Immobilienmarkt Region Winterthur – 4. Quartal 2025
Immobilienmarkt Region Winterthur
Nachdem am 28. September 2025 der Eigenmietwert abgeschafft wurde, werden vier von fünf Wohneigentümer steuerlich entlastet und dank dem Ersterwerberabzug profitieren auch Neuerwerber von der Abschaffung des Eigenmietwerts. Weil auch die Zinsen weiterhin auf einem tiefen Niveau verharren, gewinnt Wohneigentum gegenüber Miete weiter an Attraktivität. Die damit steigende Nachfrage nach Wohneigentum trifft auf ein weiterhin kleines Angebot, was die Immobilienpreise weiter steigen lässt. Damit ist es nur eine Frage der Zeit, bis sich die Preise für Wohneigentum seit der Jahrtausendwende verdoppelt haben werden.
Im Vergleich zu den Immobilienpreisen stiegen die Mietzinsen deutlich weniger stark. Seit der Jahrtausendwende hat sich der Mietpreisindex um knapp 40 Prozent verteuert, bei Bestandesmieten betrug die Steigerung seit 2006 schweizweit 8 Prozent. Vergleicht man die Preisentwicklungen bei Wohneigentum und Mietwohnungen, stiegen die Immobilienpreise rund fünf Mal stärker als die Mietzinsen. Mit der weiter zunehmenden Bevölkerung und der tiefen Bautätigkeit bleibt die Nachfrage nach Wohnraum weiterhin hoch. Damit werden auch die Preise weiter steigen, sowohl bei Wohneigentum als auch bei Mietwohnungen.
Fakten und Trends zum Zürcher Immobilienmarkt
Altbestandesmietindex – neu lanciert auf zkb.ch
Nach den zwei jüngsten Referenzzinssatzsenkungen haben es die Mieterinnen und Mieter in der Hand. Werden die Wohnkosten in bestehenden Mietverhältnissen sinken? Der neu regelmässig von der ZKB publizierte Altbestandesmietindex liefert erste Antworten.
Der hypothekarische Referenzzinssatzsank zuletzt gleich zweimal, was einen grossen Teil der Mietende berechtigt, eine Mietzinssenkung einzufordern. Doch wie waren die Auswirkungen auf die Mieten im Bestand? Antworten liefert der im Auftrag des Bundesamts für Wohnungswesen (BWO) von uns konzipierte Altbestandesmietindex. Der Index berücksichtigt die Mietpreisentwicklung für Wohnungen, in denen es keine Mieterwechsel gab, und schliesst damit eine Lücke in der Indexlandschaft zum Schweizer Mietwohnungsmarkt.
Indexbasis (Index = 100) erstes Quartal 2006
Da Mietzinsanpassungen nach Referenzzinssatzveränderungen erst verzögert erfolgen, sollten sich im dritten Quartal erstmals die Auswirkungen der ersten Senkung des Referenzzinssatzes im März dieses Jahres zeigen. Der Altbestandesmietindex blieb aber schweizweit praktisch unverändert und sank im Kanton Zürich lediglich leicht im Vergleich zum Vorquartal (-0,2 Prozent). War der Index nach vergangenen Referenzzinssatzsenkungen noch teils kräftig gesunken, sieht die dämpfende Wirkung nun verhaltener aus.
Tatsächlich scheint es zunächst so, als nutzten Mietende die neuerliche Gelegenheit zum Senkungsbegehren weniger rege als früher. Wie die Mietpreisindexdaten des Bundesamts für Statistik (BFS) zeigen, haben bisher lediglich 8 Prozent der Schweizer Miethaushalte eine Mietzinssenkung erhalten, im Kanton Zürich waren es 14 Prozent.
Anteil der Miethaushalte, deren Mietzins gesenkt wurde
Sind Mietende in diesem Jahr besonders zögerlich? Zwar könnten viele verunsichert sein, ob aufgrund der Teuerung aus einem Senkungsbegehren letztlich eine Mieterhöhung resultieren könnte. Der wichtigste Grund dürfte allerdings sein: Im Jahr 2020 hätten praktisch alle Mietenden von der Referenzzinssatzsenkung profitieren können, da ihr mietvertraglich festgehaltener Referenzzinssatz den neu geltenden übertraf. Aktuell sind es lediglich diejenigen, die zuvor auch eine Erhöhung erhalten haben. Gemäss unserer Analyse dürften gut 40 Prozent der Mietenden schweizweit und knapp 63 Prozent im Kanton Zürich für ein solches Begehren berechtigt sein.
