Angenommen, Sie erben ein Haus oder haben vor vielen Jahren Ihr Elternhaus übernommen und stehen vor einer Totalsanierung der Liegenschaft. Abgesehen von den wahrscheinlich exorbitanten Umbaukosten, ist bei einem solchen Projekt eine Etappierung der Bauphasen und eine engmaschige Begleitung des Umbaus durch Fachleute ganz besonders wichtig. Mit der Baufirma Bähler Bau AG in Kemptthal (ZH) sehen wir uns ein Musterobjekt und die verschiedenen Möglichkeiten für eine Totalsanierung näher an.

Etappierung von Sanierungsvorhaben nach Priorität:

Um eine Etappierung des Sanierungsprojekts machen zu können, müssen der zeitliche Rahmen und die Form der Etappierung festgelegt werden. Dabei ist der Zeitraum sicher ein entscheidender Faktor und auch die Frage, wann spätestens die sanierte Liegenschaft bewohnt werden soll. Die Auswahl und Kombination der Massnahmen soll exakt auf das Gebäude sowie die Wünsche der Bauherrschaft zugeschnitten sein. Der ausführliche Sanierungsfahrplan definiert die einzelnen Phasen der Sanierung in der richtigen Reihenfolge, berücksichtigt verfügbare Fördergelder und setzt auf eine optimale Finanzierung.

Der Grundsatz beim Sanieren aber lautet: Der Bau wird von aussen nach innen instand gestellt. Das heisst konkret:

• Dachsanierung mit neuer Eindeckung, Wärmedämmung und Verstärkung
• Kellerabdichtung, Kellerwände und -decken dämmen
• Aussenwände sanieren mit hochwertiger Wärmedämmung, Fenster und Türen erneuern mit Wärmeschutzverglasung. Eventuell Installation einer Photovoltaikanlage
• Innenausbau

Die häufigsten Fragen bei Sanierungen

Ausbaustandard: Was ist gewünscht, was ist machbar?

Hierbei kommt es ganz individuell auf die Kundenwünsche an. In der Offertphase hat der Kunde die Möglichkeit, eine Liste aufzustellen mit allen Wünschen, Vorstellungen oder Ideen. Anhand dieser Angaben lässt sich vonseiten der Projektleitung schnell sagen, was aus baulicher Sicht möglich ist und was nicht. Anschliessend wird eine detaillierte Offerte anhand der gegebenen Vorgaben erstellt.

Wo stecken die grössten Kosten?

Die grössten Kosten liegen definitiv bei den Heizungssystemen und Sanitärinstallationen.

Wo gibt es am meisten Einsparpotenzial?

Am meisten kann im Innenausbau eingespart werden. Hierbei kommt es ganz auf die Wünsche der Bauherrschaft an.

Nasszellen / Elektroanschlüsse

Bei einer Generalsanierung erneuern wir alle Elektroanschlüsse sowie Sanitärleitungen. Hierbei können bestehende Standorte von Dosen und Anschlüssen übernommen und neue hinzugefügt werden. Nasszellen können je nachdem, wie die Anschlüsse und Leitungen es erlauben, vergrössert oder gar an einem anderen Standort erstellt werden. Die Nasszellen sollten auf lange Sicht geplant werden, das heisst begehbare Duschen in einer allgemein geräumigen und behindertengerechten Grös­se.

Lohnt es sich, Radiatoren durch eine Bodenheizung zu ersetzen?

Wenn es die Raumhöhe erlaubt, raten die Fachleute den Kunden, von einem Radiatorsystem auf eine Bodenheizung zu wechseln. Empfehlenswert ist eine Fussbodenheizung im Trockenbausystem mit einer Einlegehöhe von sechs Zentimetern ab bestehendem festen Boden. Dank der niedrigen Vorlauftemperatur ist diese Form von Fussbodenheizung sehr energieeffizient und zudem noch raumsparend. Die Bodenheizung ist in allen Räumen dank einem Raumthermostat individuell regulierbar.

Energieträger: Fossil, erneuerbar – was ist möglich, was nicht?

Grundsätzlich gibt es derzeit drei zu empfehlende Energieträger.

Pelletheizung als Komplettlösung
Die Anschaffung einer Pelletheizung sollte gut überlegt sein. Aus ökologischer Sicht ist die Pelletheizung sehr empfehlenswert. Sie bezieht ihre Energie aus einem nachwachsenden Rohstoff, verbrennt diesen sehr effizient und gilt deshalb als klimaneutral. Aus finanzieller Sicht muss man jedoch genau kalkulieren. Der hohe Investitionspreis steht niedrigen Betriebskosten und stabilen Brennstoffpreisen gegenüber. Insofern lohnt sich die Anschaffung einer Pelletheizung aus ökonomischer Sicht also vor allem dann, wenn man einen entsprechend hohen Wärmebedarf hat. Allerdings gibt es auch schon Kessel, die selbst für ein Haus nach Minergiestandard geeignet sind.

