Immobilienmarkt Region Winterthur – 4. Quartal 2023
Immobilienmarkt Region Winterthur
Der Eigenmietwert ist für viele Wohneigentümer ein grosses und teures Ärgernis. Er bestraft sowohl Neuerwerber von Wohneigentum wie auch langjährige Hauseigentümer. Ein Beispiel der ZKB zeigt, dass Neuerwerber bei einer Abschaffung des Eigenmietwerts rund 4000 Franken Steuern sparen und langjähriger Hauseigentümer sogar 8000 Franken. Inzwischen haben National- und Ständerat der Abschaffung zugestimmt. Im November 2023 wird die Vorlage nochmals in der ständerätlichen Kommission, und anschliessend im Ständerat, behandelt um verbleibende Differenzen zu bereinigen.
In den vergangenen Monaten sind die Hypothekarzinsen stark gestiegen. Hypotheken wurden innert kurzer Zeit zwei bis dreimal teurer. Für Wohneigentümer bedeuten diese höheren Hypotheken deutlich höhere Kosten. Die Zeichen stehen gut, dass wenn die Nationalbank die Zinsen nicht weiter erhöht, die Hypothekarzinsen wieder sinken. Beim Eigenmietwert wird höchstwahrscheinlich das Volk über die Abschaffung entscheiden. Mit den gestiegenen Hypothekarzinsen sind die Chancen für ein Ja gestiegen. Damit zeigt sich auch bei den Hypothekarzinsen: Jede Medaille hat zwei Seiten.
Fakten und Trends zum Immobilienmarkt
Die Besteuerung des Eigenmietwerts ist ein Paradebeispiel für die Schweizer Steuerlandschaft. Ursprünglich wurde der Eigenmietwert 1934 per Notrecht eingeführt und 1958 ins reguläre Recht übernommen. Bereits einige Anläufe zur Abschaffung der ursprünglich temporär angedachten Steuer sind gescheitert. Der aktuelle parlamentarische Vorstoss fand seinen Ursprung im Jahr 2017, als an das Ende der Negativzinsen noch kaum zu denken war und die geringen zinsseitigen Abzugsmöglichkeiten den Hauseigentümern besonders schwer auf dem Magen lagen. In der Zwischenzeit sind sich National- und Ständerat in den wichtigsten Eckpunkten zur Abschaffung des Eigenmietwerts einig. Die Zürcher Kantonalbank hat untersucht, welche Konsequenzen die Abschaffung auf den Immobilienmarkt hätte.
Für Neukäufer ist der Eigenmietwert im gegenwärtigen Zinsumfeld besser als sein Ruf. Der typische Käufer von Stockwerkeigentum im Kanton Zürich hat mit einer Belehnung von 75 Prozent, einer 5-jährigen Hypothek sowie einer Wohnung zum Preis von 1,2 Millionen Franken im heutigen Regime einen finanziellen Vorteil. Die Möglichkeiten für den Abzug von Zins und Unterhalt übertreffen den Eigenmietwert von 18'000 Franken um 5'760 Franken. Mit dem angedachten Entfall des Eigenmietwerts können keine Unterhaltskosten abgezogen werden. Ersterwerber dürfen jedoch in den ersten zehn Jahren Schuldzinsen in einem jährlich abnehmendem Umfang abziehen. Die Anfangsbeträge liegen bei 10'000 Franken für Paare und 5'000 Franken für Einzelpersonen. Damit wären Paare anfangs leicht besser und Alleinerwerbernde leicht schlechter gestellt. Bei anderen Käufern wäre die finanzielle Rechnung nach der Reform aber zu deren Ungunsten. Der Wegfall des Eigenmietwerts wird der Nachfrage keinen Schub verleihen.
