Immobilienstudie: Eigentumswohnungen Region Winterthur 2026
Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen in der Region Winterthur
Im vergangenen Jahr stiegen die Preise für Eigentumswohnungen in der Region um durchschnittlich 1,2 Prozent. In den Bezirken Winterthur und Pfäffikon gab es ein Plus von 2,2 bzw. 1,5 Prozent, im Bezirk Andelfingen sanken die Immobilienpreise dagegen um 0,3 Prozent. Für eine Eigentumswohnung mit 4 ½-Zimmern, 110 m2 Wohnfläche und einem Balkon mit 15 m2 bezahlt man durchschnittlich 930'000 Franken. Mit 1'810'000 Franken werden die höchsten Preise in Pfäffikon bezahlt, während die gleiche Eigentumswohnung in Hagenbuch 690'000 Franken kostet. In der Stadt Winterthur stiegen die Preise für Eigentumswohnungen durchschnittlich um 4,6 Prozent. Am teuersten sind Eigentumswohnungen im Quartier Lind mit 1'340'000 Franken, am günstigsten im Quartier Hardau mit 950'000 Franken. Wenn eine Eigentumswohnung vermietet wird, beträgt die Miete in der Region Winterthur durchschnittlich 2'550 Franken. Damit beträgt die erzielte Bruttorendite 2,5 Prozent und liegt damit deutlich unter der mietrechtlich erlaubten Rendite von 4,75 Prozent. Weitere Informationen finden Sie auf: www.hev-wohneigentum.ch
Angebotsreduktion bei leicht erholter Nachfrage bei Eigentumswohnungen in Winterthur
Schweizweit kamen innert Jahresfrist 101'000 Eigentumswohnungen auf den Markt. Gleichzeitig verkürzte sich die durchschnittliche Insertionsdauer um acht Tage. Die schweizweite Nachfrage ist somit stabil bis leicht steigend. Beim Blick auf Winterthur hat sich der Markt beruhigt, die Nachfrage bleibt aber gedämpft. Zu diesen Erkenntnissen kommt die aktuelle Online Home Market Analysis.
Das Angebot an Eigentumswohnungen lag 2025 auf Rekordniveau. Gleichzeitig sank die Vermarktungsdauer. Dies lässt schliessen, dass die zusätzliche Angebotsmenge vom Markt gut aufgenommen wird und die Nachfrage nach Eigentumswohnungen im Vergleich zum Vorjahr insgesamt zugenommen hat. Zu diesem Ergebnis kommt die neueste Ausgabe der Online Home Market Analysis (OHMA) des Immobilienportals ImmoScout24 in Zusammenarbeit mit dem Hauseigentümerverband Schweiz sowie dem Swiss Real Estate Institute.
Ein Grund dürfte das veränderte Zinsumfeld sein. Die Finanzierungskosten sind seit 2024 leicht gesunken und Banken zeigten 2025 teilweise wieder eine erhöhte Bereitschaft zur Vergabe von Hypotheken. Dies macht Wohneigentum wieder attraktiver verglichen mit Mietwohnungen. Nebst verbesserten Finanzierungskonditionen spielt aber auch das Bedürfnis nach einer langfristig gesicherten Wohnsituation eine Rolle.
Rekordangebot gut vom Markt absorbiert
Der Aufwärtstrend setzte sich auch 2025 fort. Das Angebot an Eigentumswohnungen erreichte mit gut 101’000 inserierten Objekten einen neuen Höchststand. Dies ist der höchste gemessene Wert seit dem Studienbeginn 2016. Unabhängig davon verliert das Wachstum deutlich an Schwung. In der Vorjahresfrist betrug der Zuwachs an ausgeschriebenen Eigentumswohnungen noch satte 19,1 Prozent, reduzierte sich nun aber in der aktuellen Studienperiode auf 1,2 Prozent.
Anders als noch im Jahr 2024 verkürzte sich die durchschnittliche Insertionsdauer 2025 um 8 Tage auf neu 84 Tage (Abbildung 1). Der Vergleich der angebotenen Menge mit der Insertionsdauer lässt auf die Nachfrage schliessen. Für 2025 heisst das: Ein leicht grösseres Angebot benötigte im Schnitt weniger lang, bis es vom Markt absorbiert wurde. Entsprechend ist die Nachfrage nach Eigentumswohnungen schweizweit gestiegen.
Mengenausweitung im Bestand
Peter Ilg, Leiter des Swiss Real Estate Instituts, weist auf die bemerkenswerte Entwicklung des Angebots hin: «Mit über 100'000 Objekten wurden seit Messbeginn 2016 noch nie so viele Eigentumswohnungen ausgeschrieben.» Die Neubautätigkeit alleine erklärt dies nicht: «Angesichts der rückläufigen Baugesuche dürfte ein grosser Teil des Angebots aus dem Bestand stammen.» Eine weitere Ursache dürften die gestiegenen Wohnungspreise sein, wodurch viele Erbende ihre Geschwister nicht mehr auszahlen könnten: «Dadurch verbleiben weniger Eigentumswohnungen innerhalb der Familie und mehr Bestandsobjekte gelangen auf den Markt», interpretiert Ilg die Daten.