Luft-/Wasser-Wärmepumpe
Der grösste Vorteil einer Luft-/Wasser-Wärmepumpe ist ihre universelle Einsetzbarkeit. Während bei einer anderen Wärmepumpe oftmals komplizierte Genehmigungen und bauliche Massnahmen erforderlich sind, lässt sich die Luft-/Wasser-Wärmepumpe problemlos in die meisten Bauprojekte integrieren. Die gesetzlichen Bestimmungen hinsichtlich der Lärmemissionen sind allerdings zu beachten. Während der Hauptlärm einer Wärmepumpe vom Kompressor stammt, der das Kältemittel komprimiert, besitzt die Luft-/Wasser-Wärmepumpe mit ihrem Gebläse eine weitere Lärmquelle. Zudem ist sie anfällig für extreme Kälte. Im Vergleich zur Sole-Wasser-Wärmepumpe ist die Luft-/Wasser-Wärmepumpe aber wesentlich kostengünstiger in der Anschaffung.

Sole-Wasser-Wärmepumpe
Die Sole-Wasser-Wärmepumpe verfügt über diverse spezifische Vor- und Nachteile, die eine andere Art der Wärmepumpe nicht haben mag. Zum einen muss die Komplexität des Einbaus einer Erdwärmepumpe erwähnt werden. Nicht jedes Grundstück verfügt über die nötigen Gegebenheiten, und selbst wenn, heisst das noch nicht, dass das zuständige Amt die Genehmigung erteilt. Wenn alle äus­seren Umstände geklärt sind, bedeutet die Anschaffung einer Sole-Wasser-Wärmepumpe eine hohe Investition. Die Wärmepumpe selbst ist verhältnismässig günstig, dafür ist die Erschliessung der Wärmequelle sehr teuer. Hervorzuheben ist aber, dass man dank diesem Energieträger pro Jahr bis zu 1000 Franken weniger Energiekosten aufwenden muss. Nach zwölf bis fünfzehn Jahren haben sich die Kosten somit amortisiert. Die Lebensdauer einer solchen Anlage beträgt rund zwanzig Jahre. Ein weiterer grosser Pluspunkt ist der geringe Geräuschpegel. Dadurch, dass sie «nur» über ihren Kompressor verfügt, ist dieser die einzige potenzielle Lärmquelle.

Anmerkung: Energetische Sanierungen werden nicht nur mit Förderbeiträgen unterstützt, sondern sind nach wie vor steuerlich abzugsfähig (abhängig von den kantonalen Gesetzen).

Wo sind Eigenleistungen möglich, wo nicht?

Je nachdem sind Eigenleistungen im Innenausbau möglich. Die Projektleitung beurteilt dies jeweils vor Ort gemeinsam mit der Bauherrschaft.

Wie lange dauert die Grundsanierung, um einen Einzug möglich zu machen?

Mit einem gut eingespielten Team sollte eine Bauzeit von vier Monaten möglich sein. Während der Bauzeit sollte das Haus nicht bewohnt werden.

Muss das Dach nach neunzig Jahren ersetzt werden?

Ja. Im Normalfall steht eine Dachsanierung alle fünfzig bis sechzig Jahre an. In einigen Fällen kann eine solche aber auch schon nach dreissig bis vierzig Jahren fällig sein – vor allem, wenn das Dach undichte Stellen hat, oder die Dachbalken erneuert werden müssen.

Auch aus energetischer Sicht macht eine Dachsanierung Sinn. Rund 21 Prozent des Wärmeverlustes entweichen über nicht genügend gedämmte Dächer.

Lohnt sich ein Estrichausbau als Wohnteil?

Ein Estrichausbau bringt auf alle Fälle eine Wertsteigerung und mehr Wohnraum mit sich. Vorgängig ist jedoch zu prüfen, ob die Ausnützungsziffer in der betroffenen Stadt oder Gemeinde eine Erweiterung des Wohnraums überhaupt zulässt. In jedem Fall macht es aber Sinn, den Estrichboden zu dämmen, um den Wärmeverlust über den Dachstock zu reduzieren.

Wer übernimmt die Bauleitung und damit die Koordination mit den Handwerkern?

Die Bauleitung und damit die Koordination mit den Handwerkern vor Ort wird in der Regel durch die den Bau ausführende Firma gewährleistet. Das ist der Fall, wenn die Baufirma als Generalunternehmer auftritt. Andernfalls müsste ein externer Bauleiter hinzugezogen werden.

Sanierungs-Beispiele aus der Praxis