Steuerreform heizt die Hauspreise an
Die Abschaffung des Eigenmietwerts bringt laut Befürwortern deutlich höhere Grundstückgewinnsteuern für den Fiskus.
Diesen Herbst entscheidet das Schweizervolk über eine kontroverse Steuerreform. Das Parlament beschloss die Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung. Im Gegenzug fällt der Steuerabzug für Liegenschaftsunterhalt weg, und die Schuldzinsabzüge werden deutlich reduziert. Die finanziellen Folgen hängen entscheidend vom durchschnittlichen Niveau der Hypothekarzinsen ab. Beim derzeitigen Niveau von etwa 1,5 Prozent wäre laut Bundesschätzung per saldo unter gewissen Annahmen mit Einnahmeneinbussen für den Fiskus von etwa 1,8 Milliarden Franken pro Jahr zu rechnen.
Mögliche Gegenmassnahmen einiger Kantone – Einführung einer Sondersteuer für Ferienwohnungen oder Streichung des Steuerabzugs für Energiesparmassnahmen – könnten die Entlastung für die Steuerpflichtigen um einige hundert Millionen Franken pro Jahr verringern. Doch der Saldo für den Fiskus wäre gemessen an den Bundesschätzungen immer noch klar negativ.
Eine neue Rechnung des Hauseigentümerverbands (HEV) der Region Winterthur malt nun ein ganz anderes Bild: Selbst beim derzeitigen Zinsniveau könne der Fiskus mit Mehreinnahmen als Folge der Reform rechnen. Diese Rechnung übernimmt zwar die Schätzungen der Bundesverwaltung, doch zusätzliche Elemente werden einbezogen. Das wichtigste Zusatzelement sind die potenziellen Mehrerträge des Fiskus durch die Grundstückgewinnsteuer. Die Kernüberlegung: Steuerliche Vergünstigungen für Wohneigentümer erhöhen den Marktwert von Wohneigentum – dieser Preisanstieg führt bei kommenden Verkäufen zu höheren Gewinnen und damit auch zu höheren Grundstückgewinnsteuern.
Preisschub von 13 Prozent?
Als Basis dient dem HEV eine Rechnung der UBS-Ökonomen von diesem Frühjahr. Gemäss den Bankökonomen dürfte die Steuerreform bei einem Hypothekarzins von 1,3 Prozent für die Wohneigentümer die laufenden Nutzungskosten (Schuldzinsen, Unterhalt, Eigenkapitalkosten) im Mittel um gegen 5 Prozent senken. Damit könnten Wohnungskäufer laut UBS nach der Reform rund 13 Prozent höhere Preise zahlen: Bei diesem erhöhten Preisniveau würden sich gemäss der Rechnung die steuerliche Entlastung durch die Reform und die zusätzlichen Kapitalkosten durch den höheren Kaufpreis etwa ausgleichen. Diese Rechnungen beruhen laut UBS-Angaben auf Wohneigentum mit heutigem Wert von durchschnittlich 1 Million Franken und einem Fremdfinanzierungsanteil von 80 Prozent.
Die Grundstückgewinnsteuer landet bei den Gemeinden und Kantonen. 2022 machte diese Steuer total rund 3,8 Milliarden Franken aus. Eine Erhöhung der Wohnungspreise um 13 Prozent würde gemäss der HEV-Rechnung unter gewissen Annahmen die Grundstückgewinnsteuer um mehr als 50 Prozent erhöhen. Das könne (in den kommenden Jahrzehnten) die Erträge für den Fiskus aus dieser Steuer um gegen 2 Milliarden Franken pro Jahr steigern.
Hinzu kämen laut HEV noch mögliche Mehreinnahmen für die Kantone von über 400 Millionen Franken durch eine Reduktion des Steuerabzugs für energetische Massnahmen und durch eine neu zulässige Sondersteuer für Zweitwohnungen. In dieser Sichtweise könnte der Fiskus per saldo bei einem Zinsniveau von 1,5 Prozent statt mit Milliardeneinbussen mit Mehreinnahmen von über 500 Millionen Franken pro Jahr rechnen.
