Eigentumswohnungen bleiben gefragt

Im vergangenen Jahr haben sich Eigentumswohnungen in der Region Winterthur um knapp 2 Prozent verteuert, in der Stadt Winterthur betrug die Preissteigerung 3 Prozent. Für das laufende Jahr prognostiziert die UBS bei Eigentumswohnungen schweizweit eine Wertsteigerung von 1 Prozent. Für die Region Winterthur erwarte ich für 2024 beim Wohneigentum eine Wertsteigerung von 2 Prozent und für nächstes Jahr 4 Prozent. Bei Einfamilienhäusern und modernen Eigentumswohnungen steigen die Preise vermutlich stärker als bei älteren Eigentumswohnungen.

Meine optimistischen Erwartungen basieren auf dem aktuellen wirtschaftlichen Umfeld. Nachdem die Nationalbank im März 2024 die Zinsen reduzierte und die Inflation zurückgeht, werden weitere Zinssenkungen und damit günstigere Hypothekarzinsen erwartet. Mit dem hohen Bevölkerungswachstum und der tiefen Bautätigkeit fehlen jedes Jahr 10'000 Wohnungen, das reduziert die Leerwohnungsziffer weiter. Das tiefe Angebot sowie die finanziellen Vorteile von gegenüber Mietwohnungen erhöhen die Nachfrage nach Eigentumswohnungen, was sich positiv auf die Wertsteigerung auswirkt.

Steigende Nachfrage nach Eigentumswohnungen absorbierte das gewachsene Angebot national und in Winterthur gut

Die neueste Ausgabe der Online Home Market Analysis des Immobilienportals ImmoScout24 in Zusammenarbeit mit dem Hauseigentümerverband Schweiz sowie dem Swiss Real Estate Institute analysiert die Inserate für Eigentumswohnungen für das Jahr 2023. Die ausgewerteten Inserate stammen von mehreren bekannten Immobilienportalen und umfassen damit die Mehrheit aller Online-Inserate während des Untersuchungszeitraumes in der Schweiz.

Das Angebot nimmt zu, die Vermarktungszeit aber sinkt

Das noch in der letzten Untersuchung für 2022 um knapp sechs Prozent geschrumpfte Inseratevolumen für Eigentumswohnungen erholte sich in der aktuellen Auswertung für 2023 deutlich und verzeichnete mit fast zwanzig Prozent ein robustes Wachstum (siehe Abbildung 1). Diese gesamtschweizerische Angebotsausweitung hatte jedoch keine längere Inseratedauer zur Folge, im Gegenteil nahm sie mit 76 Tagen gar um einen Tag ab gegenüber dem Vorjahr. Somit kann gesamtschweizerisch auf eine gestiegene Nachfrage nach Eigentumswohnungen im Jahr 2023 geschlossen werden.

Steigende Nachfrage auch in der Region Zürich, jedoch mit Stadt-Land-Unterschieden

In der Region Zürich zeigt sich neben dem 19-prozentigen Anstieg der Inseratedauer auch eine gleichzeitige Zunahme der Anzahl ausgeschriebener Objekte um 36 Prozent. Entsprechend erhöhte sich die Inseratedauer im Verhältnis zur Angebotsausweitung unterproportional, was insgesamt auf eine leicht gestiegene Nachfrage hinweist.

Dies ist jedoch nicht flächendeckend der Fall. In den ländlichen Gemeinden verlängerte sich die Inseratedauer mit plus 43 Prozent am stärksten. Aber auch in den einkommensstarken Gemeinden verlängerten sich die Insertionszeiten um 39 Prozent, wobei sich in beiden Gemeindetypen insgesamt eine eher schleppende Nachfrageentwicklung zeigte

Im Gegensatz dazu veränderte sich die Inseratedauer in den suburbanen Gemeinden mit plus19 Prozent weniger dynamisch. Dies obwohl die Anzahl Inserate um 30 Prozent deutlich anstieg. Dies impliziert eine merkliche Nachfragesteigerung in den suburbanen Gebieten

Zunehmende Inseratedauer in 8 von 11 Regionen

Während die schweizweite Inseratedauer um einen Tag leicht zurückging, stieg sie in acht von elf untersuchten Regionen bzw. Subregionen an (siehe Abbildung 2). So fanden im Tessin, in der Region Waadt/Wallis sowie in der Subregion Engadin Verkaufswillige von Eigentumswohnungen schneller Interessierte für ihr Objekt als im Vorjahr. Zunahmen der Inseratedauer verzeichneten indes insbesondere die Regionen Zürich und Nordwestschweiz um 22 bzw. 23 Prozent.

Winterthur: kräftige Angebotsausweitung bei gestiegener Nachfrage

In Winterthur waren Eigentumswohnungen mit 42 Tagen nur leicht länger ausgeschrieben als noch im Vorjahr (39 Tage, siehe Abbildung 3). Im schweizweiten Vergleich ist das Interesse nach Wohneigentum in Winterthur damit hoch, denn nur in den Städten Bern und Zug liegt die Inseratedauer mit 41 Tagen noch leicht tiefer. Gleichzeitig stieg die Anzahl ausgeschriebener Eigentumswohnungen in Winterthur gegenüber dem Vorjahr um deutliche 43 Prozent an. Dieser hohe Anstieg des Angebotes verglichen mit der nur leicht gestiegenen Inseratedauer lässt auf eine gestiegene Nachfrageentwicklung schliessen.

Mit Blick auf die gegenläufige Veränderung der Ausschreibungszeiten im Segment unter und über 1 Million Franken lässt insbesondere das letztere Segment einen eindeutigen Rückschluss auf die Nachfrageentwicklung zu. Hier mussten Eigenheimbesitzerinnen und-besitzer ihre Objekte nämlich weniger lang auszuschreiben als noch 2022, obwohl deutlich mehr Objekte inseriert wurden. Diese Kombination spricht für eine kräftig wachsende Nachfrage in dieser Preisspanne. Im preiswerten Segment zwischen 0,5 bis 1 Million Franken hingegen waren die Eigentumswohnungen 6 Tage länger inseriert gegenüber dem Vorjahr. Gleichzeitig erhöhte sich die Anzahl Inserate um rund 43 Prozent. Da die Angebotsmenge im Vergleich zur Inseratedauer überproportional wuchs, kann in diesem Preissegment von einer leicht steigenden Nachfrage ausgegangen werden.

Grafiken: Online Home Market Analysis (OHMA) für Eigentumswohnungen, Homegate / ImmoScout24 / Swiss Real Estate Institute, April 2024

Eigentumswohnungen bleiben gefragt

Steigende Nachfrage nach Eigentumswohnungen absorbierte das gewachsene Angebot national und in Winterthur gut