Altbesitzer dürfen der Abschaffung des Eigenmietwerts eher entgegenfiebern. Würde die Besteuerung heute wegfallen, würde ihr steuerbares Einkommen um rund 8'100 Franken sinken. Das bei einer durchschnittlichen Wohnung und einer mittleren Belehnung von 33 Prozent. Bei Vermögenserträgen wäre die finanzielle Rechnung für ältere Immobilienbesitzer noch attraktiver. Doch werden sie deshalb seltener verkaufen? Wohl kaum. Der finanzielle Nachteil durch die Besteuerung des Eigenmietwerts während der Negativzinsen hat nicht zu mehr Veräusserungen geführt. Familiäre und emotionale Faktoren sind bei diesem Entscheid wichtiger als Kalkulationen mit einem Taschenrechner.
ZWEX sinkt im dritten Quartal minimal
Die Entwicklung des Zürcher Wohneigentumsindex (ZWEX) zeigt im dritten Quartal ein zaghaftes Minus von 0,1 Prozent. Der Rückgang wird durch den Preisrückgang in der Seeregion (–1,8 Prozent) verursacht, welche die Stadt Zürich sowie die Zürcher Seegemeinden umfasst. Damit fand eine Gegenbewegung zu dem in der Seeregion kräftiger als erwarteten Preiswachstum des Vorquartals statt. Das Preiswachstum gegenüber dem Vorjahr befindet sich mit einem Plus von 2,5 Prozent weiterhin auf robustem Niveau. Auch nach dem ersten negativen Vorzeichen seit 2017 ist der Zürcher Eigenheimmarkt weit davon entfernt, dass die Preise breitflächig sinken.
Jahresveränderung in %
Geringere Liquidität am Zürcher Eigenheimmarkt
Die Liquidität am Eigenheimmarkt hat seit der Zinswende spürbar abgenommen. Gemäss Swiss Real Estate Datapool (SRED) sind die Freihandtransaktionen im Kanton Zürich im dritten Quartal erneut zurückgegangen. Zum Vorjahresquartal hat sich die Liquidität am Immobilienmarkt somit beim Stockwerkeigentum um 18 Prozent und bei Einfamilienhäusern um 22 Prozent reduziert. Gleichzeitig werden auf den grossen Immobilienplattformen derzeit etwas mehr Eigenheime inseriert. Offenbar findet im heutigen Zinsumfeld nicht mehr jedes Objekt so rasch einen Käufer. Je länger die Vermarktung dauert, umso wahrscheinlicher werden Einbussen bei den Preisvorstellungen der Verkäufer.
Jahresveränderung in %, laufende Jahressumme
Knappheit an Mietwohnungen stützt Eigenheimmarkt
Die statistischen Zahlen bestätigen, dass Wohnraum im Kanton Zürich knapper wird. Die Zahl leerer Mietwohnungen ist gesunken und beträgt derzeit rund 0,6 Prozent aller Mietwohnungen. Das ist der tiefste Wert seit 2003. Beim Wohneigentum sind die Leerstände dagegen minimal gestiegen, bleiben aber mit einer Quote von 0,4 Prozent der Eigenheime äusserst gering. Die Herausforderungen, eine geeignete Mietwohnung zu finden, die steigenden Nettomieten sowie nicht zuletzt die Wohnsicherheit, welche die eigenen vier Wände bieten, unterstützen den Eigenheimmarkt indirekt.
Anzahl leere Wohnungen in Relation zum Wohnungsbestand in %
Aufwärtstrend der Eigenheimpreise ist gebrochen
Die zunehmende Knappheit am Mietwohnungsmarkt wird auch zukünftig die politischen Diskussionen prägen. Die Anzahl der Mietwohnungen im Bau wird die hohe Nachfrage nach Wohnraum nicht befriedigen können. Der Trend der Anfangsmieten wird somit weiterhin nach oben zeigen. Auch ein grosser Anteil der Bestandesmieter wird mit dem baldigen Anstieg des Referenzzinssatzes mit einer weiteren Mieterhöhung konfrontiert. Beim Wohneigentum ist hingegen der Aufwärtstrend der Eigenheimpreise gebrochen. Eigenheimkäufer, die auf stark fallende Preise hoffen, dürften aber enttäuscht werden. Die Angebote bleiben knapp und schränken den Verhandlungsspielraum bei attraktiven Objekten ein.
Letzte Prognose-Anpassung: Oktober 2023
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