Immobilienmarkt Region Winterthur

Die Coronakrise hat sich auch auf den Immobilienmarkt ausgewirkt. Lockdowns und die Homeoffice-Pflicht, sowie die anhaltend tiefen Zinse, haben den Wunsch nach einer schönen und geräumigen Wohnung weiter angekurbelt. Diese Entwicklung zeigte sich auch in den stark gestiegenen Preisen für Wohneigentum im vergangenen Jahr. Ich gehe davon aus, dass sich die Immobilienpreise auch in diesem Jahr nochmals verteuern, wenn auch nicht mehr so stark wie im 2020. Dabei erwarte ich bei Einfamilienhäusern einen stärkeren Preisanstieg wie bei Eigentumswohnungen.

Während steigende Immobilienpreise für Immobilienverkäufer eine gute Nachricht bedeuten, können sich immer weniger Familien den Traum vom Eigenheim erfüllen. In beliebten Zentrumslagen kann mit einem normalen Einkommen nur noch selten ein Eigenheim gekauft werden. In der Region Winterthur sind die Immobilienpreise vor allem in der Stadt Winterthur und rund um den Pfäffikersee sehr hoch. In Winterthur-Land und im Weinland sind die Preise moderater und im Tösstal gibt es regelmässig Liegenschaften, welche mit einem normalen Einkommen finanzierbar sind.

Fakten und Trends zum Immobilienmarkt

Ist das Traumobjekt einmal gefunden, kommen schnell Zweifel auf. Wird der Preis einer Liegenschaft in einem Bieterverfahren weiter in die Höhe schnellen und den finanziellen Spielraum sprengen? Oder gibt es bei einem leicht überteuerten Objekt Spielraum, den Preis zu senken? Mit einer direkten Verknüpfung unserer Einfamilienhausfinanzierungen und den Homegate-Inseraten bringen wir Licht ins Dunkel. Wir wissen damit objektgenau, in welchen Fällen ein Einfamilienhaus zu einem Preis über bzw. unter dem Angebotspreis verkauft wurde. Das gibt potenziellen Käufern einen Anhaltspunkt, wie es um ihren Verhandlungsspielraum steht.

Die gute und vielleicht überraschende Nachricht ist, dass es im Durchschnitt noch immer einen Preisabschlag gibt. In der Regel lassen Einfamilienhaus-Verkäufer etwas mit sich reden. Mit derzeit knapp 1 Prozent ist der Spielraum für Preissenkungen jedoch sehr klein. Die weniger gute Nachricht: Vor fünf Jahren war der Preisabschlag noch rund fünf Mal so hoch. Das Gerangel um die Einfamilienhäuser war im vergangenen Jahr in den Bezirken Uster und Winterthur offenbar so gross, dass die Verkaufspreise im Mittel sogar über den Angebotspreisen lagen. An der Goldküste, im Zürcher Oberland sowie in Dielsdorf wurden im Durchschnitt die Preise bezahlt, welche gefordert wurden. In allen anderen Bezirken konnten Käufer mit etwas Glück einen geringen Preisnachlass einfordern.

Gut zu wissen: Wird die Liegenschaft von einem Profi verkauft, ist im Durchschnitt mit keinem Preisabschlag zu rechnen. Bei Privaten stehen die Chancen hingegen schon besser. Profis können die Marktsituation sehr gut einschätzen und setzen schon von Beginn an einen marktgerechten Preis. Eine weitere Erklärung ist, dass die Verkäuferschaft mit einem Auftrag an einen Makler die Entscheidung emotionsfreier trifft. Begleiten sie hingegen die Besichtigungen persönlich, spielen nicht-monetäre Faktoren wie zum Beispiel Sympathie oder Bekanntschaften ebenfalls eine gewisse Rolle. In der Folge geben sie beim Preis manchmal etwas nach.

Stabile Baubewilligungen bei Miete und Eigentum

Im Zuge der fallenden Zinsen verlagerte sich der Wohnungsbau im letzten Jahrzehnt immer mehr von Stockwerkeigentums- zu Mietwohnungen. Als der forcierte Mietwohnungsbau das Leerstandrisiko insbesondere an peripheren Lagen ansteigen liess, reduzierte sich die Zahl baubewilligter Mietwohnungen in der Folge leicht. Seither entwickelt sich der Wohnungsbau bei Miete und Eigentum wieder in die gleiche Richtung. 2020 blieben die Baubewilligungen in der Schweiz bei Miete und Eigentum trotz Corona stabil. Damit ist auch in Zukunft mit einer soliden, wenn auch nicht mehr ganz so dynamischen Wohnbautätigkeit zu rechnen.

8-Jahreshoch bei den Einfamilienhaustransaktionen

Zu Beginn der Corona-Krise war ein Austrocknen des Immobilienmarktes unsere Hauptsorge. Wer möchte angesichts der höheren Arbeitsmarktunsicherheiten ein Eigenheim erwerben? Offenbar waren das nicht wenige. In der Schweiz wurden so viele Einfamilienhäuser verkauft, wie schon lange nicht mehr. Steigender Platzbedarf sowie das Bedürfnis auf schöne Aussenräume befeuern die Nachfrage. Wir sahen besonders viele Transaktionen in ländlichen Gebieten, insbesondere in Ferienregionen. Im Kanton Zürich liess sich in der zweiten Jahreshälfte ebenfalls ein Aufholeffekt beobachten. Dieser reichte jedoch nicht aus, um den Wegfall der EFH-Transaktionen im ersten Halbjahr zu kompensieren.

Schwung bei den Eigenheimpreisen lässt leicht nach

Die Eigenheimpreise steigen im Kanton Zürich im vierten Quartal weiter. Allerdings hat sich das Preiswachstum in allen Regionen leicht abgeschwächt. Ob das der Anfang für eine etwas moderatere Preisdynamik ist, wird sich zeigen. Mit einem Jahreswachstum von 4,2 Prozent kann insbesondere angesichts der Pandemie von einer stolzen Preissteigerung gesprochen werden. Die Krise hat den Wunsch nach dem Eigenheim aufgrund des so genannten Cocooning-Effekts sogar zusätzlich genährt. Mit einem Plus von 5,1 Prozent war das Preiswachstum in den teuren Lagen rund um den Zürichsee am stärksten.

Eine robuste Preisdynamik im Jahr 2021

Am Wohnungsmarkt erwarten wir 2021 keine bösen Überraschungen. Zwar ist die Arbeitsmarktsituation insbesondere im Tieflohnsegment ungewiss, doch wohnen diese Arbeitnehmer in der Regel zur Miete. Beim Mietwohnungsmarkt stimmt uns zuversichtlich, dass die Bautätigkeit auf die höheren Leerstände in der Peripherie reagiert. In den Städten ist Wohnraum noch immer so knapp, dass die Leerstände nur geringfügig ansteigen und für stabile Mieten sorgen werden. Im Eigenheimbereich stärken das knappe Angebot und die tiefen Zinsen, zwei altbekannten Faktoren, weiterhin die Nachfrage. Wir erwarten auch in diesem Jahr ein robust Nachfrage nach Wohneigentum.

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