Mehrwertausgleich in Hittnau
Die Gemeinde Hittnau will einen Mehrwertausgleich einführen, der Gemeinderat beantragt eine Abgabe von 20 Prozent bei einer kleinen Freifläche von 1'500 m2. Durch die kleine Freifläche wären auch viele Einfamilienhausbesitzer und die allermeisten Stockwerkeigentümer von dieser zusätzlichen Abgabe betroffen. Der HEV Region Winterthur lehnt diese Mehrwertabgabe entschieden ab.
Das neue Raumplanungsgesetz des Bundes verpflichtet die Kantone, auf Grundstücke, die neu der Bauzone zugeordnet werden, eine Mehrwertabgabe von mindestens 20 Prozent zu erheben. Mit den so erhobenen Abgaben sollen unter anderem Eigentümer entschädigt werden, deren Grundstücke ausgezont werden. Bei Auf- und Umzonungen besteht dagegen keine Pflicht für die Erhebung einer Mehrwertabgabe.
Vernehmlassung zur Mehrwertabgabe
Update 17. Juni 2025
Der Gemeinderat von Hittnau hat die geplante Umsetzung für den Mehrwertausgleich im Mai 2025 öffentlich aufgelegt, bis am 15. Juli 2025 kann sich jedermann dazu äussern. Damit beantragt der Gemeinderat innert wenigen Monaten bereits zum dritten Mal eine Mehrwertabgabe, obwohl an der Urnenabstimmung vom 9. Februar 2025 57,2 Prozent eine Mehrwertabgabe abgelehnt haben. Dieses Vorgehen ist eine Zwängerei und der Volkswille wird missachtet, was staatspolitisch sehr bedenklich ist.
Der Hauseigentümerverband hat die geplante Umsetzung eingehend geprüft und eine ausführliche Stellungnahme abgegeben. Von der umfassenden Stellungnahme sind nachfolgend die wichtigsten Argumente und die Forderung des Hauseigentümerverbands zusammengefasst.
Stellungnahme HEV Region Winterthur
Der Bedarf an einer kommunalen Mehrwertabgabe ist weder ausgewiesen noch deren Verwendung genügend bestimmt. Insgesamt fehlt eine begründete und überzeugende ökonomische Sichtweise. Es fehlt grundsätzlich eine übergeordnete Sichtweise, in welcher die zusätzliche kommunale Mehrwertabgabe in einen Kontext mit Anreizen für Bauwillige anstelle von neuen massiven Abgaben gesetzt wird. Es handelt sich um eine fiskalische Steuer, die nur von Grundeigentümern erhoben wird für einen Fonds, aus dem allgemeine öffentliche Massnahmen finanziert werden sollen, und dies, obwohl die betroffenen Grundeigentümer keinen massgeblichen Einfluss haben auf Zonenänderungen, die zudem aus öffentlichen Überlegungen heraus (Verdichtung) erfolgen. Entsprechend kommen Auf- und Umzonungen – auf Kostenrisiko der Grundeigentümer – ohnehin auch der Allgemeinheit zugute. Diese kommunale Mehrwertabgabe fällt jeweils nur einmalig an und wirkt sich negativ auf die Realisierung von Bauvorhaben aus. Da ausserdem diese zusätzliche kommunale Steuer nicht zwingend ist, wird sie vom Hauseigentümerverband Region Winterthur abgelehnt.
Somit wird beantragt, auf die geplante Festsetzung einer kommunalen Mehrwertabgabe zu verzichten.
Hittnau lehnt Mehrwertabgabe ab
Update 10. Februar 2025
An der Gemeindeversammlung vom 16. September 2024 wurde beschlossen, dass die Neueinführung einer Mehrwertabgabe in Hittnau einer nachträglichen Urnenabstimmung unterstellt wird. An der Urnenabstimmung vom 9. Februar 2025 lehnten 57,2 Prozent (471 Ja / 629 Nein) eine Mehrwertabgabe ab. Damit haben sich die Stimmberechtigten gegen die Teilrevision der Bau- und Zonenordnung und somit gegen eine Mehrwertabgabe bei einer Freifläche von 1'200 m2 und von 30 Prozent des um 100'000 Franken gekürzten Mehrwertes ausgesprochen.
Information der Gemeinde Hittnau vom 9. Februar 2025: Abstimmungsergebnisse vom 9. Februar 2025 / Vorlage Mehrwertausgleich abgelehnt
Der Hauseigentümerverband ist erfreut, dass die Bevölkerung von Hittnau dem Antrag vom HEV Region Winterthur zur Ablehnung des überrissenen Mehrwertausgleichs gefolgt ist und die Mehrwertabgabe mit 57 Prozent deutlich abgelehnt hat.
