Immobilienstudie: Eigentumswohnungen Region Winterthur 2025
Preissteigerungen bei Eigentumswohnungen
Im vergangenen Jahr stiegen die Preise für Eigentumswohnungen in der Region um durchschnittlich 6,3 Prozent. Im Bezirk Andelfingen gab es ein Plus von 8,2 Prozent, im Bezirk Pfäffikon stiegen die Preise um 4,7 Prozent und im Bezirk Winterthur um 1,3 Prozent. Für eine Eigentumswohnung mit 4 ½-Zimmern, 110 m2 Wohnfläche und einem Balkon mit 15 m2 bezahlt man durchschnittlich 918'000 Franken. Mit 1'660'000 Franken werden die höchsten Preise in Pfäffikon bezahlt, während die gleiche Eigentumswohnung in Hagenbuch 690'000 Franken kostet.
In der Stadt Winterthur stiegen die Preise für Eigentumswohnungen durchschnittlich um 4,9 Prozent. Am teuersten sind Eigentumswohnungen im Quartier Lind mit 1'330'000 Franken, am günstigsten in den Quartieren Härti, Waser und Weinberg mit 930'000 Franken. Wenn eine Eigentumswohnung vermietet wird, beträgt die Miete in der Region Winterthur durchschnittlich 2'210 Franken. Damit beträgt die erzielte Bruttorendite 2,9 Prozent und liegt damit deutlich unter der mietrechtlich erlaubten Rendite von 5 Prozent. Weitere Informationen finden Sie auf: http://www.hev-wohneigentum.ch
Eigentumswohnungen Winterthur: Reduzierte Nachfrage in allen Preissegmenten
Die Zahl der online ausgeschriebenen Eigentumswohnungen war schweizweit noch nie so hoch wie im vergangenen Jahr. Das Rekord-Angebot von knapp 100'000 Wohnungen wurde jedoch von einer weiterhin stabilen Nachfrage gut absorbiert. In Winterthur hingegen sank die Nachfrage. Zu diesen Erkenntnissen kommt die aktuelle Online Home Market Analysis.
Innert drei Jahren stieg die Zahl der auf Immobilienportalen wie ImmoScout24 oder Homegate inserierten Eigentumswohnungen von 70'000 auf 100'000 kontinuierlich an. Damit war das Angebot seit der ersten Studie im Jahr 2016 noch nie so umfassend wie im vergangenen Jahr. Zu diesem Ergebnis kommt die neueste Ausgabe der Online Home Market Analysis (OHMA) des Immobilienportals ImmoScout24 in Zusammenarbeit mit dem Hauseigentümerverband Schweiz sowie dem Swiss Real Estate Institute. Allein im Jahr 2024 ist das Angebot um 19 Prozent gestiegen, während die schweizweite Inseratedauer ebenfalls um knapp 23 Prozent auf 92 Tage zunahm (siehe Abbildung 1). Eine noch längere Ausschreibungszeit wurde letztmals 2020 gemessen. Damit ist die Schweizweite Nachfrage nach Stockwerkeigentum trotz der Zinssenkung um 1,25 Prozentpunkte nicht wesentlich gestiegen, jedoch nach wie vor vorhanden.
Erfüllung des Wohntraums braucht seine Zeit
Martin Waeber, Managing Director Real Estate bei der SMG Swiss Marketplace Group, sieht den Zeitbedarf bei so wichtigen Entscheidungen wie der Erfüllung des Wohntraums. «In einem Umfeld sinkender Zinsen wäre rein rational eine Belebung der Nachfrage nach Wohneigentum und somit eine kürzere Inseratedauer zu erwarten», so der Immobilienexperte. Die Erfahrung lehre jedoch, dass Zinsanpassungen die Nachfrage erst mit Verzögerung beeinflussen und dass ein Zinseffekt frühestens im laufenden Jahr zu erwarten sei, prognostiziert Waeber. «Gerade aber auch weil ein deutlich ausgeweitetes Angebot mehr Möglichkeiten bietet, ist es für Suchende von zentraler Bedeutung, den Überblick zu behalten. Auf der Angebotsseite gibt es hingegen nun mehr Konkurrenz. Dies macht eine ansprechende und umfassende Präsentation über einschlägige Immobilienplattformen wichtiger denn je», so Waeber weiter.
