Immobilienmarkt Region Winterthur – 2. Quartal 2025
Immobilienmarkt Region Winterthur
Wohneigentum ist und bleibt beliebt, auch in der Region Winterthur. Im vergangenen Jahr sind die Immobilienpreise in den Bezirken Andelfingen, Pfäffikon und Winterthur bei Einfamilienhäusern um 1,4 Prozent und bei Eigentumswohnungen um 6,3 Prozent gestiegen. Die aktuellen Daten deuten darauf hin, dass die Preise für Wohneigentum auch in diesem Jahr steigen werden. Dank tiefen Zinsen sind die Wohnkosten bei Wohneigentum bis zu einem Drittel tiefer als in einer Mietwohnung. Damit ist es nicht erstaunlich, dass die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen gegenüber dem Vorjahr wieder deutlich angezogen hat.
Am 28. September 2025 wird über die Abschaffung des Eigenmietwerts abgestimmt. Fällt der Eigenmietwert weg, reduzieren sich die Nutzungskosten und die Preise für Wohneigentum können gemäss einer Studie der UBS um 13 Prozent steigen. Damit steigen die Grundstückgewinnsteuern und es resultieren steuerliche Mehreinnahmen von 550 Millionen Franken bei Abschaffung des Eigenmietwerts. Weil im Kanton Zürich der Eigenmietwert auf das Steuerjahr 2026 erhöht wird, ist die Abschaffung des Eigenmietwerts für Zürcher Hauseigentümer besonders wichtig. Weitere Informationen zum Eigenmietwert finden Sie in diesem Faktenartikel.
Fakten und Trends zum Immobilienmarkt
Eigenmietwertabstimmung auf Messers Schneide
Nachdem das Parlament im Dezember den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung beschlossen hat, fragen sich nicht nur Eigentümerinnen und Eigentümer: Wird die vieldiskutierte Steuer auf Eigenmietwerte demnächst wirklich abgeschafft? Unsere Analyse zeigt: Ein einfacher Blick auf die Eigentumsverhältnisse am Immobilienmarkt genügt nicht.
Derzeit liest man häufig, die Abstimmung zur Objektsteuer, welche Bedingung für die Abschaffung des Eigenmietwerts ist, habe im Land der Mieterinnen und Mieter einen schweren Stand. Bei einer Wohneigentumsquote von 36 Prozent würde die Mehrheit der Haushalte schliesslich gar nicht von einer Abschaffung des Eigenmietwerts profitieren. Betrachtet man den Sachverhalt genauer, scheint die Ausgangslage knapper zu sein.
Anteil der Schweizer Staatsbürger an volljährigen Personen
Eine Analyse von Daten aus dem Swiss Household Panel (SHP) zeigt, dass der Anteil Stimmberechtigter in Eigentumshaushalten höher ist als bei Mietern. Denn im Eigentum leben überdurchschnittlich viele Schweizerinnen und Schweizer. Betrachtet man also die Stimmberechtigten, sind Mieter nicht so übervertreten, wie die Wohneigentumsquote allein suggeriert.
Zusätzlich zur Frage, wer zum Abstimmen berechtigt ist, ist offen, wer seine Stimme abgibt. Hier deuten die SHP-Daten auf eine niedrigere Mobilisierung der Mieterschaft hin. Der Anteil von Personen, die angeben, bei einer hypothetischen morgigen Wahl überhaupt nicht wählen zu wollen, ist bei Miethaushalten im Schnitt rund doppelt so hoch wie im Eigentum. Hinzu kommt: Gerade bei älteren Eigentümerinnen und Eigentümern ist die Wahlmüdigkeit besonders klein. Sie haben häufig einen Teil ihrer Hypotheken abbezahlt und können so besonders vom Wegfall des Eigenmietwerts profitieren. Die häufigsten Urnengängerinnen und Urnengänger sind somit auch die grossen Profiteure des Systemwechsels.
Anteil der Stimmberechtigen, der angibt, morgen bei einer hypothetischen Wahl nicht zu abzustimmen, nach Alter
Insgesamt könnte die Abstimmung also knapp ausfallen. Dass Wohneigentümer die Steuer demnächst los sein werden, ist indes ebenso wenig sicher. Denn der politische Gegenwind gegen den Systemwechsel bläst kräftig. Unter anderem befürchtet der Mieterverband hohe Steuerausfälle. Der Abstimmungskampf verspricht also spannend zu werden.
