Immobilienmarkt Region Winterthur

In den vergangenen Jahren sind die Immobilienpreise kontinuierlich gestiegen und erreichten jedes Jahr neue Höchststände. Ein wichtiger Preistreiber waren die historisch tiefen Hypothekarzinse. Nachdem im Mai 2021 die Konsumentenpreise sowohl in den USA (+4.2%) als auch in der EU (+1.6%) stark angezogen haben, könnten die Notenbanken mittelfristig die Zinsen anheben um eine zu starke Inflation zu vermeiden. Noch steht in den Sternen, ob die schweizerische Notenbank die Zinsen anheben wird. Die Banken rechnen jedoch mit steigenden Zinsen bei den langfristigen Hypotheken.

Auch wenn der Blick in die Kristallkugel schwierig ist, zeigen die vorhandenen Daten und Prognosen keine dunklen Wolken am Horizont für Haus- und Wohneigentümer in der Region Winterthur. In den Bezirken Andelfingen und Winterthur wurden 2020 weniger Einfamilienhaus-Neubauprojekte bewilligt als in den fünf Jahren davor, was sich positiv auf die zukünftigen Immobilienpreise auswirken wird. Der Bubble-Index der UBS sieht den schweizerischen Wohnungsmarkt zwar in der Risikozone, im dritten und vierten Quartal 2021 rechnet die UBS jedoch mit einer Entspannung. Während die angrenzenden Regionen Glattal und Pfannenstiel von der UBS als Gefahrenregionen eingestuft werden, gibt es für Eigenheime in der Region Winterthur keine Anzeichen für eine Immobilienblase.

Fakten und Trends zum Immobilienmarkt

Im Pandemiejahr rannten die Eigenheimpreise regelrecht davon. Der Mix aus tiefen Zinsen, knappem Angebot sowie erhöhten Platzansprüchen lässt die Preise weiter steigen. Einen relativen Attraktivitätsverlust erleidet hingegen die Stadt Zürich, wo die städtischen Angebotsmieten unter das kantonale Wachstum gefallen sind.

Das Wohnen erhielt in den letzten zwölf Monaten einen gewaltigen Nachfrageimpuls. Dies zeigt der Immobilienbarometer der Zürcher Kantonalbank. Diesen Schub führen wir insbesondere auf drei Gründe zurück: Erstens sind die tiefen Hypothekarzinsen ein wichtiger finanzieller Ansporn, ein Eigenheim zu erwerben. Zweitens verknappte sich das Angebot an Eigenheimen im Kanton Zürich erneut, wie der Rückgang der Eigenheiminserate auf der Internetplattform Homegate um 13 Prozent innerhalb eines Jahres zeigt. Drittens hat die persönliche Wohnsituation in der Krise zusätzlich an Bedeutung gewonnen. Die Wohnbedürfnisse haben sich offenkundig nachhaltig verändert.

Eine Auswertung der Adressänderungen unserer Kundenbasis zeigt einen bemerkenswerten Trend: Derzeit verlassen mehr Personen die Stadt als in normalen Zeiten. Dies erklärt, weshalb die städtischen Immobilienpreise ausnahmsweise eine etwas schwächere Preisdynamik haben als ländliche oder periurbane Gebiete. Letztere wurden nicht zuletzt durch den immensen Ansturm auf Ferienwohnungen genährt. Bei den Angebotsmieten kommt dieser relative Attraktivitätsverlust der Stadt Zürich ebenfalls zum Ausdruck. Per Ende Q1 2021 verteuerten sich die städtischen Angebotsmieten mit 0,6 Prozent innert Jahresfrist so wenig wie seit dem Sommer 2017 nicht mehr. Damit war der Mietanstieg in der Limmatstadt geringer als im Kanton Zürich und der gesamten Schweiz. Aufgrund der grösseren Platzbedürfnisse infolge Home-Office weichen viele in den ländlichen Raum aus, um im Rahmen ihrer finanziellen Möglichkeiten eine passende Wohnung zu finden. Dies führt auch zu höheren Qualitätsansprüchen an den Wohnraum. Mietwohnungen rühmen sich in den Inseraten zwar häufig mit «Eigentumsstandard», indes können die wenigsten ihr Versprechen einhalten. Es wundert daher nicht, dass die heutigen Eigenheimprojekte den Verkäufern regelrecht aus den Händen gerissen werden. Der Mix aus tiefen Zinsen, knappem Angebot und erhöhten Platz- und Qualitätsansprüchen wird weiterhin für steigende Preise sorgen.

