Neues Rekordtief des Referenzzinses – Senkungsbegehren des Mieters
Anfangs März 2020 ist der hypothekarische Referenzzinssatz für die Mieten um ein weiteres Viertelprozent auf ein neues Allzeittief gesunken. Mit Wirkung ab dem 3. März 2020 beträgt er nur noch 1,25 Prozent. Viele Mieter verlangen jetzt von ihren Vermietern eine Mietzinssenkung.
Gemäss Art. 270a Obligationenrecht (OR) kann der Mieter den Mietzins als missbräuchlich anfechten und die Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangen, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen, vor allem wegen einer Kostensenkung, einen nach den Artikeln 269 und 269a übersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielt (Abs. 1).
Der Mietzinsrechner des HEV Schweiz steht für die Berechnung zur Verfügung. Ergibt sich ein Senkungsanspruch des Mieters, so kann der Vermieter diesem verrechnungsweise relative Erhöhungsgründe entgegenhalten wie Kostensteigerungen, Mehrwert etc. oder den allfälligen im Mietvertrag festgeschriebenen Vorbehalt auflösen. Weiter kann er einen ungenügenden Ertrag, eine nicht kostendeckende Bruttorendite oder die Orts- oder Quartierüblichkeit des Mietzinses entgegenhalten. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung gilt eine Nettorendite auf dem Eigenkapital, welche 0,5% über dem aktuellen Referenzzinssatz liegt, aktuell also 1,75%, als zulässig. Bei neueren Bauten (maximal 10-jährig) gilt eine Bruttorendite welche 2,0% über dem aktuellen Referenzzinssatz liegt, aktuell also 3,25%, als zulässig. Die Berechnung des zulässigen Ertrags (Netto- oder Bruttoberechnung) ist aber aufwändig und kompliziert, weswegen man hier eine Fachperson zu Rate ziehen sollte. Bei allen Verrechnungen ist der Vermieter beweispflichtig.
Der Mieter muss das Herabsetzungsbegehren schriftlich beim Vermieter stellen. Es genügt somit nicht, dieses dem Vermieter per E-Mail, SMS, etc. zu schicken. Er wird dies aus Beweisgründen zumeist mit eingeschriebener Sendung machen, was aber kein Erfordernis ist. Eine rückwirkende Mietzinssenkung ist ausgeschlossen. Bei indexierten oder gestaffelten Mietverhältnissen kann keine Herabsetzung des Mietzinses durch den Mieter verlangt werden. Bei auf eine bestimmte Dauer vereinbarten (echt befristeten) Mietverhältnissen kann grundsätzlich keine Mietzinsherabsetzung gewährt werden, ausser, wenn eine Vertragsklausel diese Möglichkeit ausdrücklich vorsieht. Bei Mietverträgen in der eine Mindestdauer (unecht befristetes Mietverhältnis) vereinbart wurde, kann erst auf den Zeitpunkt der Fortführung, also auf das Ende der Mindestdauer, eine Mietzinsherabsetzung durch den Mieter verlangt werden.
Nach Erhalt des Herabsetzungsbegehrens muss der Vermieter sodann innerhalb von 30 Tagen Stellung nehmen. Entspricht der Vermieter dem Begehren nicht oder nur teilweise oder antwortet er nicht fristgemäss, so kann der Mieter innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen (Art. 270a Abs. 2 OR). Reagiert der Vermieter nach Stellung des Herabsetzungsbegehrens durch den Mieter nicht und gelangt dieser seinerseits nicht innerhalb von 60 Tagen (nach Stellung des Begehrens) an die Schlichtungsbehörde, so ist das Begehren auf den verlangten Termin verwirkt. Der Mieter kann aber selbstverständlich ein neues Herabsetzungsbegehren auf den nächstmöglichen Termin beim Vermieter stellen.
Der Vermieter ist an keine Form der Stellungnahme gebunden. Aus Beweisgründen empfiehlt es sich, diese schriftlich und eingeschrieben an den Mieter zu schicken. Dem Schreiben sollte die Berechnungsgrundlage beigefügt sein, damit der Mieter es nachvollziehen kann. Will er dem Mieter Erhöhungsgründe entgegenhalten (verrechnen) empfiehlt es sich dies zusätzlich zum Schreiben mit der Berechnungsgrundlage, auf dem vom Kanton genehmigten Formular, mitzuteilen und zu begründen (mit den Kopien der Rechnungen).
Bei Fragen und individuellen Beratungen hilft Ihnen der HEV Region Winterthur gerne weiter.
