Entwicklung von Immobilienpreisen und Mietzinsen

Während sich die Immobilienpreise von Wohneigentum weiter erhöhen, zeigen die neusten Zahlen und Prognosen zum Mietwohnungsmarkt eine deutliche Entspannung bei den Mietzinsen. Lange Zeit verteuerten sich die Mietzinsen für neu ausgeschriebene Wohnungen pro Jahr um etwa 1 Prozent. Die stark steigenden Hypothekarzinsen im Jahr 2022 wirkten sich auch auf die Angebotsmieten aus, dieser Anstieg war aber nur von kurzer Dauer. Für das Jahr 2026 erwartet Wüest Partner bei den Angebotsmieten einen Anstieg von rund 1 Prozent, bei bestehenden Mietverhältnissen sogar einen Rückgang um 0,8 Prozent.

Bei bestehenden Mietverhältnissen wird der Mietzins in der Regel bei einer Veränderung des Referenzzinssatzes angepasst. Nachdem der Referenzzinssatz im März und September 2025 um je 0,25 Prozentpunkte sank, steht er aktuell bei 1,25 Prozent. Im Jahr 2026 ist mit keiner Referenzzinssatzveränderung zu rechnen. Aufgrund der steigenden Hypothekarzinsen könnte sich der Referenzzinssatz ab Mitte 2027 um 0,25 Prozentpunkte auf 1,5 Prozent erhöhen. Eine Erhöhung um 0,25 Prozentpunkte erlaubt eine Mietzinserhöhung um 3 Prozent, dazu können auch 40 Prozent der Teuerung und die allgemeine Kostensteigerung aufgerechnet werden.

Fakten und Trends zum Zürcher Immobilienmarkt

Der Referenzzinssatz ist zuletzt zweimal zurückgegangen: Die Mieten für diejenigen, die nicht umgezogen sind, sinken. Doch viele haben bisher bei ihren Vermietern keine Mietzinssenkung verlangt.

Nach dem Auf und Ab der letzten Jahre ist beim hypothekarischen Referenzzinssatz Ruhe eingekehrt. Der Zinssatz, der für Mietanpassungen in bestehenden Mietverhältnissen relevant ist, war zweimal angestiegen. Im Herbst des vergangenen Jahres kehrte er aber wieder auf seinen Tiefstand von 1,25 Prozent zurück. Das führt zu einer leichten Entspannung bei den Altbestandesmieten. Gegenüber dem Vorquartal sanken sie schweizweit um 0,2 Prozent. Im Kanton Zürich war der Rückgang mit 0,5 Prozent etwas betonter.

Doch haben Mieter den gesunkenen Referenzzinssatz auch genutzt, um Mietzinssenkungen einzufordern? Man könnte meinen, dass sich ein Grossteil der berechtigten Miethaushalte an ihren Vermieter gewandt hat. Schliesslich hatten sie zuvor ihrerseits Mietzinserhöhungen erhalten. Überraschenderweise zeigt sich, dass die meisten bisher nicht aktiv geworden sind. Wir gehen davon aus, dass fast die Hälfte der Schweizer Mieter von der letzten Referenzzinssatzsenkung profitieren könnte. Bisher haben jedoch nur knapp 12 Prozent der Mieter die zweite Senkung eingefordert. Im Kanton Zürich, wo in der Vergangenheit mehr Mieter von Mietzinserhöhungen betroffen waren, dürften sogar 70 Prozent berechtigt sein. Jedoch haben erst 16 Prozent von ihrem Recht Gebrauch gemacht.

Ein möglicher Grund könnte die Unsicherheit vieler Mieter sein, ob am Ende sogar eine Mieterhöhung droht. Solche Unsicherheiten könnten viele davon abhalten, aktiv zu werden. Andere wiederum scheuen den Aufwand, ein Senkungsbegehren zu stellen, oder wissen schlicht nicht, dass sie dazu berechtigt sind. Dies kann dazu führen, dass viele Mieter erst verzögert auf Referenzzinssatzsenkungen reagieren. Darauf deutet ein Befund in den Daten hin: Schweizweit hat die Hälfte der Mieter, die jüngst eine Senkung eingefordert haben, in einem einmaligen grösseren «Wurf» gleich zwei Senkungen geltend gemacht. Gut möglich, dass dieses Verhalten in den nächsten Monaten noch Nachahmer finden wird. Schliesslich ist bei den Altbestandesmieten noch viel Luft nach unten.