Peter Ilg, Leiter des Swiss Real Estate Instituts, analysiert den Grund des Rekord-Angebotes wie folgt: «Die nahezu sechsstellige Marke an zum Verkauf ausgeschriebenen Eigentumswohnungen muss primär aus Wechseln in Bestandswohnungen herrühren. Denn, aufgrund der gesunkenen Anzahl an Baugesuchen in den Jahren 2023 und 2024 könne davon ausgegangen werden, dass die Anzahl neu gebauter Eigentumswohnungen eher gesunken sei, schlussfolgert Ilg. «Das steigende Angebot an Eigentumswohnungen aus dem Bestand könnte ein erstes Anzeichen dafür sein, dass der demographische Wandel auch im Eigentumswohnungsmarkt langsam aber sicher spürbar wird», so Ilg weiter.
Hohe Preise als Hürde
Markus Meier, Direktor des Schweizerischen Hauseigentümerverbandes, verweist auf die hohen Preise, die insbesondere junge Familien vor Herausforderungen beim Erwerb von Wohneigentum stellen. «Die Finanzierung eines Eigenheims bleibt eine anspruchsvolle Hürde», so Meier. Der grösste Stolperstein seien jedoch nicht die aktuellen Hypothekarzinsen, sondern die Kapitalbeschaffung und das Erfüllen der Tragbarkeitskriterien, erklärt Meier. Deshalb brauche es gezielte Massnahmen, um auch kommenden Generationen den Zugang zu den eigenen vier Wänden zu ermöglichen.
Stadt Winterthur: Rückläufige Nachfrage in allen Preisklassen
In Winterthur absorbierte der Markt ein gegenüber dem Vorjahr erhöhtes Angebot an Eigentumswohnungen, allerdings führte dies zu deutlich längeren Ausschreibungszeiten. Konkret dauerte es im Schnitt 21 Tage – dies entspricht einer Zunahme von 50 Prozent – länger, bis ein Objekt in den Verkaufsprozess überging. Das Angebot hingegen legte 2024 gegenüber 2023 lediglich um 12 Prozent auf knapp 300 Einheiten zu (Abbildung 2). Diese überproportionale Zunahme der Inseratedauer gegenüber dem gewachsenen Angebot lässt auf eine deutlich gesunkene Nachfrage in der Stadt Winterthur schliessen.
Verkaufswillige brauchten in allen drei untersuchten Preissegmenten deutlich mehr Geduld als bisher. So sind auch in Winterthur hochpreisige Eigentumswohnungen keine Selbstläufer mehr, wie die Auswertung zeigt. Denn bei Eigenheimen im teuersten Segment (1,5 bis 3,0 Millionen Franken) stieg die Inseratedauer um mehr als das Doppelte auf 99 Tage. Die Zahl der Inserate stieg in diesem Segment gleichzeitig hingegen lediglich um 24 Prozent auf neu 43 Einheiten. Im mittleren Preissegment zwischen 1 und 1,5 Millionen Franken verliefen Handänderungen ebenfalls weniger rasch. 2024 wurden in Winterthur 99 Objekte in diesem Segment inseriert. Dies sind zwar rund 24 Prozent mehr als im Vorjahr, allerdings hat sich gleichzeitig auch die Inseratedauer beinahe verdoppelt. In den günstigeren Preissegmenten auf der anderen Seite wurden in der Preisklasse zwischen 0,5 und 1 Million Franken während des letzten Jahres mit 127 Einheiten beinahe gleich viele Objekte ausgeschrieben wie noch 2023. Da diese Eigentumswohnungen mit 70 Tagen verglichen zum Vorjahr beinahe 60 Prozent länger inseriert waren, zeigt sich auch hier eine nachgelassene Nachfrage für Winterthur (das Preissegment unter 0,5 Millionen Franken verfügt über eine zu kleine Datenbasis, um verlässliche Aussagen treffen zu können).
Preissteigerungen bei Eigentumswohnungen
Eigentumswohnungen Winterthur: Reduzierte Nachfrage in allen Preissegmenten