Immobilienmarkt Region Winterthur – 3. Quartal 2025
Immobilienmarkt Region Winterthur
Die Schweizerische Nationalbank SNB senkte am 20. Juni 2025 den Leitzins um 0,25 Prozentpunkte auf neu null Prozent. Damit gingen die kurzfristigen Saron-Hypotheken zurück und auch die Zinssätze der langfristigen Festhypotheken werden tendenziell günstiger. Wenn sich das allgemeine Hypothekarzinsniveau reduziert, hat dies auch Auswirkungen auf den Referenzzinssatz. Am 2. September 2025 hat das Bundesamt für Wohnungswesen BWO den Referenzzinssatz von 1,5 Prozent auf 1,25 Prozent gesenkt.
Mit dieser Senkung des Referenzzinssatzes um 0,25 Prozentpunkte besteht für den Mieter grundsätzlich ein Anspruch auf eine Mietzinsreduktion von 2,91 Prozent. Der Vermieter muss den Mietzins allerdings nur reduzieren, wenn mit dem aktuellen Mietzins ein übersetzter Ertrag erzielt wird. Bei einem Referenzzinssatz von 1,25 Prozent, darf eine Nettorendite von 3,25 Prozent bzw. eine Bruttorendite von 4,75 Prozent erzielt werden. Liegt die effektive Rendite darunter, besteht für den Mieter kein Senkungsanspruch. Weitere Informationen zum Referenzzinssatz und Mietzinsanpassungen finden Sie in diesem Faktenartikel.
Fakten und Trends zum Zürcher Immobilienmarkt
Weitere Referenzzinssatzsenkung vermutlich noch in diesem Jahr: Gute Nachrichten für Mieterinnen und Mieter
Dieser Text und die Angaben zum Referenzzinssatz stammen vom August 2025, bevor die Senkung des Referenzzinssatzes am 1. September 2025 bekannt gegeben wurde.
Der Zinssenkungszyklus der SNB wirkt sich auch auf den Referenzzinssatz aus, der auf dem durchschnittlichen Zins aller ausstehenden Hypotheken basiert. Bereits im März dieses Jahres fiel er nach den zwei raschen Anstiegen im Jahr 2023 wieder auf 1,5 Prozent. Bis Ende des Jahres erwarten wir einen weiteren Rückgang auf 1,25 Prozent. Danach dürfte der Referenzzinssatz erst einmal stabil bleiben, da die SNB ihren Leitzins bei den kommenden Lagebeurteilungen voraussichtlich unverändert lassen wird.
Referenzzinssatz und Durchschnittszins mit Prognose
In den Jahren vor 2023 haben viele Mieterinnen und Mieter bei Senkungen des Referenzzinssatzes auf ein Mietreduktionsbegehren verzichtet. Dadurch hätten sie nun grundsätzlich Anspruch darauf. Jedoch würden dann wohl auch erhöhende Faktoren wie Teuerung miteingerechnet. Somit dürften vor allem Mieter, die zuletzt von einer Mietzinserhöhung betroffen waren, aktiv werden. Unsere Analyse auf Basis von Daten des Bundesamts für Statistik (BFS) zeigt: Nach der zweiten Erhöhung des Referenzzinssatzes hatten rund 40 Prozent der Schweizer Miethaushalte eine Mietzinserhöhung erhalten. Diese Mieter profitieren sowohl von der Senkung des Referenzzinssatzes im März auf 1,5 Prozent als auch von der voraussichtlichen Reduktion auf 1,25 Prozent bis Ende dieses Jahres.
Anteil der Miethaushalte, deren Mietzins nach der ersten oder zweiten Referenzzinssatzerhöhung angehoben wurde
Ein weiterer Teil der Mieterschaft wird erst nach der zweiten Senkung berechtigt sein, eine Mietzinsreduktion zu verlangen. Diese Haushalte hatten lediglich die erste Referenzzinserhöhung im Juni 2023 weitergeleitet bekommen, nicht aber die zweite im Dezember 2023. Schweizweit können nach der zweiten Senkung bis zu 46 Prozent der Haushalte eine Mietzinsreduktion beantragen. Im Kanton Zürich, wo Referenzzinssatzerhöhungen häufiger weitergegeben wurden, sind sogar 70 Prozent.