Weiter steigende Zürcher Eigenheimpreise
Im Vergleich zum Vorjahresquartal verteuerten sich die Zürcher Eigenheime um rund 4,1 Prozent. Mit 3,0 bzw. 3,6 Prozent blieb die Preisentwicklung auf Jahresbasis in den Zürcher Agglomerationsgemeinden (Region «Regio») und den ländlichen Gemeinden dabei zwar leicht unter dem Schnitt, setzte sich mit einem Wachstum von 0,6 respektive 0,7 Prozent jedoch auch gegenüber dem Vorquartal fort. Dahingegen scheinen die Preise in den Seegemeinden trotz des deutlichen Jahreswachstums von 5,6 Prozent aktuell ein wenig zu plafonieren. Sie weisen nur noch ein Quartalswachstum von 0,1 Prozent auf. Infolge des tiefen Zinsniveaus rechnen wir aber auch künftig mit einer starken Nachfrage und weiter steigenden Preisen.
Index, 2006 = 100 (L) und ZWEX-Regionen (R)
Deutlich geringere Nettozuwanderung als im Vorjahr
Die Nettozuwanderung fiel 2025 schweizweit bisher um 17 Prozent niedriger aus als im Vorjahr. Insgesamt sind bis August 2025 netto rund 41'400 Personen eingewandert. Zu diesem Zeitpunkt waren es 2024 bereits knapp 50'000 Personen. Ein Hauptgrund für diesen deutlichen Rückgang der Nettozuwanderung ist die steigende Abwanderung. Mit über 68'000 ausgewanderten Personen seit Jahresbeginn liegt sie so hoch wie nie in den letzten 10 Jahren. Die niedrigere Nettozuwanderung, die vor allem den Mietwohnungsmarkt in grossen Städten betrifft, sollte zumindest dazu beitragen, dass sich die Wohnraumknappheit dort nicht weiter verschärft.
Absolute Zahlen (L) und Verhältnis zum Vorjahresmonat (R)
Leerwohnungsbestand bald auf langjährigem Tiefststand
In der Agglomeration und ländlichen Gebieten hat der Leerwohnungsbestand nach einer gewissen Erholung um 2020 nun wieder seinen langjährigen Minimalwert von rund 1 Prozent erreicht. Auch in den Kernstädten liegt die Leerstandsquote mit 0,5 Prozent wieder beim langjährigen Minimum, wobei sich da die Situation über die vergangenen Jahre kaum je entspannt hatte. Auch bei sehr ausgeprägter Knappheit wird stets ein gewisser Bestand an Leerwohnungen bestehen bleiben. Diese Untergrenze reflektiert etwa Verzögerungen bei Neuvermietungen oder ein Bestand an schwer zu vermittelnden Objekten – die Ladenhüter im Wohnungsangebot.
Anteil leerstehender Wohnungen nach Regionen
Angespannte Situation auf dem Mietmarkt trotz weniger Nettozuwanderung
Die Nettozuwanderung dürfte sich 2025 und 2026 aufgrund des geringeren Beschäftigungswachstums gegenüber den Vorjahren deutlich abschwächen. Eine Erhöhung der Anzahl leerstehenden Mietwohnungen und damit verbunden eine Entspannung auf dem Mietmarkt ist kurzfristig jedoch noch nicht zu erwarten. Entsprechend gehen wir auch weiterhin von einem leichten Wachstum der Angebotsmieten aus. Dem Eigenheimmarkt verleihen die günstigen Finanzierungsbedingungen weiter Rückenwind. Schweizweit und im Kanton Zürich erwarten wir für dieses und nächstes Jahr ein Wachstum von 4,5 Prozent.
Oktober 2025
Immobilienmarkt Region Winterthur
Fakten und Trends zum Zürcher Immobilienmarkt