Immobilienstudie: Einfamilienhäuser Region Winterthur 2025
Preissteigerungen bei Einfamilienhäusern
Im vergangenen Jahr stiegen die Preise für Einfamilienhäuser in der Region Winterthur um durchschnittlich 3,2 Prozent. Im Bezirk Andelfingen gab es ein Plus von 4,0 Prozent, im Bezirk Pfäffikon stiegen die Preise um 2,5 Prozent und im Bezirk Winterthur um 3,1 Prozent. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 6,5 Zimmern und 500 m2 Grundstücksfläche bezahlt man durchschnittlich 1'540'000 Franken. Mit 2'110'000 Franken werden die höchsten Preise in Brütten bezahlt, während das gleiche Einfamilienhaus in Rheinau 1'170'000 Franken kostet.
In der Stadt Winterthur stiegen die Preise für Einfamilienhäuser durchschnittlich um 4,3 Prozent. Am teuersten sind Einfamilienhäuser im Stadtkreis 1 mit 2'170'000 Franken und am günstigsten in den Quartieren Töss und Wülflingen mit 1'870'000 Franken. Auch für das Jahr 2026 erwarte ich eine weitere positive Preisentwicklung bei Einfamilienhäusern in der Region Winterthur. Das Angebot an Einfamilienhäusern ist beschränkt und die Nachfrage bleibt dank tiefer Hypothekarzinsen hoch. Zudem wird sich der Wegfall des Eigenmietwerts positiv auf die Immobilienpreise auswirken.
Einfamilienhäuser in der Schweiz nicht mehr überall gleich gefragt, in Winterthur bleibt Gesamtmarkt stabil
Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern ist in der Schweiz weiterhin vorhanden, jedoch mit regionalen Unterschieden. Schweizweit wurden in der Periode zwischen Juli 2024 und Juni 2025 rund 77'500 Einfamilienhäuser online ausgeschrieben. Dies entspricht einem Anstieg von 3,4 Prozent. Der Markt hat das Angebot problemlos absorbiert und sich auf einem höheren Angebotsniveau eingependelt. In Winterthur ist der Einfamilienhausmarkt insgesamt konstant geblieben.
Die Online Home Market Analysis (OHMA) des Immobilienportals ImmoScout24 in Zusammenarbeit mit dem Hauseigentümerverband Schweiz (HEV) sowie dem Swiss Real Estate Institute (SwissREI) analysiert die online inserierten Einfamilienhäuser in der Schweiz. Der Zeitraum umfasst Juli 2024 bis Juni 2025. Die Daten stammen von den führenden Immobilienportalen und erlauben Rückschlüsse auf die Marktentwicklung.
Angebotsanstieg gebremst – Nachfrage robust
Die Zahl der online angebotenen Einfamilienhäuser stieg in der Berichtsperiode um 3,4 Prozent auf 77’500 Objekte. Die durchschnittliche Insertionsdauer verlängerte sich praktisch im Gleichschritt um knapp 4 Prozent auf 79 Tage (Abbildung 1). Dies bedeutet, dass die Nachfrage nach Einfamilienhäusern konstant geblieben ist, obwohl die Hypothekarzinsen deutlich sanken.
Die prozentuale Veränderung des Angebotes verglichen mit der prozentualen Veränderung der Ausschreibungszeit erlaubt Aussagen zur Nachfrageentwicklung. Eine gleichläufige Entwicklung dieser Werte bedeutet, dass die Nachfrage stabil geblieben ist. Ein leicht gestiegenes Angebot musste im Schnitt wenige Tage länger ausgeschrieben werden. In der Vorjahresperiode 2023/2024 betrug der Zuwachs noch satte 36 Prozent. Befürchtungen, dass der Markt bei diesem enormen Angebotsanstieg in Turbulenzen geriete, haben sich nicht bewahrheitet. Der Aufwärtstrend am Markt für Einfamilienhäuser hat sich verlangsamt, ist aber nicht eingebrochen. Vielmehr hat sich der Einfamilienhäusermarkt auf einem höheren Angebotsniveau eingependelt.
Für Martin Waeber, Managing Director Real Estate bei der SMG Swiss Marketplace Group, befindet sich der Eigenheim-Markt in einer Konsolidierungsphase: «Nach der zuvor deutlichen Angebotsausweitung überrascht es wenig, dass sich das Marktgeschehen nun wieder verlangsamt», sagt er. Unabhängig vom steigenden Angebot in der Schweiz absorbiere eine intakte Nachfrage das Mehr an Objekten gesamtschweizerisch nach wie vor. Waeber betont die Angebotsseite im Immobilienmarkt, wo sich der Wettbewerb intensiviert: «Eine professionelle Präsentation der Objekte wird entscheidender für einen erfolgreichen Verkauf», schliesst er.