Zürcher Eigenheimpreise steigen weiter
Die günstigen Finanzierungskosten haben die Nachfrage nach Wohneigentum im Kanton Zürich weiter angekurbelt. Dies spiegelt sich in den anhaltend steigenden Immobilienpreisen wider. Im Vergleich zum Vorjahresquartal verteuerten sich Eigenheime im Kanton Zürich um 4,0 Prozent. In den exklusiven Seegemeinden fiel der Anstieg sogar noch etwas höher aus. Auch in der Region «Regio», die die Zürcher Agglomerationsgemeinden sowie die Stadt Winterthur umfasst, kletterten die Preise mit einem Plus von 4,3 Prozent deutlich nach oben. Angesichts des anhaltenden Nachfrageüberschusses rechnen wir auch in den nächsten beiden Jahren mit deutlichen Preissteigerungen im Kanton Zürich.
Index, 2006 = 100 (L) und ZWEX-Regionen (R)
Wachstum der Angebotsmieten geht zurück
Nach dem starken Anstieg der Angebotsmieten in den Vorjahren zeigt der Mietmarkt im ersten Halbjahr 2025 Anzeichen einer Entspannung. Besonders deutlich wird dies in der Stadt Zürich: Während die Angebotsmieten in den letzten beiden Jahren teils Wachstumsraten von über 10 Prozent verzeichneten, liegt der Anstieg inzwischen bei weniger als 4 Prozent. Auch in der Schweiz und im Kanton Zürich insgesamt ist eine spürbare Beruhigung des Mietmarktes erkennbar. Dennoch bleibt das Wachstum der Angebotsmieten weiterhin deutlich höher als in den Jahren vor der Pandemie. Trotz rückläufigen Bevölkerungswachstums reicht die aktuelle Bautätigkeit nach wie vor nicht aus, um genügend Wohnraum bereitzustellen.
Wachstum seit dem Vorjahresmonat in %
Rückgang der Planungstätigkeit bremst Neubau
Während der Pandemie war die Planungstätigkeit für neue Wohnbauprojekte stark zurückgegangen. Erst im Jahr 2024 setzte eine deutliche Erholung ein – die Projektpipelines füllten sich wieder. Doch dieses Zwischenhoch hielt nicht lange an: Bereits im ersten Halbjahr 2025 ging die Zahl der Baugesuche erneut zurück. Die Gründe dafür sind vielfältig. Bauland ist nach wie vor Mangelware und verschärfte Regulierungen erschweren insbesondere innerstädtische Verdichtungen erheblich. Da ein Baugesuch bis zur Umsetzung etwa drei Jahre benötigt, wird sich der Rückgang etwa 2028 auf dem Wohnungsmarkt bemerkbar machen. Bis dahin dürften Wohnungssuchende noch vom Zwischenhoch aus dem Jahr 2024 profitieren.
Anzahl Wohnungen, laufende Jahressumme, Schweiz
SNB-Nullzinsen zeigen starke Auswirkungen
Das Nullzinsumfeld prägt derzeit den Immobilienmarkt. Besonders stark sind die Auswirkungen im Eigenheimbereich. In den Jahren 2025 und 2026 erwarten wir in der Schweiz ein Preiswachstum von jeweils 4,0 Prozent, für den Kanton Zürich rechnen wir mit 4,5 Prozent. Die gesunkenen Hypothekarzinsen dürften zudem bis Ende 2025 auch zu einem weiteren Rückgang des Referenzzinssatzes führen. Bei den Angebotsmieten gehen wir aufgrund der rückläufigen Nettozuwanderung und einer leicht steigenden Bautätigkeit von einem verlangsamten Wachstum aus. Trotzdem wird die zusätzliche Nachfrage nach Wohnungen den Neubau übersteigen, was zu einer weiteren Reduktion der Leerstände führen dürfte.
Mai 2025
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