Umsetzung im Kanton Zürich
Im Zürcher Kantonsrat wurde das Mehrwertausgleichsgesetz lange debattiert, bis sich die Parteien und Verbände Mitte 2019 auf einen Kompromiss einigen konnten. Für den Hauseigentümerverband war es wichtig, dass insbesondere kleinere Grundeigentümer nicht betroffen sind. Mit dem Kompromiss sollte bei Auf- und Umzonungen in 75 Prozent der Fälle keine Abgabe ausgelöst werden. Ende Oktober 2019 stimmte der Kantonsrat dem kantonalen Mehrwertausgleichsgesetz zu, welches folgende Eckwerte festlegt: Der Kanton erhebt für Einzonungen eine Mehrwertabgabe von 20 Prozent. Die Gemeinden können bei Auf- und Umzonungen eine Mehrwertabgabe von 0 bis 40 Prozent auf des um 100‘000 Franken reduzierten Mehrwerts erheben. Weiter können die Gemeinden eine minimale Grundstücksgrösse bestimmen, ab der ein Ausgleich erhoben wird. Diese sogenannte Freiflächengrenze kann zwischen 1‘200 m2 und 2‘000 m2 betragen. Grundstücke die unter dieser Freiflächengrenze liegen sind grundsätzlich vom Mehrwertausgleich befreit, ausser wenn der Mehrwert über 250‘000 Franken liegt.
Gemeindeversammlung vom 16. September 2024: Der HEV empfiehlt ein Nein zum überrissenen Mehrwertausgleich in Hittnau
Der vom Gemeinderat beantragte Mehrwertausgleich von 30 Prozent liegt nahe am erlaubten Maximalsatz von 40 Prozent. Zudem gewährt der Gemeinderat nur die kleinstmögliche Freifläche von 1'200 m2. Damit wären auch viele Einfamilienhausbesitzer und die allermeisten Stockwerkeigentümer von dieser neuen Abgabe betroffen.
Mit dem beinahe höchstmöglichen Abgabesatz von 30 Prozent und der kleinstmöglichen Freifläche von 1‘200 m2 geht der Gemeinderat von Hittnau beim Mehrwertausgleich weiter als viele andere Gemeinden. Zahlreiche Gemeinden verzichten vollständig auf eine Mehrwertabgabe bei Auf- und Umzonungen.
Für Gemeinden besteht kein Handlungsbedarf eine Mehrwertabgabe bei Auf- oder Umzonungen einzuführen. Die Gemeinde profitiert bereits heute von zusätzlichen Steuereinnahmen, wenn ein Grundstück im Rahmen einer Auf- oder Umzonung verdichtet wird. Wird zum Beispiel ein bestehendes Einfamilienhaus durch ein Mehrfamilienhaus ersetzt, erhöht sich die Anzahl der Steuerpflichtigen und damit die Steuereinnahmen für die Gemeinde auf der gleichen Parzelle erheblich.
Eine Mehrwertabgabe führt zu einer weiteren Mehrfachbesteuerung des Hauseigentümers. Steigt durch eine Auf- oder Umzonung der Liegenschaftswert, bezahlt der Eigentümer bereits jetzt höhere Einkommenssteuern (höherer Eigenmietwert, höhere Liegenschaftserträge) sowie höhere Vermögenssteuern. Der Mehrwert wird zudem durch die Grundstückgewinnsteuer abgeschöpft, welche beim Verkauf fällig wird.
Eine zusätzliche Abgabe bei Auf- und Umzonungen wird viele Hauseigentümer davon abhalten ihr Grundstück zu verdichten. Damit verhindert die Mehrwertabgabe die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum, welcher dringend benötigt wird. Ausserdem verteuert die zusätzliche Steuer die Mieten und Immobilienpreise.
Der Hauseigentümerverband empfiehlt die beantragte Mehrwertabgabe an der Gemeindeversammlung von Hittnau vom 16. September 2024 abzulehnen.
Beschlussfassung des Gemeinderates und Information der Bevölkerung
Update vom 22. August 2024.
Der Beschluss vom 3. Juli 2024 des Gemeinderates wurde basierend auf der Annahme gefasst, dass die Mehrwertabgabe zwischen 20 bis 40 Prozent betragen muss. Diese Fehlinformation wurde mit der offiziellen Weisung bis am 20. August 2024 gegenüber den Stimmbürgerinnen und Stimmbürgern verbreitet.
In einem Kreisschreiben vom 11. März 2024 hat der Baudirektor bereits alle Gemeinden informiert, dass es im Kanton Zürich ab sofort wieder möglich ist, auf einen Mehrwertausgleich zu verzichten, d.h. dieser kann 0 bis 40 Prozent betragen.
Fehler können passieren. Bei einer solch wichtigen Angelegenheit erachtet der Hauseigentümerverband es deshalb als richtig, dass der Gemeinderat die Vorlage absetzt und einen neuen Beschluss in Kenntnis der aktuellen Fakten fasst. Das gleiche gilt für die Rechnungsprüfungskommission RPK.
Sollte der Gemeinderat an seinem Beschluss - der wie dargelegte auf falschen Annahmen beruht - festhalten, so empfiehlt der HEV Region Winterthur die Mehrwertabgabe an der Gemeindeversammlung abzulehnen.