Ein Punkt ist aus ökonomischer Sicht wenig strittig: Eine steuerliche Entlastung für Wohneigentümer führt in der Tendenz zu höheren Marktpreisen für Wohneigentum – mindestens für das Land, auf dem das Wohneigentum steht. Das Ausmass des Effekts ist aber offen. Ob der theoretisch geschätzte Preisanstieg von 13 Prozent als Folge der Reform in der Praxis tatsächlich erreicht würde, sei fraglich, hiess es bei den UBS-Ökonomen auf Anfrage. Eine Unbekannte sind die Markterwartungen über das künftige Zinsniveau. Unklar ist auch, inwieweit ein höheres Preisniveau gewisse potenzielle Kaufinteressenten trotz der steuerlichen Entlastung abschrecken wird.
Zudem hängt die Rechnung auch stark von den Annahmen über die «normalen» Grundstückgewinne ab: Je höher die Grundstückgewinne schon ohne Steuerreform sind, desto geringer ist der prozentuale Anstieg der Gewinnsteuern durch die Reform.
Hinzu kommt, dass die offiziellen Bundesschätzungen in einem Punkt für den Fiskus ein zu rosiges Bild zeichnen: Sie beziehen sich auf ein Szenario ohne Verhaltensänderungen der Steuerpflichtigen. Solche Verhaltensänderungen zwecks Steueroptimierung unter den neuen Bedingungen wird es in gewissen Fällen fast sicher geben. Eine gut denkbare Reaktion wäre die schnellere Rückzahlung von Hypothekarschulden. Damit würden Betroffene unter Umständen weniger in Anlagen mit steuerpflichtigen Zins- und Dividendenerträgen investieren.
Zweischneidiges Schwert
Und selbst wenn man annimmt, dass sich das Bild für den Fiskus unter Einbezug der Grundstückgewinnsteuer (und eventuell auch noch der Vermögenssteuer) aufhellt, wäre dies an der Urne nicht unbedingt ein zündendes Verkaufsargument. Die Schlagzeile «Steuerreform führt zu noch höheren Wohnungspreisen» klingt jedenfalls nicht wie ein Renner. Die gängigen Klagen, dass Wohneigentum für Mittelstandsfamilien wegen starker Preiserhöhungen vermehrt unerschwinglich geworden sei, könnten noch lauter werden.
Eine Erhöhung der Land- oder Hauspreise ist zunächst ein Gewinn für die gegenwärtigen Eigentümer: Sie werden reicher, zumindest gefühlt. Das könnte den Konsum beleben. Anderseits könnten die optisch höheren Kaufpreise Interessenten von Käufen abhalten und zudem indirekt auch zu höheren Mietpreisen führen. Ein zusätzlicher Preisanstieg für Immobilien dürfte überdies die Ungleichheiten in der Gesellschaft eher erhöhen, was das politische Klima belasten würde und damit via Volksentscheide auch die Wirtschaftsentwicklung bremsen kann. Der Saldo ist unklar.
Hansueli Schöchli, Neue Zürcher Zeitung NZZ
Die Neue Zürcher Zeitung NZZ informiert in der Ausgabe vom 26. Mai 2025 über die Auswirkungen auf die Steuereinnahmen wenn der Eigenmietwert abgeschafft wird. Dabei wird die Analyse "Fakten zur Abschaffung des Eigenmietwerts" von HEV-Geschäftsführer Ralph Bauert erwähnt welche zeigt, dass die Abschaffung des Eigenmietwerts zu mehr Steuereinahmen führt, für Eigentümer und Mieter vorteilhaft ist, den Anteil energetischer Sanierungen erhöht und die hohe Haushaltsverschuldung reduziert.