Immobilienmarkt Region Winterthur

In der Immobilienstudie «Wohneigentum Region Winterthur» hat der Hauseigentümerverband die Entwicklungen bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen untersucht. Derzeit kostet ein durchschnittliches Einfamilienhaus 1 421 600 Franken, eine Eigentumswohnung 848 700 Franken. Am preiswertesten ist Wohneigentum im Weinland und im Tösstal. In diesen Regionen bekommt man ein Einfamilienhaus bereits für unter einer Million Franken und eine Eigentumswohnung für unter 700 000 Franken.

Die Region Winterthur zählt zu den Zürcher Top Spots für gut erschlossene und erschwingliche Eigentumswohnungen. Die NZZ hat in Zusammenarbeit mit Wüest Partner die Immobilienpreise der Gemeinden analysiert, bei welchen der Hauptbahnhof Zürich mit dem öffentlichen Verkehr in maximal 45 Minuten erreichbar ist. Bei den zehn günstigsten Gemeinden kommen mit Zell, Elgg und Henggart gleich drei Gemeinden aus der Region Winterthur. Wer in diesen Topgemeinden eine Eigentumswohnung sucht, wird am ehesten in Elgg fündig, dort waren im letzten Quartal am meisten Eigentumswohnungen ausgeschrieben.

Fakten und Trends zum Immobilienmarkt

Infolge der Zinswende ist die Diskrepanz zwischen Immobiliennachfrage und -angebot längst nicht mehr so gross. Die Eigenheimnachfrage hat nachgelassen, seit der Wechsel in die eigenen vier Wände keinen finanziellen Vorteil mehr bringt. Gleichzeitig hat das Angebot zugenommen, da sich die Vermietung einzelner Wohnungen finanziell kaum noch lohnt. Das betrifft nicht nur Buy-to-Let, also den Kauf einer Eigentumswohnung zu deren Vermietung. In Zeiten von Negativzinsen war selbst bei einer Erbschaft die Motivation gross, den nicht selbst bewohnten Wohnraum zu vermieten. Im heutigen Zinsumfeld fällt der Entscheid für einen Verkauf leichter. Im Kanton Zürich sind jüngst rund 30 Prozent mehr Eigenheime auf der Immobilienplattform Homegate neu aufgeschaltet als ein Jahr zuvor, und die Vermarktungsdauer nimmt zu. Eigenheimsuchende können wieder wählerischer sein.

Die Abkühlung des Eigenheimmarkts ist offensichtlich. Wer jedoch auf allgemein sinkende Eigenheimpreise hofft, um den Traum der eigenen vier Wände zu realisieren, wird nach wie vor enttäuscht. Der Zürcher Wohneigentumsindex (ZWEX) ist vom ersten auf das zweite Quartal mit +0,5 Prozent leicht gestiegen und zeigt im Vergleich zum Vorjahresquartal ein Plus von 3,2 Prozent. Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden ist offensichtlich nicht zu unterschätzen. Zwischen den einzelnen Regionen zeigen sich deutliche Unterschiede. Während die Preise rund um den Zürichsee mit einem Wachstum von 3,9 Prozent gegenüber dem ersten Quartal steil nach oben zeigen, bewegen sie sich in den Regionen «Regio» und «Land» seitwärts. Die Immobilienpreise in der Stadt Zürich sowie in den international ausgerichteten Seegemeinden dürften von der hohen Nettozuwanderung und dem ausgetrockneten städtischen Mietwohnungsmarkt Auftrieb erhalten. Allmählich wird jedoch nicht nur in der Stadt Zürich die Mietwohnungssuche zum Spiessrutenlauf. Die zunehmende Knappheit am Mietwohnungsmarkt wird die Eigenheimpreise auch in ländlicheren Regionen des Kantons Zürich stabilisieren. Ein anhaltendes Auseinanderdriften der regionalen Eigenheimmärkte ist sehr unwahrscheinlich.

Eigenheimsuchende haben die Wahl

Die enorme Knappheit am Eigenheimmarkt war einer der Haupttreiber der vergangenen Preissteigerungen. Besonders akut wurde die Knappheit während der Pandemie – die grossen Immobilienportale waren wie leer gefegt. Im Zuge der höheren Zinsen hat sich die Angebotssituation aus Käufersicht wieder verbessert. Im Kanton Zürich sind zurzeit so viele Eigenheime ausgeschrieben wie schon seit fünf Jahren nicht mehr. Im Verhältnis zum Bestand sind im Kanton Zürich erstmals sogar mehr Eigenheime als Mietwohnungen ausgeschrieben. Inzwischen braucht man im Kanton Zürich auch bei der Suche nach einer geeigneten Mietwohnung ein gutes Netzwerk.

Preissenkungen während des Verkaufsprozesses

Über die beste Preisstrategie bei der Insertion lässt sich streiten. Der Verkäufer hat die Möglichkeit, mit einem tiefen Preis viele Interessenten anzulocken, welche sich in einem Bieterverfahren gegenseitig überbieten, oder man setzt mit einem hohen Preis einen Anker. Muss der Preis aber während der Insertion nach unten angepasst werden, ist das kein gutes Signal. Genau das müssen in der heutigen Marktsituation immer mehr Verkäufer tun. Das ist ein weiteres Zeichen, dass mit der Zinswende ein etwas anderer Wind weht. Geduld kann sich für Eigenheiminteressenten auszahlen.

Hohe Anfangsmieten im Aufwind

Die zunehmende Knappheit am Mietwohnungsmarkt schlägt sich 1 zu 1 in der Entwicklung der Angebotsmieten nieder. In der Stadt Zürich erreicht das jährliche Preiswachstum mit einem Plus von knapp 10 Prozent fast schwindelerregende Höhen. Im Jahr 2022 sorgten vor allem steigende Nebenkosten für hohe Mietsteigerungen. Inzwischen führt die Knappheit zu steigenden Nettomieten. Das ist nicht nur ein städtisches Phänomen. Auch die Schweizer Angebotsmieten zeigen mit einem Plus von 3,3 Prozent ein ausserordentliches Wachstum. Die Sorge vor Leerständen ist selbst an peripheren Standorten längst passé.

Abkühlung am Eigenheimmarkt setzt sich weiter fort

Die Abkühlung des Eigenheimmarkts ist offensichtlich. Das Ende der Negativzinsen sowie die Aussicht auf weitere Zinserhöhungen der Schweizerischen Nationalbank hinterlassen Spuren. Trotzdem ist der Zürcher Eigenheimmarkt nicht an dem Punkt, an welchem die Preise fallen. Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden ist nicht zu unterschätzen. Zudem stützt die aktuelle Lage am Mietwohnungsmarkt den Eigenheimmarkt. Dünnt das Angebot bei der Miete zusehends aus, gewinnt der Kauf wiederum an Attraktivität. Das verleiht den Eigenheimpreisen urbaner Kantone – wie dem Kanton Zürich – Stabilität.

Immobilienmarkt Region Winterthur

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