Einfamilienhäuser sind ein sicherer Wert

Das Wohnen in den eigenen vier Wänden ist weiterhin eine der beliebtesten Wohnformen. Bei der Wahl zwischen Eigentumswohnung oder frei stehendem Einfamilienhaus mit Garten bevorzugen viele das Einfamilienhaus. Eine Studie der UBS zeigt, dass die Wertentwicklung von Einfamilienhäusern zwischen 2014 und Ende 2022 kumuliert um 27 Prozent gestiegen ist, rund 10 Prozent stärker als bei Eigentumswohnungen. Trotz den veränderten Marktbedingungen gibt es gute Gründe, warum Einfamilienhäuser auch in Zukunft ein sicherer Wert bleiben werden.

Mit den gestiegenen Hypothekarzinsen ging die Nachfrage zurück, gleichzeitig reduzierte sich das Angebot. Stieg der Bestand an Einfamilienhäusern 2011 noch um knapp 9000 Einheiten, waren es zehn Jahre später nur noch gut 3000. Dieser Wachstumsrückgang dürfte sich fortsetzen und langfristig in eine Reduktion des Gesamtbestands münden. Mit dem Verdichtungsdruck in den Städten werden ältere Einfamilienhäuser abgerissen und durch Mehrfamilienhäuser ersetzt. Das Einfamilienhaus wird somit rarer und damit teurer.

OHMA-Studie: Steigende Nachfrage nach Einfamilienhäusern im moderaten Preissegment, sinkende Nachfrage im obersten Preissegment

Die Immobilienportale Homegate und ImmoScout24 sowie der Hauseigentümerverband Schweiz in Zusammenarbeit mit dem Swiss Real Estate Institute publizierten kürzlich ihre neueste Studie zur Nachfrageentwicklung im Immobilienmarkt. In der aktuellen Ausgabe der Online Home Market Analysis (OHMA) stehen diesmal Einfamilienhäuser und ihre Nachfrage im Fokus. Die ausgewerteten Inserate stammen dabei von mehreren bekannten Immobilienportalen und umfassen die Mehrheit aller Onlineinserate während des Untersuchungszeitraums in der Schweiz. Dieser untersuchte Zeitraum reicht von Mitte 2022 bis Mitte 2023, wobei die Daten bezüglich Duplikaten bereinigt wurden.

Die OHMA vergleicht die Anzahl veröffentlichter Inserate für Einfamilienhäuser mit deren durchschnittlicher Ausschreibungszeit. Denn für die Analyse der Nachfrage ist nicht nur die angebotene Menge an Objekten relevant, sondern auch die Zeitdauer der Ausschreibung. Die Verknüpfung dieser beiden Variablen lässt Rückschlüsse auf die Nachfrageentwicklung zu.

Schweizweit ist die Inseratedauer im Zeitvergleich um 10 Prozent gestiegen, von 60 auf 66 Tage. So lang war ein Einfamilienhaus im Durchschnitt online ausgeschrieben. Gleichzeitig ist die Anzahl ausgeschriebener Objekte um rund 5700 auf 55 700 Objekte gestiegen. Das ist ein Anstieg von 11,4 Prozent. Damit lässt sich schweizweit insgesamt auf eine robuste Nachfrage schliessen.

Keine Spur von Panik auf dem Eigenheimmarkt

In der Vorperiode 2021/2022 sank die Insertionszeit noch von 62 Tagen um zwei Tage, das im Vergleich zur vorherigen Periode 2020/2021. Beim Angebot zeigt sich nun aber schweizweit eine Trendumkehr: Während das Angebot von 61 000 Mitte 2021 auf unter 50 000 Objekte Mitte 2022 sank, stieg es nun wieder deutlich auf die erwähnten 55 700 Objekte. Die Nachfrage ist dabei keineswegs eingebrochen, wie verschiedene Stimmen angesichts der Inflation und der steigender Hypothekarzinsen befürchtet hatten. Sondern es zeigte sich: Ein grösseres Angebot wurde vom Markt durchaus absorbiert.

Längere Ausschreibungszeiten in der Region Zürich

Auch in Zürich erwarteten vor Jahresfrist einige ein Schreckensszenario: Der kritische Cocktail aus Zinsanstieg und Inflation würde dem Immobilienmarkt den Garaus machen, hiess es. Das ist jedoch nicht eingetreten: Das Angebot an Immobilien ist zwar gestiegen, gleichzeitig erhöhte sich aber die Inseratedauer. So ist die Angebotsdauer in der Region Zürich um 13 Tage auf 42 Tage (plus 45 Prozent) gestiegen, das Angebot stieg derweil von 2460 auf 3100 Objekte, was einem Anstieg von 26 Prozent entspricht. Das impliziert eine moderate Nachfragereduktion, aber keineswegs einen Einbruch. Im schweizweiten Vergleich ist die Inseratedauer in Zürich ungeachtet des Anstiegs nach wie vor am tiefsten.