Zürcher Eigenheimpreise klettern weiter nach oben

Zürcher Eigenheime sind mit einem Plus von 1 Prozent robust ins neue Jahr gestartet. Damit erreicht das Preiswachstum gegenüber dem Vorjahr +2,8 Prozent. Die Region "Regio" zeichnete sich mit einem kräftigen Wachstum von +2,2 Prozent aus, während sich die Preise in den Regionen "ZWEX See" sowie "ZWEX Land" seitwärts bewegten. Damit nähert sich die Preisentwicklung der mittelpreisigen Region "Regio" dem kantonalen Durchschnitt. Insbesondere während der Pandemie schwang das Wachstum der Eigenheimpreise in der Stadt Zürich sowie den Seegemeinden regelrecht oben aus. Dieser Preisvorsprung wurde jüngst nicht weiter ausgebaut.

2025 war ein transaktionsreiches Jahr

Während es in den Jahren 2022 und 2023 deutlich weniger Freihandtransaktionen gab, hat sich 2024 eine Erholung abgezeichnet. Im vergangenen Jahr erreichten sie ein 14-Jahreshoch. Bei Mehrfamilienhäusern im Kanton Zürich gab es seit Beginn dieser Beobachtungsreihe noch nie so viele Transaktionen wie 2025. Der unerwartete Zinsanstieg nach Pandemieende hatte zwischenzeitlich zu einer spürbaren Entschleunigung am Immobilienmarkt geführt. Die Verkaufsprozesse zogen sich in die Länge, es staute sich ein gewisses Angebot auf. Viele dieser Objekte fanden im vergangenen Jahr einen Käufer. Das aufgestaute Angebot ist jedoch noch nicht vollständig abgebaut.

Entspannung beim Wachstum der Angebotsmieten

Das Wachstum der Angebotsmieten hat sich schweizweit auf einem Niveau von 2 Prozent eingependelt. Selbst in der Stadt Zürich liegt das Mietpreiswachstum in diesem Rahmen, nachdem es zwischenzeitlich sogar im zweistelligen Bereich lag. Die angespannte Situation am Mietwohnungsmarkt dürfte sich vorerst nicht weiter verschärfen. So ist die Nettozuwanderung im vergangenen Jahr gesunken und dürfte in diesem Jahr weiter zurückgehen. Schaut man auf die Bautätigkeit, sind nun wieder mehr Projekte in der Pipeline, was vor allem schweizweit in diesem Jahr zu einem Anstieg des Wohnungsbaus führen sollte. Ein anhaltend hoher Ölpreis könnte jedoch die Nebenkosten erhöhen und zu einem Anstieg der Bruttomieten führen.

Schwächeres Preiswachstum

Die Schweizer Eigenheime kennen schon seit über zwanzig Jahren nur eine Richtung. Nach oben. Daran dürfte sich vorerst kaum etwas ändern. Die Angebotsknappheit prägt den Schweizer Eigenheimmarkt weiterhin. Wenige Verkaufsobjekte stehen einer Vielzahl an Interessenten gegenüber. Dennoch erwarten wir ein moderateres Preiswachstum als auch schon. Der Anteil neu aktivierter Suchabonnements für Eigenheime hat jüngst nachgelassen und bestätigt unsere Einschätzung, dass der Mix aus etwas höheren langfristigen Hypothekarzinsen, gedämpften Aussichten am Schweizer Arbeitsmarkt sowie des leicht aufgestauten Angebots dafür sorgen, dass die Preisentwicklung am Eigenheimmarkt moderater wird.

Entwicklung von Immobilienpreisen und Mietzinsen

Fakten und Trends zum Zürcher Immobilienmarkt