Marktbewegung Richtung Gleichgewicht
Für Martin Waeber, Managing Director Real Estate bei der SMG Swiss Marketplace Group, bewegt sich der Markt 2025 wieder in Richtung Gleichgewicht: «Dass sich die Vermarktungsdauer trotz weiterhin hohem Angebot verkürzt, zeigt, dass die Nachfrage in der Schweiz ungebrochen und robust ist. Wer heute sein Wunschobjekt entdeckt, entscheidet sich wieder schneller – selbst bei grossem Angebot. Die Nachfrage bleibt hoch, und gut positionierte Objekte finden weiterhin rasch eine Käuferschaft.» Gleichzeitig verändert das breite Angebot das Verhalten der Käufer: «Sie vergleichen mehr und prüfen genauer. Für Anbieter bedeutet das nicht weniger Nachfrage, aber mehr Wettbewerb um Aufmerksamkeit. Entscheidend ist, wie gut eine Immobilie präsentiert wird und ob sie dadurch den richtigen Menschen erreicht.»
Für Markus Meier, Direktor des Schweizerischen Hauseigentümerverbands, zeigen die Studienergebnisse, dass der Wunsch nach Wohneigentum in der Schweiz ungebrochen ist: «Dass Eigentumswohnungen trotz des grossen Angebots wieder schneller verkauft werden, ist ein deutliches Zeichen. Schweizerinnen und Schweizer wollen in den eigenen vier Wänden wohnen. Erfreulicherweise ist der Traum vom Wohneigentum für viele Menschen nach wie vor realisierbar. Die Politik muss aber sicherstellen, dass dies auch in Zukunft so bleibt und dass breitere Bevölkerungsschichten, und insbesondere junge Familien, wieder einen besseren Zugang zu Wohneigentum haben.»
Schliessende Schere bei Insertionsdauer
In sämtlichen Grossregionen verkürzte sich die Vermarktungsdauer gegenüber 2024. Am ausgeprägtesten war der Rückgang der Ausschreibungszeit im Tessin (minus 37 Tage / 22 %) – dies trotz des gleichzeitig deutlichen Anstiegs der Anzahl Inserate (plus 10 %). Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen stieg somit massiv an.
Auch in der Region Waadt/Wallis (minus 14 Tage / 15 %) sowie im Espace Mittelland (minus 10 Tage / 12 %) näherten sich die Insertionszeiten wieder dem Niveau von 2023 an. Da sich die Kennzahl im vorderen Feld jedoch nicht im gleichen Masse reduzierte, hat sich 2025 die Schere über alle Regionen verringert. Die kürzesten Insertionszeiten weisen weiterhin die Zentralschweiz (61 Tage), Zürich (64 Tage) und die Region Genf (65 Tage) auf (Abbildung 2).
Leichte Erholung der Nachfrage in Winterthur
In der Stadt Winterthur müssen sich Verkäufer von Wohneigentum 4 Tage weniger lange gedulden, als dies noch im Jahr zuvor der Fall war. Gleichzeitig sank die Zahl der Inserate deutlich um minus 15 Prozent (Abbildung 3). Nach dem deutlichen Marktüberhang in der Vorjahresperiode zeigt der Eigentumswohnungsmarkt damit für 2025 eine klare Gegenbewegung: Die Kombination aus sinkendem Angebot und verkürzter Vermarktungsdauer deutet auf eine wieder leicht gestiegene Nachfrage hin. Im längerfristigen Vergleich ist die Nachfrage jedoch nach wie vor deutlich gedämpft.
Innerhalb der einzelnen Preissegmente verläuft die Entwicklung derweil unterschiedlich. Im volumenstärksten Segment der Wohnungen zwischen CHF 1,5 und 3 Millionen verkürzten sich die Insertionszeiten massiv um 66 Tage. Das frühere Winterthurer «Problemkind» erfuhr 2025 damit eine deutliche Erholung. Im Segment zwischen CHF 0,5 und 1 Millionen Franken gingen sowohl Angebot als auch Insertionszeiten zurück (minus 32 % und minus 10 Tage). Somit zeigt auch das tieferpreisige Segment eine verbesserte Marktsituation für Verkäufer. Der mittelpreisige Teilmarkt in Winterthur erfuhr hingegen eine rückläufige Nachfrage.
Anders als in der Stadt ging die Zahl der inserierten Eigentumswohnungen in der Region Zürich leicht zurück auf rund 7’500 Objekte (minus 2,5 Prozent). Parallel dazu verkürzte sich die Insertionszeit um 4 Tage auf 63 Tage. Insgesamt bleibt die Marktsituation jedoch stabil. Auch mit Blick auf die Gemeindetypen fällt die Entwicklung weitgehend einheitlich aus. In den meisten Segmenten gehen sowohl Angebot als auch Insertionszeiten leicht zurück. Die periurbanen Gemeinden verzeichnen mit minus 6 Tagen den stärksten Rückgang bei fast unverändertem Inseratevolumen.
Preisentwicklungen bei Eigentumswohnungen
Rekordhohes Angebot an Eigentumswohnungen – robuste Nachfrage