Immobilienmarkt Region Winterthur

Das Jahr 2021 neigt sich langsam dem Ende zu und damit endet ein Jahr mit rekordhohen Preissteigerungen bei Liegenschaften. Speziell im gehobenen Segment verteuerte sich Wohneigentum überdurchschnittlich. Auch in der Region Winterthur haben die Preise für Wohneigentum stark zugelegt. In Winterthur und dem Zürcher Oberland stiegen die Einfamilienhauspreise leicht stärker als im Weinland. Bei Eigentumswohnungen werden aktuell im Zürcher Oberland die höchsten Preise bezahlt, während in Winterthur der Quadratmeter rund 1000 und im Weinland rund 2000 Franken günstiger angeboten wird.

Ein starker Treiber der hohen Immobilienpreise sind die tiefen Hypothekarzinse. Aufgrund der aktuellen wirtschaftlichen Situation ist keine signifikante Zinserhöhung zu erwarten, damit werden die Hypothekarzinse auf tiefem Niveau verharren. Die Nachfrage wird weiterhin hoch bleiben und nur wenige Liegenschaften verkauft werden. Wohneigentum wird sich auch 2022 nochmals verteuern, allerdings nicht mehr um 7 Prozent wie in diesem Jahr. Für die Region Winterthur rechne ich bei Einfamilienhäusern mit einer Preissteigerung von 3 bis 4 Prozent. Bei Eigentumswohnungen werden sich die Preise vermutlich leicht weniger stark, aber immer noch um 2 bis 3 Prozent verteuern.

Fakten und Trends zum Immobilienmarkt

Ein bereits stolzer Preisanstieg wurde im dritten Quartal nochmals übertroffen. Innerhalb nur eines Quartals sind die Eigenheimpreise im Kanton Zürich um 2,7 Prozent gestiegen, an den teuren Seelagen sowie in der Stadt Zürich war es sogar ein Plus von 4,1 Prozent. Im Jahresvergleich resultiert im Kanton Zürich ein regional homogenes Preiswachstum von rund 7 Prozent. Woher kommt dieser erneute Schwung? Aus reinen Kostenüberlegungen hat sich wenig verändert: Die langjährigen Zinsen zeigten jüngst sogar leicht nach oben. Angebotsseitig gibt es ebenfalls wenig Grund für eine Beschleunigung der Preise. Zwar ging die Zahl der Inserate auf den Online-Portalen kräftig zurück, doch die Freihandtransaktionen im Kanton Zürich zeigten ein anderes Bild. 2020 sowie im ersten Halbjahr 2021 gab es überraschend sogar mehr Transaktionen als zuvor.

Die Pandemie dürfte der wahre Grund für die kräftigen Preissteigerungen sein. Noch immer wird die eigene Wohnsituation so intensiv reflektiert wie noch nie. Wer träumt nicht von einer etwas grösseren oder komfortableren Wohnung und hegt den Wunsch diese "sein Eigen" zu nennen? Einige Interessenten laufen Gefahr für ein Eigenheim ihre finanzielle Komfortzone zu verlassen. Die Schweizerische Nationalbank warnt bereits, dass diese bei einem unerwarteten Zinsanstieg auf dem falschen Fuss erwischt werden könnten. Ihre Warnungen sind ein klarer Aufruf an alle Hypothekargeber zu einer umsichtigen Kreditvergabe. Im Einzelfall dürfte es für Haushalte mit ungenügendem finanziellem Polster schwieriger werden, eine Finanzierung zu erhalten. Da in der heutigen Marktsituation häufig mehrere Dutzend Kaufwillige um ein Verkaufsobjekt buhlen, wird das nicht zur Trendumkehr führen. Eine gewisse Entspannung ist dennoch möglich. Findet der Alltag vermehrt ausserhalb der eigenen Wohnung statt, dürfte sich so manche Unzufriedenheit mit der eigenen Wohnsituation wieder legen. Der durch die Pandemie forcierte Ansturm auf Eigenheime wird dabei wohl nicht ganz verschwinden. Wer zukünftig nur noch an einem oder zwei Tagen zu Hause arbeitet, wird der Wohnsituation weiterhin einen hohen Stellenwert beimessen. Wir erwarten im kommenden Jahr weitere, wenn auch weniger dynamische Preissteigerungen.

Sinkende COVID-Zahlen erhöhen die Abwanderung

Im Jahr 2020 verzeichnete die Schweiz eine sehr hohe Nettozuwanderung, weil weniger Personen in europäische Nachbarländer auswanderten. Die Corona-Massnahmen waren mancherorts viel strikter als hierzulande. Mit der Entspannung der COVID-Situation im Sommer 2021 ist die Abwanderung deutlich gestiegen. Dies deutet darauf hin, dass aufgeschobene Wegzüge aus dem Vorjahr nachgeholt werden. Die Zuwanderung hat im Vergleich zum letzten Jahr ebenfalls markant angezogen. Insgesamt verweilt die Nettozuwanderung bis anhin daher unter dem Vorjahres- aber noch immer über Vorkrisenniveau.

Rückgang der Leerwohnungszahlen in der Schweiz

Die Zahl der leeren Mietwohnungen in der Schweiz ist zum ersten Mal seit mehr als zehn Jahren gesunken. Viele Investoren haben auf die Leerstandsproblematik reagiert und die Bautätigkeit in peripheren Regionen gezielt reduziert. Zudem hat die hohe Nettozuwanderung des letzten Jahres und der damit verbundene Mehrbedarf viele leere Mietwohnungen gefüllt. Auch Ferienwohnungen waren im Pandemiejahr sehr gefragt. Aufgrund des weiteren Rückgangs der Baugesuche sowie der robusten Wohnnachfrage dürften die Leerstände weiter sinken. Ein vielbeachtetes Risiko bei Renditeliegenschaften schwächt sich damit ab.

Baugesuche stabilisieren sich auf niedrigem Niveau

Die Zahl der Baugesuche ist im letzten Quartal leicht gestiegen. Der starke Rückgang der eingegebenen Mietwohnungen im Vorjahr war hauptsächlich durch die Unsicherheit im Rahmen der Coronakrise bedingt. Die rückläufigen Infektionszahlen erhöhen nun die Planungssicherheit. Der Bau von Mietwohnungen bleibt attraktiv. Institutionelle Anleger sind aufgrund des Anlagenotstands weiterhin auf der Suche nach neuen Bauprojekten. Mit dem anhaltenden Nachfrageüberhang sind Eigentumsobjekte ebenfalls ein erfolgversprechendes Geschäft. Im Kontrast zu den Mietwohnungen zeigte die Zahl der projektierten Eigenheime daher in der Krise keinerlei Einbruch.

Leerwohnungsrückgang lässt den Mietindex (noch) kalt

Das Abflauen des Leerstandrisikos wird die Investoren freuen. Für die Mieter bedeutet es hingegen, dass der Mietwohnungsmarkt mancherorts wieder trockener wird. Bislang hatte der Rückgang der Leerstände noch keine Auswirkungen auf die Angebotsmieten. Vielmehr lag das Wachstum der Stadtzürcher Angebotsmieten jüngst deutlich unter den Rekordzuwächsen vor der Pandemie. Diese Entwicklung widerspiegelt den temporären Popularitätsverlust der grossen Zentren. Mit der schrittweisen Rückkehr zur Normalität, dürften auch die städtischen Mieten dem generellen Aufwärtstrend der Angebotsmieten folgen.

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Fakten und Trends zum Immobilienmarkt