Nettozuwanderung

Im Jahr 2020 sank die Nettozuwanderung im Kanton Zürich, während sie in der Romandie und im Tessin stark anstieg. Aufgrund der strikteren Corona-Regulierungen in Italien und Frankreich, wurde die Auswanderung in den angrenzenden Kantonen stärker gehemmt, als dies bei Zürich mit Deutschland der Fall war. Die geringe Zahl der Auswanderer aus der Südwestschweiz führte dazu, dass der nationale Wanderungssaldo 2020 im Vergleich zum Vorjahr zunahm. Bisher ist das neue Jahr mit einer etwas tieferen Nettozuwanderung gestartet. Wir erwarten weiterhin eine robuste, wenn auch etwas tiefere Migrationsentwicklung.

Gebremstes Mietzinswachstum in der Stadt Zürich

Trotz Coronakrise und sinkender Nettozuwanderung geht es mit den Mieten im Kanton Zürich weiterhin aufwärts. Die Stadtzürcher Angebotsmieten haben sich hingegen abgekühlt. Nachdem die Mietzinsen in den Sommermonaten noch um mehr als 5 Prozent anstiegen, fielen sie in diesem März zum ersten Mal seit 2017 unter das kantonale Wachstum. Dies deutet darauf hin, dass städtisches Wohnen etwas an Attraktivität eingebüsst hat. Vielmehr locken weniger dicht besiedelte und vor allem günstigere Regionen. Nichtsdestotrotz bleiben städtische Mietwohnungen knapp, so dass die Tendenz der Mieten weiterhin nach oben gerichtet bleiben wird.

Wieder vermehrt Wohneigentum in der Stadt geplant

Trotz Wirtschaftseinbruch und zunehmender Regulierungstendenzen im urbanen Raum entwickelt sich der Neubau in der Stadt Zürich weiterhin dynamisch, wie die hohe Anzahl Baubewilligungen verdeutlicht. Zusätzlich zeigt sich, dass die Bauwirtschaft auf die überwältigende Nachfrage nach Wohneigentum reagiert und wieder etwas mehr Eigentumsprojekte geplant werden. Trotzdem wird der Neubau nicht ansatzweise ausreichen, um den Hunger nach städtischen Eigentumsobjekten zu stillen. Neue Eigentumswohnungen werden aus der Hand gerissen, ganz besonders im Kanton Zürich. Das zusätzliche Angebot ist damit ein Tropfen auf den heissen Stein.

Regio treibt den ZWEX auf ein neues Allzeithoch

Seit 2006 hat sich der ZWEX, der qualitätsbereinigte Preisindex für den Kanton Zürich, nahezu verdoppelt. Der aktuelle Preistreiber ist die Region «Regio», wo die Ausweichbewegung in Richtung Peripherie zusätzliche Nachfrage generiert. Kurz nach Ausbruch der Pandemie hatten hingegen die sehr teuren Seegemeinden sowie die Stadt Zürich am meisten zugelegt. In den letzten beiden Quartalen pausierte die Preisentwicklung in der Region «See». Aufgrund der attraktiven Mikrolagen sowie der Nähe zur Stadt und einem nach wie vor knappen Angebot, dürfte es sich nur um eine kurze Verschnaufpause handeln.

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Fakten und Trends zum Immobilienmarkt