In sämtlichen zürcherischen Gemeindetypen mussten Objekte länger ausgeschrieben werden als noch in der Vorperiode. Allerdings zeigen hier die Daten eine deutliche Segmentierung: Am stärksten verlängerte sich die Inseratedauer in ländlichen und periurbanen Gemeinden. In diesen beiden Gemeindetypen mussten sich Verkaufswillige rund 50 Prozent länger gedulden, bis ein Haus die Hand wechselte, obwohl die Anzahl Objekte nur moderat anstieg. Damit lässt sich hier eine rückläufige Nachfrage beobachten.

Ganz anders in den besten Zentrumslagen: Hier stieg das Angebot um rund 40 Prozent an, wobei sich die Inseratedauer lediglich um drei Tage verlängerte. Das lässt auf eine deutliche Nachfragesteigerung schliessen. Frei stehende Einfamilienhäuser in Zentrumslagen bleiben offenbar äusserst begehrt. Was die Käuferinnen und Käufer mit den erworbenen Einfamilienhäusern in Zentrumslage anstellen, zeigen die Daten allerdings nicht. Bewohnen sie es selbst, oder findet eine Verdichtung statt? Auf jeden Fall finden Verkaufswillige problemlos einen Neubesitzer.

Unterschiedliche Entwicklung in den Preissegmenten

Eine differenzierte Betrachtung nach Preissegmenten zeigt für Winterthur ein heterogenes Bild. Auffallend lang mussten hochpreisige Einfamilienhäuser über 2,5 Millionen Franken ausgeschrieben werden, auf die 5 Prozent aller Inserate entfallen. So brauchte ein leicht gesunkenes Angebot gegenüber der Vorperiode im Schnitt fast 60 Tage bis zum Verkauf, deutlich länger als noch zuvor. In diesem Segment ist die Nachfrage somit klar gesunken. Preisgünstige Häuser zwischen 0,5 und 1 Million Franken hingegen verzeichneten eine konstante Nachfrage. Besser als noch zuvor liessen sich Objekte im Bereich von 1 bis 1,5 Millionen Franken verkaufen. Hier stieg die Inseratedauer nur um wenige Tage, während sich das Angebot von 89 auf 119 Häuser erweiterte. Daraus resultiert eine gestiegene Nachfrage in diesem Preissegment.

Frei stehende Objekte kommen in neue Hände

In der Theorie könnte längerfristig eine beachtliche Anzahl frei stehender Einfamilienhäuser auf den Markt kommen, darunter viele äusserst begehrte Objekte in städtischen Wohnlagen. Waren diese in den vergangenen Jahren und Jahrzehnten von Familien bewohnt, ist die jüngere Generation über die Zeit ausgezogen und die Wohnfläche damit für viele Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer zu gross geworden. Theoretisch – denn es ist unter anderem die Grundstückgewinnsteuer, welche Verkaufswillige im höheren Alter aufgrund der effektiven Steuerlast von einem Verkauf am Markt abhalten und stattdessen zur Weitergabe in der Familie bewegen kann. Während rund die Hälfte der Eigenheime Personen in der Altersgruppe über 60 Jahre gehört, dürfte es trotz der grossen Zahl solcher Objekte wegen dieser Faktoren in absehbarer Zeit kein massives Überangebot geben.

Und auch wenn sich das Angebot an Einfamilienhäusern in der Region Zürich in der vergangenen Periode erhöhte, bleibt es dennoch knapp. Dass sich das in absehbarer Zukunft nicht schlagartig ändert, hängt auch mit den zunehmenden bauplanerischen und gesetzlichen Bauvorschriften sowie der Verteuerung der Bautätigkeit wegen steigender Energie- und Rohstoffpreise sowie mit dem Mangel an Fachkräften zusammen. Zudem trat im September 2022 im Kanton Zürich das revidierte Energiegesetz in Kraft, das den Ersatz von Heizungen, die mit fossilen Brennstoffen betrieben werden, durch erneuerbare Energieträger verlangt. Das führt zumindest derzeit noch zu einer Verteuerung vieler Renovationen.

Einfamilienhäuser sind ein sicherer Wert

OHMA-Studie: Steigende Nachfrage nach Einfamilienhäusern im moderaten Preissegment, sinkende Nachfrage im obersten Preissegment