Immobilienmarkt Region Winterthur

Die Immobilienpreise steigen und steigen. Im 2. Quartal 2021 wurde schon wieder ein neuer Rekord aufgestellt. Wie eine Analyse von Wüest Partner zeigt, wurden für Einfamilienhäuser in der Region Zürich im vergangenen Jahr rund 3% höhere Preise bezahlt. In der Region Winterthur war die Preissteigerung sogar noch stärker. Im Weinland stiegen die Preise um 4 bis 6%, im Zürcher Oberland und in Winterthur verteuerten sich Einfamilienhäuser um 6 bis 8%. Allgemein waren im Kanton Zürich Einfamilienhäuser sehr gesucht, wie man der Anzahl Suchabos entnehmen kann. Auf jedes inserierte Einfamilienhaus gab es 20 Personen welche ein Suchabo aufgegeben haben.

Noch stärkere Preissteigerungen gab es bei den Eigentumswohnungen. In der Region Zürich stiegen die Preise um 8 bis 9%. In Winterthur gab es ein Plus von 6 bis 8% und im Zürcher Oberland eine Verteuerung um 8 bis 10%. Am stärksten kletterten die Preise mit über 10 Prozent im Weinland, was sich mit Corona und der damit verbundenen Stadtflucht erklären lässt. Die Aussichten stehen gut, dass Immobilienpreise im zweiten Halbjahr 2021 und im nächsten Jahr weiter steigen werden. Die Wirtschaft hat sich von der Coronaepidemie bereits wieder erholt und das Angebot an Wohneigentum wird vorerst gering bleiben, weil auch nur wenige Neubauprojekte auf den Markt kommen.

Fakten und Trends zum Immobilienmarkt

Der Immobilienbarometer der Zürcher Kantonalbank zeigt, dass die Anzahl projektierter Wohnungen in den Baugesuchen im Vergleich zu 2018 um 23 Prozent gesunken ist. Die Neubautätigkeit konzentrierte sich zu sehr auf Regionen mit einer hohen Verfügbarkeit an Bauland, anstatt auf Gegenden, wo neue Wohnungen von Mietern auch effektiv nachgefragt wurden. Dies führte zu Leerständen auf dem Land, während in den Städten der Wohnraum knapp blieb. In Zeiten des Anlagenotstandes kam der Rückgang trotz allem überraschend, da neue Mietwohnungen fast immer einen Abnehmer finden, wohingegen Altbauten unter der neuen Konkurrenz leiden.

Wir haben die Entwicklung der Baugesuche analysiert und sie mit der Leerwohnungsziffer von 2018 verglichen (siehe Grafik nachfolgend). Im Idealfall werden neue Wohnungen bevorzugt dort geschaffen, wo der Wohnraum knapp ist (Quadrant unten rechts). Wo auf der anderen Seite die Leerstände hoch sind, ist eine Reduktion der Bautätigkeit wünschenswert (Quadrant oben links). Tatsächlich wurde in den meisten Regionen mit hohem Leerstand auf die Risiken gezielt reagiert und die Planungstätigkeit entsprechend reduziert. Das Bewusstsein für das Leerstandrisiko ist bei den Investoren vorhanden. Der Rückgang der Baugesuche ist somit eine gezielte Reduktion des Angebots in Gebieten mit Überkapazitäten und keine kurzfristige Auswirkung der Pandemie. In grossen Zentren mit geringem Leerstand zieht die Bautätigkeit inzwischen wieder an. Andererseits sind in urbanen Gebieten typischerweise die regulatorischen Hürden hoch und der vorhandene Boden bereits sehr knapp, was die Neubautätigkeit stark hemmt. Wir stellen fest, dass neue Wohnungen vermehrt dort geplant werden, wo die Nachfrage nach Wohnraum hoch ist.

Run auf Eigentumsobjekte setzt sich fort

Der im Zuge der Coronakrise verstärkte Drang in die eigenen vier Wände hält im Kanton Zürich weiter an. Trotz der bereits im vergangenen Jahr hohen Liquidität im Markt ist die Anzahl Transaktionen erneut gestiegen. Das hohe Volumen war eine der grössten Überraschungen in der Pandemie, da wir von einer Zurückhaltung seitens der Verkäufer, wie auch der Käufer ausgegangen waren. Der Anstieg wurde durch die erhöhten Verkäufe von Stockwerkeigentum verursacht, während die Zahl der veräusserten Einfamilienhäuser zuletzt leicht zurückging.

Angebotsziffer sinkt trotz steigender Transaktionen

Während die Liquidität zunimmt, sinkt das auf Immobilienportalen inserierte Angebot. Dies zeigt, dass der Immobilienmarkt an Transparenz eingebüsst hat. Immer mehr Objekte werden von regionalen Maklern oder unter der Hand verkauft und erscheinen gar nie auf den grossen Suchplattformen. Bei Neubauten wird die Mehrheit der Wohnungen oft bereits vor Baubeginn verkauft, wodurch gar nicht mehr inseriert werden muss. Um den Traum vom Eigenheim trotz allem zu erfüllen, sollten sich potenzielle Käufer daher nicht nur auf die grossen Portale verlassen, sondern auch auf regionale Makler zugehen und stets die Augen nach Neubauobjekten offenhalten.

ZWEX zeigt stärkstes Wachstum seit 2018

Die Eigenheimpreise folgten im zweiten Quartal erneut dem langjährigen Trend. Sie bewegten sich weiter nach oben. Der ZWEX wuchs um 5.5 Prozent gegenüber dem Vorjahr und um beachtliche 2.9 Prozent in nur einem Quartal, was dem stärksten Anstieg seit 2018 entspricht. Die suburbanen Gemeinden, welche die Region «Regio» bilden, und die ländlichen Gebiete zeigten die stärksten Zuwächse. Diese Regionen profitierten von preisbedingten Ausweicheffekten aus dem städtischen Raum. Zusätzlich gewann dezentrales Wohnen in den letzten Quartalen durch die verstärkte Möglichkeit von Homeoffice an Attraktivität.

Nachfrageüberhang treibt Preise, Mietwachstum robust

Wohnen hat durch die Pandemie einen besonderen Stellenwert erhalten. Die höheren Qualitätsansprüche erklären die gestiegene Nachfrage nach Wohneigentum. Der Nachfrageüberhang wird sich bis 2022 weiter bemerkbar machen, weshalb wir weiterhin steigende Preise erwarten. Aufgrund des Leerstandrisikos, welches sich merklich entschärft hat, werden die Angebotsmieten in der nächsten Zeit wiederum leicht ansteigen. Der Rückgang der Baugesuche wird sich früher oder später auch in der Bautätigkeit bemerkbar machen, wodurch sich die Zahl neu erstellter Wohnungen in der Schweiz in den nächsten Jahren reduzieren wird.

Immobilienmarkt Region Winterthur

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