Immobilienmarkt Region Winterthur

Aufgrund der starken Teuerung in Amerika und der Europäischen Union wurde das Ende der Tiefzinspolitik eingeläutet. Die US-Notenbank FED hat die Zinsen bereits ein erstes Mal angehoben, weitere Zinsschritte wurden angekündigt. Es ist nur eine Frage der Zeit, bis die Europäische Zentralbank nachziehen wird und in deren Schlepptau auch die Schweizerische Nationalbank die Zinsen anhebt. Die ersten Anzeichen zeigen sich bereits, die Konditionen für langfristige Hypotheken wurden erhöht. Dadurch wird die Nachfrage nach Wohneigentum reduziert, was sich dämpfend auf die Immobilienpreise auswirken wird.

Die Immobilienspezialisten sind sich nicht einig, wie sich diese veränderte Marktsituation auf die Immobilienpreise auswirken wird. Einige erwarten weiterhin Preissteigerungen um die fünf Prozent, andere rechnen mit stagnierenden oder gar sinkenden Preisen. Da der Traum der eigenen vier Wände weiter besteht und die Bevölkerung stärker wächst als das Angebot von Wohneigentum, erwarte ich in der Region Winterthur leicht steigende Immobilienpreise. Die Preise werden aber weniger stark steigen als in den vergangenen Jahren, und der Preisanstieg wird bei Einfamilienhäusern voraussichtlich stärker sein als bei Eigentumswohnungen.

Fakten und Trends zum Immobilienmarkt

Im Zusammenhang mit dem Krieg in der Ukraine wird geopolitisch von einer Zeitenwende gesprochen. Mit einem Blick auf das lange Ende der Zinskurve scheint dieser Begriff auch für den Schweizer Immobilienmarkt zu gelten. Während die kurzfristigen Hypothekarzinsen nach wie vor im negativen Bereich verharren, sind diejenigen im mittel- und langfristigen Bereich jüngst kräftig gestiegen. Sie eskomptieren die baldige Zinswende der SNB, welche Ende Jahr eine erste Zinserhöhung und im kommenden Jahr zwei weitere Zinsschritte wagen dürfte. Zusätzlich prägt das internationale Zinsumfeld, welches aufgrund der hartnäckiger als erwarteten Inflationsraten Aufwind erhalten hat. Die finanziellen Abwägungen von Miete versus Eigentum werden sich verändern.

Wer kennt nicht die Rechnung eines jeden glücklichen Neuerwerbers von Wohneigentum, wie viel er durch den Wechsel von seiner Mietwohnung in die eigenen vier Wände spart? Wer schon länger Wohneigentum erworben hat, kam zusätzlich auch noch in den Genuss der kräftigen Wertsteigerungen seiner Liegenschaft. Kein Wunder, dass sich so mancher Mieter immer mehr als der Geprellte fühlte. Die Angst, den Anschluss am Immobilienmarkt zu verpassen, lässt sich mit dem Begriff FOMO, kurz für «Fear of missing out», gut beschreiben. Dazu gibt es im heutigen Umfeld kaum noch Anlass. Die SNB sowie die FINMA warnen schon längere Zeit vor einer Überhitzung des Immobilienmarkts. Tatsächlich sind die kontinuierlich steigenden Eigenheimpreise kein Naturgesetz. Vielmehr dürfte der Immobilienmarkt – wie jeder andere Markt – längerfristig verschiedenen Zyklen unterworfen sein. Eigenheimkäufer sollten sich dessen bewusst sein. Doch auch bei einem nüchternen Vergleich der heutigen Wohnkosten einer Eigentumswohnung versus einer vergleichbaren Mietwohnung ist der Eigenheimkäufer dem Mieter nicht mehr überlegen. Während er in den letzten Jahren in einer typischen 4-Zimmer-Eigentumswohnung im Kanton Zürich bis zu 12 000 Franken pro Jahr sparen konnte, hat sich dieser Kostenvorteil bei einer Hypothek mit einer fünfjährigen Laufzeit in Luft aufgelöst. FOMO dürfte demnach zukünftig als Preisbeschleuniger wegfallen. Das Angebot an Wohneigentum bleibt aber derart knapp, dass die Zeitenwende bei der Preisentwicklung von Immobilien zunächst höchst unwahrscheinlich bleibt.

Eigenheimpreiswachstum weiterhin ungebremst

Die Eigenheimpreise sind im Kanton Zürich ggü. dem Vorquartal um weitere 1,8 % gestiegen. Daraus resultiert ggü. dem Vorjahr ein stolzes Preiswachstum von 10,3 %. Die teuren Seeregionen sowie die Stadt Zürich schwingen mit einem Jahrespreiswachstum von 13,5 % weiterhin obenauf. Noch ist es zu früh, eine dämpfende Preisdynamik aufgrund der höheren langfristigen Zinsen zu erkennen, welche in der zweiten Märzhälfte an Fahrt gewonnen haben. Eigenheimtransaktionen, welche im ersten Quartal erfolgten, wurden noch vor dem Zinsanstieg aufgegleist. Diesbezüglich bleibt es spannend, die kommenden ZWEX-Zahlen zu beobachten.

Nettozuwanderung in den Kanton auf Erholungskurs

Die Nettozuwanderung in den Kanton Zürich verzeichnete während der Pandemie einen leichten Dämpfer. Nun aber befindet sich diese auf Erholungskurs. Während sich die Abwanderung weiterhin im Zaum hält, war die Zuwanderung in den Kanton in den vergangenen Monaten äusserst kräftig. In dieser Statistik ist der Flüchtlingsstrom aus der Ukraine noch nicht enthalten, da diese nicht zur ständigen Wohnbevölkerung zählen. In Kombination mit einer rekordhohen Geburtenzahl wächst die Bevölkerung im Kanton sowie in der Schweiz derzeit kräftig und sorgt für eine gute Absorption leer stehender Mietwohnungen.

Mieten zogen im ersten Quartal deutlich an

Der Rückgang der leer stehenden Mietwohnungen hinterlässt seine Spuren bei der Mietentwicklung. Mit einer schweizweiten Mietpreissteigerung von über einem Prozent ist die Dynamik wieder auf dem Niveau von vor 2016 – bevor der grosse Bauboom insbesondere an peripheren Lagen das Risiko leer stehender Mietwohnungen erhöhte. An städtischen Lagen war Wohnraum zwar auch während des Baubooms knapp, dennoch dämpfte die Pandemie zwischenzeitlich die Mietentwicklung in der Stadt Zürich. Mit dem Wegfall der Corona-Massnahmen stiegen auch die Angebotsmieten.

Eigenheimpreise haben weiter Luft nach oben

Höhere Energiepreise und mögliche Zinserhöhungen der SNB dürften der Nachfrage nach Wohneigentum einen leichten Dämpfer verpassen. Auch wenn das negative Vorzeichen bei den Schweizer Zinsen bis Ende 2023 verschwinden dürfte, wird sich das Angebot nur geringfügig erhöhen. Damit bleibt das Kräfteverhältnis zwischen Käufern und Verkäufern unverändert. Die notorische Unterversorgung dürfte bei Wohneigentum weitere Preissteigerungen verursachen. Auch bei Mietwohnungen bleibt die Absorption hoch. Die Zeiten eines Überangebots sind vorbei. Der Anstieg der Nettomieten wird insbesondere im tieferen Mietpreissegment durch die höheren Ausgaben für Strom und Energie gedämpft.

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Fakten und Trends zum Immobilienmarkt