Markus Meier, Direktor des Schweizerischen Hauseigentümerverbandes, weist auf die kürzlich erfolgte Abschaffung des Eigenmietwerts hin. «Der Wunsch nach Wohneigentum ist ungebrochen», interpretiert Meier die Volksabstimmung. Die finanziellen Hürden beim Eigenheimerwerb bleiben zwar hoch, dennoch ist Meier optimistisch: «Die steuerliche Entlastung durch die Abschaffung des Eigenmietwerts, kombiniert mit dem Ersterwerberabzug – einem speziellen Schuldzinsabzug für Personen, die erstmals ein selbstgenutztes Eigenheim kaufen – stimmt mich zuversichtlich, dass sich der Traum vom Eigenheim wieder für breitere Bevölkerungsschichten erfüllen kann».
Babyboomer verkaufen ihr Haus
Eigentümer der Babyboomer-Generation, die ins Rentenalter kommen, veräussern vermehrt ihr Haus altersbedingt. Verschiedene Studien zeigen, dass Personen im Rentenalter ihr Eigenheim deutlich häufiger verkaufen als Personen unter 65 Jahre. Die Babyboomer sind in der Alterspyramide stark vertreten und besitzen überproportional Wohneigentum. Diese Personen sind ein Treiber für das steigende Angebot an Einfamilienhäusern.
Deutliche regionale Unterschiede – Zürich nicht mehr unangefochten an der Spitze
In der Vergangenheit wies die Region Zürich stets mit Abstand die tiefste Insertionsdauer auf (Abbildung 2). In der Zentralschweiz verkürzte sich nun die Zeitspanne zwischen Ausschreibung und Verkauf von 59 auf 54 Tage. Damit ist der Wert fast gleich tief wie in Zürich. Auch im Espace Mittelland verkürzte sich die durchschnittliche Ausschreibungszeit. Interessant ist auch das Schlusslicht Tessin: Dort entspannte sich die Marktlage und das Überangebot ging etwas zurück: Die sehr lange Ausschreibungszeit sank von 145 auf neu 134 Tage.
Lesebeispiel: Im Tessin dauerte es im Zeitraum Mitte 2023 bis Mitte 2024 im Schnitt 145 Tage, bis ein Einfamilienhaus verkauft war, im Folgejahr noch 134 Tage (farbige Balken rechts).
In der Vorjahresperiode zeigte die OHMA-Studie in allen Regionen noch eine zunehmende Nachfrage. 2024/2025 ist dies nicht mehr der Fall. Gesamtschweizerisch ist die Nachfrage robust, aber in der Hälfte der Regionen hat sie sich stabilisiert oder abgeschwächt. Insbesondere in Genf und in der Region Waadt/Wallis sank die Nachfrage (Abbildung 3).
Winterthur: insgesamt robust, Unterschiede in den Preissegmenten
In der Region Zürich bleibt der Markt für Einfamilienhäuser stabil. Die Zahl der online ausgeschriebenen Einfamilienhäuser ist mit gut 4'000 Objekten praktisch unverändert gegenüber der Vorjahresperiode. Auch die Ausschreibungszeit bleibt weiterhin bei 52 Tagen.
Auch die Nachfrage nach Einfamilienhäusern in der Stadt Winterthur blieb robust. Angebot und Nachfrage veränderte sich innert Jahresfrist kaum, im Gegensatz zum Sprung von 2022/23 auf 2023/24: Die Insertionszeit beträgt unverändert 47 Tage, und auch das Inseratevolumen blieb mit gut 580 angebotenen Objekten praktisch konstant.
Allerdings ergibt die Detailanalyse der OHMA-Daten deutliche Unterschiede in den Preissegmenten. Im teuersten Segment über 2,5 Millionen Franken stieg das Angebot um 30 Prozent. Die benötigte Zeit bis zum Verkauf verlängerte sich prozentual noch stärker von 44 auf 80 Tage und legte somit fast 50% zu. Somit kann von einer schwächeren Nachfrage im Luxussegment gesprochen werden. In den hochpreisigen Häusern in Winterthur gibt es aktuell, mit 80 Insertionstagen, ein Überangebot. Verkäufer von mittelpreisigen Objekten hingegen können in Winterthur aufatmen: in der Preisklasse zwischen 1 und 1,5 Millionen Franken verkürzte sich die Vermarktungsdauer deutlich von 53 auf 43 Tage.
Preissteigerung bei Einfamilienhäusern
Einfamilienhäuser in der Schweiz nicht mehr überall gleich gefragt, in Winterthur bleibt Gesamtmarkt stabil