Steuerfuss und Immobilienwert in der Region Winterthur

Der Steuerfuss beeinflusst den Immobilienwert und ist ein wichtiger Faktor für die Standortqualität. In der Region Winterthur unterscheidet sich die Steuerbelastung in den verschiedenen Gemeinden stark. Mit 85 Prozent hat Brütten den tiefsten Steuerfuss, am anderen Ende liegt die Stadt Winterthur mit 125 Prozent. Seit 2016 reduzierte Brütten den Steuerfuss um vier Prozentpunkte, Winterthur erhöhte die Steuern um einen Prozentpunkt. Mit 17 Prozentpunkten haben Rheinau und Truttikon den Steuerfuss in den vergangenen 10 Jahren am stärksten reduziert, in Seuzach erhöhten sich die Steuern dagegen um 16 Prozentpunkte.

Dass sich ein tiefer Steuerfuss direkt auf den Immobilienwert auswirkt, zeigt sich exemplarisch in Brütten. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus bezahlt man in Brütten 2'110'000 Franken und damit den höchsten Preis in der gesamten Region Winterthur. Wenn man in seiner Wohngemeinde ein Einfamilienhaus kaufen will, ist das aus finanzieller Sicht in Flaach am besten möglich. Für ein Einfamilienhaus in Flaach müssen im Durchschnitt 21 Jahreseinkommen bezahlt werden. In Brütten kostet ein Einfamilienhaus dagegen 31 und in Winterthur 39 Jahreseinkommen, was der höchste Wert in der Region Winterthur ist.

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Verkleinern? Bei Einfamilienhausbewohnern überschätzt

Wer an einer Haustür klingelt, trifft meistens keine junge Familie an. Denn das durchschnittliche Alter der Besitzer liegt heute bei 62 Jahren. Bewohner, die entgegen dem Trend frühzeitig aus dem Einfamilienhaus (EFH) ausgezogen sind, geben in unserer Analyse wertvolle Einblicke.

Die Wahrscheinlichkeit einer Hausübergabe steigt erst ab einem Alter von 85 Jahren deutlich. Oft wechseln Häuser erst dann den Besitzer, wenn gesundheitliche Einschränkungen dies erforderlich machen oder der Eigentümer verstirbt. Dies überrascht, da Einfamilienhäuser mit steigendem Alter zunehmend eine Herausforderung darstellen – sei es durch den Aufwand für Reinigung, Instandhaltung und Gartenarbeit oder durch die Belastung des Treppensteigens.

In unserer schweizweiten Analyse der Umzüge im Jahr 2024 haben wir den Wegzug ins Altersheim bewusst ausgeklammert, um uns auf den freiwilligen, nicht gesundheitlich bedingten Entscheid zum Umzug zu konzentrieren. Ein verständliches Resultat vorneweg: Das «Auf-in-ein-neues-Heim» erfolgt im Alter häufig zu zweit. Nur 22 Prozent der Auszüge betreffen Single-Haushalte. Die Räumung eines Hauses ist für viele ein Gräuel. Zu zweit lässt dieser Aufwand leichter bewältigen und die gemeinsame Vorfreude auf ein neues Zuhause gibt zusätzlichen Antrieb.

Wie wichtig die lokale Verankerung bleibt, ist eine weitere Erkenntnis. 44% der EFH-Auszüger bleiben in der gleichen Gemeinde. Je später die Koffer gepackt werden, desto höher ist dieser Anteil. Als Ausnahme gelten Umzüge über die Kantonsgrenze. Diese erreichen bei 60-65-Jährigen ein Hoch, was vermutlich mit steuerlichen Vorteilen bei Kapitalbezug der Vorsorgegelder zusammenhängt.

Eine zentrale Annahme, dass sich EFH-Bewohner platzmässig verkleinern, lässt sich bestätigten. Je später das EFH verlassen wird, umso grösser ist der Vorher-Nachher-Effekt. Das bedeutet jedoch noch längst nicht, dass ehemalige EFH-Bewohner in der Anschlusslösung besonders klein wohnen. Mehr als 60% der 60–70-Jährigen wohnen in einer Wohnung mit 4 Zimmern oder mehr. Mit einem Neubau von 1- oder 2-Zimmerwohnungen abseits von EFH-Quartieren werden ehemalige Hausbewohner wohl nicht zur Zielgruppe.

Zürcher Eigenheimpreise sind 2025 weiter angestiegen

Die Preise für Wohneigentum im Kanton Zürich haben im vergangenen Jahr weiter zugelegt. Der ZWEX stieg um 3,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Am höchsten war das Preiswachstum 2025 in der Region «Land» mit 4,2 Prozent. Den geringsten Preisanstieg mit 2,3 Prozent verzeichnete die Region «Regio», die Agglomerationsgemeinden und die Stadt Winterthur umfasst. Im Vergleich zum Vorquartal sanken hier die Preise sogar leicht (-0.2 Prozent). Die Rückkehr zum Nullzinsumfeld hat damit bisher keinen zusätzlichen Boom bei den Eigenheimpreisen ausgelöst. Noch besteht ein ausreichendes Angebot, um das Preiswachstum im Zaum zu halten, das durch den gestiegenen Appetit auf die eigenen vier Wände angetrieben wird.

Anstieg der Angebotsmieten verlangsamt sich

Nach teils kräftigem Wachstum stiegen die Angebotsmieten im Jahr 2025 noch moderat an. Schweizweit stieg der Homegate-Index im vergangenen Jahr um 2,3 Prozent. In der Stadt Zürich ist der Anstieg nach teils zweistelligen Wachstumsraten besonders deutlich zurückgegangen. Im Jahr 2025 lag er mit 2,2 Prozent markant niedriger als in den Vorjahren und damit ausnahmsweise unter dem Schweizer Schnitt. In den letzten Jahren waren vor allem die Städte die Treiber der Mietzinsanstiege. Der wichtigste Grund für die Angleichung ist die gesunkene Zuwanderung, die sich üblicherweise zuerst auf die Mietwohnungsmärkte in den Städten auswirkt.

Eigenheimangebot baut sich allmählich ab

Nach den Zinserhöhungen, die im Jahr 2022 begannen, startete für Eigenheimsuchende eine angenehme Phase auf den Onlineplattformen. Nach langer Zeit waren erstmals wieder verhältnismässig mehr Eigenheime ausgeschrieben als Mietobjekte. Doch mit dem erneuten Zinsrückgang sind nun auch wieder weniger Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentumswohnungen verfügbar. Noch liegt das Niveau über den historischen Tiefständen. Es ist gut möglich, dass viele, die sich nach einem Eigenheim umsehen, die Gelegenheit der günstigen Finanzierungsbedingungen demnächst nutzen wollen. Noch hat es jedenfalls etwas Auswahl im Eigenheimangebot.

Das Jahr 2026 dürfte ein weiteres Mal steigende Preise bringen

Die immer noch günstigen Finanzierungsbedingungen sollten sicherstellen, dass die Nachfrage nach Wohneigentum das Angebot weiter übersteigt. Im neuen Jahr erwarten wir deshalb, dass sich Eigenheime weiter verteuern werden. Je knapper sich das Angebot entwickelt, desto mehr dürften die Preise anziehen. Die gesunkene Nettozuwanderung, die sich 2026 nochmals leicht abschwächen dürfte, schafft hier keine Abhilfe. Denn die Auswirkungen einer geringeren Dynamik beim Bevölkerungswachstum machen sich zunächst auf dem Mietwohnungsmarkt bemerkbar. Immerhin die Steigerung der Angebotsmieten sollte sich 2026 weiter verlangsamen.

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