Wohneigentum bleibt attraktiv

Wer vor 20 Jahren ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung gekauft hat, kann sich glücklich schätzen. Im Kanton Zürich haben sich die Immobilienpreise je nach Region verdoppelt bis verdreifacht. Diese Wertsteigerung ist ein wichtiger Faktor bei der Frage, ob aus finanzieller Sicht Kauf oder Miete attraktiver ist. Betrachtet man nur die laufenden Kosten, bezahlt man aktuell zur Miete etwa gleich viel wie in der eigenen Liegenschaft, insbesondere bei einer hohen Belehnung. Berücksichtigt man aber auch die Wertsteigerung, ist der Kauf von Wohneigentum deutlich attraktiver als das Wohnen zur Miete.

Trotz der hohen Immobilienpreise stehen die Zeichen gut, dass der Immobilienkauf weiterhin attraktiv bleibt. Die Hypothekarzinsen dürften auf tiefem Niveau verharren, die Bevölkerung weiter zunehmen und die Bautätigkeit tief bleiben. Weil damit die Nachfrage höher bleibt als das Angebot, kann auch in den kommenden Jahren mit weiteren Preissteigerungen gerechnet werden. Zudem profitieren Wohneigentümer ab 2029 vom Wegfall des Eigenmietwerts. Insbesondere bei gut unterhaltenen Liegenschaften und tiefer Hypothek reduziert sich die Steuerbelastung und damit die jährlichen Wohnkosten.

Fakten und Trends zum Zürcher Immobilienmarkt

Der Satz «Eigentum ist günstiger als Miete» stammt aus einer Zeit, als die Hypothekarzinsen tief und die Eigenheimpreise deutlich niedriger waren. Mittlerweile sind die Zinsen nach einem Anstieg wieder gesunken – bleiben jedoch über ihrem Rekordtief. Gleichzeitig sind die Preise für Wohneigentum nach oben geklettert. Gilt die alte Regel vom günstigeren Eigentum noch?

Ein Blick auf die jährlichen Gesamtkosten von Miete und Eigenheim bringt Licht ins Dunkel. Beim Eigenheim schlagen Hypothekarzinsen und Unterhalt, aber auch Opportunitätskosten zu Buche. Die Mietkosten hängen hingegen von der individuellen Situation ab. Wer schon lange in derselben Mietwohnung lebt, geniesst meist eine tiefere Miete als bei einem heutigen Umzug in eine vergleichbare Wohnung fällig wäre. Entscheidend ist also, ob ein Umzug überhaupt nötig ist.

Für Mietende, die zufrieden mit ihrer Wohnung sind, zählt die Differenz der potenziellen Wohnkosten im Eigenheim zu ihrer heutigen Miete. Aufgrund des Verweilbonus, der besonders in Regionen wie dem Kanton Zürich hoch ist, ist ein weiteres Verweilen in der Mietwohnung meist günstiger.

Wird die Mietwohnung hingegen durch Familienzuwachs zu klein, flattert eine Wohnungskündigung ins Haus oder erfordert ein Jobangebot den Wegzug in eine neue Region, gelten die Mieten inserierter Wohnungen als Entscheidungsgrundlage. Unsere Auswertung zeigt, dass diese Angebotsmieten oftmals über den Eigenheimkosten liegen. Der Erwerb von Wohneigentum ist in solchen Situationen finanziell attraktiv, vorausgesetzt, die nötigen finanziellen Mittel sind vorhanden.

Die alte Weisheit «Eigentum ist günstiger als Miete» stimmt heute also nur noch selektiv. Dieser Umstand spricht für eine gedämpfte Nachfrage nach Wohneigentum. Eine deutlich sinkende Nachfrage ist dennoch nicht zu erwarten, denn wie das Wort «Eigenheimtraum» verrät, spielen neben finanziellen auch emotionale Faktoren eine Rolle bei der Entscheidung für den Hauskauf.

Zürcher Wohneigentumsindex (ZWEX) steigt

Die Zürcher Wohneigentumspreise legten im 2. Quartal um 0,4 Prozent zu und erreichten gegenüber dem Vorjahrsquartal ein Plus von 2,2 Prozent. Ein 20-Jahresvergleich zeigt: Unter Berücksichtigung der Qualitätsunterschiede kosten die heutigen Eigenheimpreise im Kanton Zürich rund 2,5-mal so viel wie damals. Ein ungebrochener Aufwärtstrend, dem weder die grosse Finanzkrise noch die Euro-Schuldenkrise oder die Pandemie etwas antun konnten, setzt sich fort. Am ausgeprägtesten war die Preissteigerung mit einem Faktor von 2,8 in den teuersten Gemeinden um den Zürichsee sowie der Stadt Zürich (Region ZWEX See). Das Preiswachstum lag in dieser Region im 2. Quartal mit 1,8 Prozent erneut über dem kantonalen Durchschnitt.

Altbestandesmieten gehen weiter zurück

Im zweiten Quartal gingen die Mieten der Haushalte, die nicht umgezogen sind, nochmals zurück. Der Altbestandesmietindex der Zürcher Kantonalbank sank schweizweit um 0,2 Prozent. Im Kanton Zürich war der Rückgang mit 0,4 Prozent noch deutlicher. Hintergrund ist die letzte Senkung des hypothekarischen Referenzzinssatzes im September 2025. Nachdem bereits zu Jahresbeginn einige Mieter eine entsprechende Mietzinssenkung erhalten hatten, profitierten im zweiten Quartal schweizweit nochmals 7 Prozent der Miethaushalte von tieferen Mieten. Im Kanton Zürich waren es sogar 15 Prozent. Hier waren allerdings auch deutlich mehr Mieter als im landesweiten Durchschnitt zu einer Mietzinssenkung berechtigt.

Jeder 20. tritt nach Reservationszahlung zurück

Wird einem die Traumwohnung direkt vor der Nase weggeschnappt, mag mancher hoffen, dass es sich der Interessent doch noch anders überlegt. Unsere Analysen zeigen jedoch: Ist die Reservationsgebühr einmal bezahlt, stehen die Chancen für einen Rückzieher schlecht. Nur gerade jeder 20. Kaufvertrag kommt trotz erfolgter Reservationszahlung nicht zustande. Der bisherige Höchststand wurde Ende 2023 erreicht und dürfte mit dem überraschenden Zinsanstieg infolge höherer Inflationsraten zusammenhängen. Mit der Beruhigung an der Zinsfront haben sich auch die Rücktritte wieder auf tieferem Niveau eingependelt. Insofern eignet sich die Rücktrittquote als Frühwarnindikator, der signalisiert, ob der Wind am Eigenheimmarkt dreht. Aktuell senden die Rücktritte keine Warnsignale aus.

Knappheit bleibt ein zentraler Faktor

Zahlreiche wohnpolitische Vorstösse offenbaren die Druckstellen am Schweizer Immobilienmarkt. Weder der prognostizierte Rückgang der Nettozuwanderung noch der leichte Anstieg der Wohnbautätigkeit dürften kurzfristig für eine spürbare Entspannung sorgen. Die Angebotsmieten werden weiter steigen, ebenso die Preise für Wohneigentum – wenn auch mit gebremstem Wachstum. Ein Wechsel ins eigene Heim drängt sich aus Kostengründen nicht mehr für alle Mietenden auf, zudem rückt der Traum vom Eigenheim angesichts der hohen Immobilienpreise für viele Mieter in weite Ferne. Dennoch reicht die Nachfrage aus, das knappe Eigenheimangebot zu absorbieren.

Wohneigentum bleibt attraktiv

Fakten und Trends zum Zürcher Immobilienmarkt