Immobilienmarkt Region Winterthur

Trotz steigenden Zinsen und geopolitischen Unsicherheiten zeigt sicher der schweizerische Immobilienmarkt unbeeindruckt. Gemäss Wüest Partner verteuerten sich Eigentumswohnungen in den vergangenen 12 Monaten schweizweit um 7,3 Prozent, Einfamilienhäuser sogar um 8,8 Prozent und eine Trendwende ist nicht in Sicht. Die Nachfrage nach Wohneigentum übersteigt weiterhin das Angebot und bei den Hypothekarzinsen könnten die Höchststände bereits erreicht sein. Wenn die schweizerische Nationalbank den Leitzins nochmals erhöht, könnten Saron-Hypotheken zwar noch leicht steigen, bei den Festhypotheken erwarten die Experten jedoch gleichbleibende oder sogar sinkende Zinsen in den nächsten 12 Monaten.

In der Region Winterthur gab es die grössten Wertsteigerungen im Zürcher Oberland. Von Juli 2021 bis Juni 2022 haben Eigentumswohnungen 9 Prozent und Einfamilienhäuser 11 Prozent an Wert zugelegt. Im Weinland gab es sowohl bei Einfamilienhäuser, wie auch bei Eigentumswohnungen, eine Wertsteigerung um 9 Prozent. Der Bezirk Winterthur verzeichnete eine ähnliche Entwicklung wie der schweizerische Immobilienmarkt. Die Preise für Eigentumswohnungen stiegen um 7 Prozent und für Einfamilienhäuser um 9 Prozent. Mietwohnungen haben sich in der ganzen Region Winterthur um 3 und mehr Prozent verteuert, damit lagen die Preissteigerungen deutlich über dem schweizerischen Mittel von 0,6 Prozent.

Fakten und Trends zum Immobilienmarkt

Die Angebotsmieten von Homegate sind im ersten Halbjahr um kräftige 1,3 Prozent gestiegen, in der Stadt Zürich gar um +4,8 Prozent. Bei diesem Anstieg handelt es sich aber nicht um eine Verrechnung der höheren Heizungs- und Stromkosten. Die Vermieter berücksichtigen die höheren Nebenkosten bei der Insertion der Mietwohnungen bisher nur ansatzweise; im Schnitt sind sie seit Frühling 2020 um rund 2 Prozent gestiegen. Damit hinken diese der Entwicklung der tatsächlichen Kosten weit hinterher. Überraschenderweise wurden die Nebenkosten im teuersten Mietpreissegment am stärksten nach oben korrigiert. Eigentlich würde man bei teuren Mietwohnungen eher den energetisch frisch sanierten Wohnbau mit Wärmepumpe erwarten, welcher den Schub der Energiepreise kaum zu spüren bekommt. Wärmepumpen haben im oberen Mietpreissegment mit 20 Prozent zwar den höchsten Anteil, Gas ist jedoch mit 34 Prozent die dominierende Heizungsart (siehe Grafik unten rechts). An zentralen und damit auch teuren Lagen wurde in der Vergangenheit das Gasnetz stark ausgebaut. Beim günstigen Mietpreissegment sind Ölheizungen mit 54 Prozent aller Inserate weit verbreitet, fossile Heizungen haben insgesamt einen Anteil von 81 Prozent. Dementsprechend exponiert sind diese Mieter gegenüber dem Schub der Energiepreise. Ist dieser unvollständig in den inserierten Nebenkosten reflektiert, müssen auch Neumieter mit Nachzahlungen rechnen.

