Vor Mietgericht hat Chat-GPT keine Chance
Immer öfter legen KI-Tools Mieten fest. Mehr als ein vager Richtwert kommt dabei aber nicht heraus.
Es beginnt beiläufig. Zwei erfahrene Immobilienbewirtschafter besprechen, zu welchem Preis sie eine neue Wohnung ausschreiben sollen. Der eine gesteht: Er habe einfach Chat-GPT gefragt.
Das ist kein Einzelfall. Denn im gegenwärtigen Tiefzinsumfeld erfreut sich «buy to let» wachsender Beliebtheit: Viele Private kaufen Eigentumswohnungen als Kapitalanlage – und stehen vor derselben Frage wie professionelle Bewirtschaf-ter. Was darf man verlangen?
KI-Systeme wie Chat-GPT, Claude oder Gemini durchsuchen öffentlich zugängliche Plattformen und Ausschreibungen und können daraus Vergleichsmieten herleiten. Selbst Profis stellen fest, dass die Mietschätzungen teilweise sehr nahe an den tatsächlich vereinbarten Mietpreisen liegen. Dennoch warnen Experten vor einem unreflektierten Einsatz. «KI kann diese Informationen zusammenführen und plausibilisieren, sollte aber nie die alleinige Entscheidungsgrundlage sein», sagt Fabian Halmer, Präsident des Schweizerischen Verbands der Immobilienwirtschaft (SVIT) in Basel. Das System kenne weder die Feinheiten des lokalen Marktes noch die oft ganz spezifischen Eigenschaften einer Wohnung. Ralph Bauert vom Hauseigentümerverband (HEV) Region Winterthur sieht es ähnlich: Grundsätzlich sei nichts dagegen einzuwenden, dennoch sollte KI «mit Vorsicht» verwendet werden.
Der entscheidende Unterschied: KI weist bei Objekten mit sehr speziellen Eigenschaften eine grössere Schwankungsbreite auf. Wer die Resultate nicht überprüfen und richtig einordnen kann, tappt im Dunkeln. Es braucht eine Fachperson, die auf Basis von Marktkenntnissen prüft, ob die KI-Schätzung plausibel ist – und wo sie danebenliegt.
Noch deutlicher zeigen sich die Grenzen in einigen Städten. In Basel, Lausanne oder Genf sind unter dem Begriff «Wohnschutz» besonders strenge Preislimiten zu beachten. Diese lokalen Besonderheiten bildet KI nur unzureichend ab.
Die Zahl der Mietstreitigkeiten steigt. Allein in Zürich landeten letztes Jahr gut 400 Fälle vor der Schlichtungsstelle – weil Mieter ihre Anfangsmiete anfochten. In ländlichen Kantonen und der Ostschweiz bleibt das eine Seltenheit, und auch gesamtschweizerisch ist die Konfliktquote noch überschaubar. Doch wer einen Rechtsstreit über die Anfangsmiete führt und dabei auf eine KI-Kalkulation vertraut, hat schlechte Karten. «Schlichtungsbehörden und Gerichte beurteilen Mietzinse ausschliesslich nach den gesetzlichen Vorgaben und den entsprechenden Beweismitteln», sagt Fabian Halmer vom SVIT.
Ralph Bauert vom HEV formuliert es noch direkter: «Bei einer rechtlichen Auseinandersetzung um die Miete braucht man eine rechtliche Beratung und Abklärung und nicht Chat-GPT.»
Schauen wir uns die Praxis an: Die meisten Vermieter orientieren sich an dem, was im gleichen Quartier für vergleichbare Wohnungen verlangt wird – eine Methode, die dem gesetzlich verankerten Prinzip der «Orts- und Quartierüblichkeit» entspricht. Das klingt einleuchtend. Doch das Bundesgericht habe «die Anforderungen an die Orts- und Quartierüblichkeit derart hochgeschraubt, dass dieser Nachweis in der Praxis kaum je» gelinge, erklärt Bauert. Die Gerichte bemängeln in solchen Fällen regelmässig, es fehlten genügend Vergleichsobjekte – oder die herangezogenen Wohnungen seien eben doch nicht ausreichend vergleichbar. Übrigens scheitern Mieter, die eine aus ihrer Sicht ungewöhnlich hohe Miete anfechten wollen, an der gleichen Beweishürde.
Wenn es wirklich darauf ankommt, müssen Vermieter die Miete über die höchst komplexen Bestimmungen zur Netto- und Bruttorendite begründen. Es gibt durchaus klare Fälle: Wer zum Beispiel eine neuere Eigentumswohnung kauft, darf derzeit mietrechtlich eine Bruttorendite bis zu 4,75 Prozent erzielen (aktueller Referenzzins plus 3,5 Prozent). Diese Prozentzahl entspricht kurz gesagt den gesamten Einnahmen im Verhältnis zum Kaufpreis.
Die Rechtslage unterscheidet dabei nach dem Alter der Liegenschaft. Bei neueren Bauten, die nicht älter als zehn Jahre sind, ist die Bruttorendite die massgebliche Grösse. Liegt der Kauf oder Bau der Liegenschaft zwischen zehn und dreissig Jahren zurück, greift die Nettorendite (Ertrag abzüglich Unterhalt, Bewirtschaftung usw.). Bei Liegenschaften, die älter als dreissig Jahre sind oder innerhalb der Familie weitergegeben wurden, kommt wiederum die Orts- und Quartierüblichkeit ins Spiel.
Das klingt schon in der Theorie kompliziert – in der Praxis ist es noch schwieriger. Die Rendite lässt sich oft nur auf der Basis der vollständigen Buchhaltung herleiten und juristisch abstützen. Gerade private Vermieter, die keine Treuhandbüros und Anwälte im Rücken haben, kapitulieren vor dieser Aufgabe.
Ein wichtiger Sonderfall sind Ferienwohnungen oder Vermietungen über Airbnb. Der Schutz gegen missbräuchliche Mieten greift bei kurzzeitigen Vermietungen nicht. «Wer eine Ferienwohnung für wenige Wochen vermietet, ist bei der Preisfestsetzung deutlich freier als bei einem normalen Mietverhältnis», sagt Bauert. In diesem Segment kann KI als grobe Orientierungshilfe durchaus nützlich sein.
Fazit: KI hilft dabei, eine erste Einschätzung zu gewinnen. Rechtlich sind KI-Schätzungen aber unverbindlich. Die Verantwortung liegt ohnehin immer beim Bewirtschafter bzw. Vermieter. Denn im Streitfall sitzt nicht die KI vor dem Richter, sondern der Vermieter.
Jürg Zulliger, Neue Zürcher Zeitung am Sonntag NZZaS
Die Neue Zürcher Zeitung am Sonntag NZZaS berichtet in der Ausgabe vom 28. Juni 2025 über die Verwendung von KI-Tools bei der Festlegung von Mietzinsen und hat dafür HEV-Geschäftsführer Ralph Bauert zu seinen Einschätzungen befragt.