen weiteren aber weniger starken Anstieg der Preise im Kanton Zürich und in der Schweiz. Aufgrund der hohen Nettozuwanderung und der zurückhaltenden Bautätigkeit wird die Zahl der leeren Wohnungen weiter abnehmen. Durch die Angebotsreduktion wird auch das Mietpreiswachstum in diesem Jahr anhalten, wobei wir im Kanton Zürich mit einem stärkeren Anstieg rechnen als im Vorjahr.
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