Der Grund für die Mietpreissteigerungen sind offenbar höhere Nettomieten. Mietwohnungen an begehrten Lagen werden wieder knapp. Schon seit über zwei Jahren sind die Baugesuche rückläufig. Die Zurückhaltung seitens Investoren trifft auf eine rege Nachfrage nach Mietwohnungen. Die Nettozuwanderung hat im Zuge der Pandemie zugenommen. In den ersten fünf Monaten des aktuellen Jahres sind netto bereits rund 33'000 Personen eingewandert – eine Zahl, die 2021 erst bis und mit August erreicht wurde. Als die Sorge am Mietwohnungsmarkt noch den hohen Leerständen galt, konnte man sich fragen, ob allfällige Referenzzinssatzerhöhungen an die Mieter überwälzt werden können. Im heutigen Marktumfeld wird das möglich sein. Mieter sollten sich auf steigende Wohnkosten einstellen.

Ungebremste Preisdynamik an teuren See-Lagen

Die Zürcher Eigenheimpreise liessen sich vom jüngsten Zinsschritt der SNB nicht beeindrucken. Das Vorjahreswachstum bleibt mit +10,2% noch immer im zweistelligen Bereich, ggü. dem Vorquartal sind die Preise um 2,8% angestiegen. Besonders dynamisch stiegen die Preise in der Region ZWEX See, welche die Stadt Zürich sowie die teuren Seegemeinden umfasst. Hier sind die Preise ggü. dem Vorjahr um 12,7% angestiegen. Einzig in der Region ZWEX Land hat sich das Preiswachstum beruhigt und dürfte ein Vorbote für die zukünftige kantonale Preisentwicklung sein. Höhere Hypothekarzinsen beeinflussen die Preise typischerweise erst mit einer gewissen Verzögerung.

Endlich wieder etwas mehr Angebot!

Wer sich auf der Suche nach einem Eigenheim befindet, könnte wieder etwas häufiger fündig werden. Das steht im starken Kontrast zum vergangenen Jahr, als die Immobilienportale wie leergefegt schienen. Im Kanton Zürich bleibt das Angebot aber noch immer weit unter dem Vor-Pandemie-Niveau. Schweizweit hat sich die Angebotssituation wieder auf der damaligen Höhe eingependelt – sie bleibt aber weiterhin knapp. Da sich die Neu-Vermietung einer Liegenschaft bei den heutigen Hypothekarzinsen finanziell kaum noch lohnt, dürfte es manchem Hausbesitzer leichter fallen, sich von seiner Immobilie zu trennen.

Interesse am Eigenheim normalisiert sich

Wer zur Miete wohnte, konnte mit dem Wechsel in die eigenen vier Wände bei einer 4-Zimmerwohnung und einer 5-jährigen Hypothek bis zu 11'000 Franken pro Jahr sparen. Dieser Kostenvorteil hat sich in Luft aufgelöst. Aus rein finanzieller Motivation gibt es kaum einen Grund, aktiv Wohneigentum zu suchen. Seit Jahresbeginn hat der Anteil der Kauf-Suchabonnements an sämtlichen frisch aktivierten Abonnements nachgelassen und deutet auf eine geringere, aber noch immer stabile Nachfrage nach Wohneigentum hin. Emotionale Faktoren sowie das Bedürfnis nach Sicherheit, Gestaltungsspielraum oder Prestige nähren den Wunsch nach einem Eigenheim weiterhin.

Gesunde Abkühlung der starken Preisdynamik in Sicht

Die Nachfrage nach Wohneigentum wird in der Tendenz sinken, während künftig wieder etwas mehr Objekte zum Verkauf stehen dürften. Das wird nicht reichen, den Eigenheimmarkt von dem heutigen Ungleichgewicht ins Gegenteil zu kippen. Um die wenigen Verkaufsobjekte, welche auf den Immobilienportalen inseriert wurden, tummelten sich oft hunderte Kaufinteressenten. Selbst Objekte an lärmigen oder anderweitig weniger attraktiven Standorten wurden innert kürzester Zeit verkauft. Das könnte sich zukünftig ändern. Käufer dürften wählerischer werden. Von breitflächig rückläufigen Immobilienpreisen sind wir aber weit entfernt. Eine Abkühlung ist wahrscheinlich und darf als gesund bezeichnet werden.

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Fakten und Trends zum Immobilienmarkt