Finanzielle Motivation für Wohneigentum kehrt zurück
Stellen Sie sich vor, Sie wären auf einer Party und plötzlich geht die Musik aus. Ungefähr dieses Gefühl hatten Eigenheimbesitzer, als die Zinsen nach dem Ende der Pandemie und dem Beginn des Ukraine-Kriegs in die Höhe schossen. Auf einmal war es nicht mehr der Fall, dass die eigenen vier Wände mit geringeren Wohnkosten einhergingen. Im Gegenteil. Plötzlich war es günstiger in eine Mietwohnung zu ziehen, als Wohneigentum zu erwerben. Im Nachhinein war es nur eine kurze Zwischenphase. Finanzielle Überlegungen sind mitnichten die einzige Motivation, Wohneigentum zu erwerben. Der Wunsch von Gestaltungsspielraum, Wohnsicherheit und Prestige, kommen hinzu.
4-Zi.-Wohnung, 80% Belehnung, 5-J. Hypothek, 1% Unterhalt
Eigenheimkäufer schlagen wieder häufiger zu
Die veränderte Zinslandschaft sorgte dafür, dass sich Eigenheiminteressenten wieder auf die Suche begaben und des Öfteren fündig wurden. Die Reservationszahlungen nahmen im ersten Quartal 2025 kräftig zu, der Anteil der Rücktritte blieb stabil. Damit reduzierte sich das aufgebaute Angebot, die Knappheit spitzte sich am Eigenheimmarkt wieder zu. Diese Auswertungen betrafen den Zeitraum vor den US-Zollturbulenzen. Dass Herr und Frau Schweizer aufgrund der zunehmenden konjunkturellen Unsicherheiten zurückhaltender werden dürften mit Immobilieninvestitionen, darf man nach den Erfahrungen der Pandemie bezweifeln. Die Aussicht auf tiefe Zinsen dürfte die Eigenheimnachfrage vielmehr stützen.
Anzahlungen, Index, 2017 Q2 = 100 (L) und Anteil Rücktritte (R)
Zürcher Eigenheimpreise legten kräftig zu
Die Zürcher Eigenheimpreise eröffneten das Jahr 2025 in sämtlichen Regionen mit einem kräftigen Preiswachstum. Im ganzen Kanton stiegen die Preise um 1,4 Prozent gegenüber dem Vorquartal und erreichten gegenüber dem Vorjahr ein Plus von 5,9 Prozent. Nach dem Seitwärtstrend in den Vorjahren waren die Eigenheimpreise in der Region "Regio" mit einem Plus mit 9,4 gegenüber dem Vorjahr auf Aufholkurs. Über den gesamten Beobachtungszeitraum seit 2006 schwingen die Eigenheimpreise in der Region "See" weit obenaus. Da wo Immobilien besonders teuer sind, zeigten sich über längere Frist die grössten Wertsteigerungen.
Index, 2006 = 100 (L) und ZWEX-Regionen (R)
Knappheit am Zürcher Mietwohnungsmarkt hält an
Auf den ersten Blick gibt es derzeit Faktoren, die auf eine Entspannung am Zürcher Mietwohnungsmarkt hoffen lassen. Das Bevölkerungswachstum schwächt sich ab, während kantonsweit etwas mehr Wohnbauprojekte in der Pipeline sind. Ausreichend wird dies aber nicht, ein weiterer Rückgang der Leerwohnungsziffer sowie steigende Angebotsmieten dürften die Folge sein. Die Hürden für den Wohnungsneubau bleiben trotz sich abzeichnenden Lockerungen der rigiden Vorgaben bzgl. Lärmschutz bestehen. Die verstärkte Direktanwendung des Ortsbildinventars ISOS bietet ein (zu) einfaches Trittbrett für Rekurse. Zu Recht warnte die Zürcher Regierung, der Bundesrat müsse diesbezüglich rasch handeln.
April 2025
Immobilienmarkt Region Winterthur
Fakten und Trends zum Zürcher Immobilienmarkt