Im vorliegenden ersten Teil des Artikels wird auf die Erhebung und Ermässigung der Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich eingegangen.

I. Allgemeine Grundzüge der Grundstückgewinnsteuer

Das Steuerharmonisierungsgesetz (nachfolgend StHG) strebt eine einheitliche Besteuerung der Grundstücksgewinnsteuer (nachfolgend GGSt) an. Diese ist als sogenannte Spezialeinkommenssteuer ausgestaltet. Hierbei steht im Art. 12 StHG, dass Gewinne der GGSt unterstehen, die sich bei Veräusserung eines Grundstückes des Privatvermögens ergeben, wenn der Erlös die Anlagekosten übersteigt. Der Bund erhebt darauf keine Steuern. Im Kanton Zürich werden grundsätzlich alle Grundstückgewinne von der GGSt erfasst, nicht nur jene aus der Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens, sondern auch Wertzuwachsgewinne auf Geschäftsliegenschaften. Die wieder eingebrachten Abschreibungen unterliegen jedoch der Einkommens- bzw. Gewinnsteuer (Monistisches System oder Zürcher System).

Nachfolgend wird die GGST im Kanton Zürich betrachtet.

II. Definition der Grundstückgewinnsteuer

Damit überhaupt eine GGSt erhoben werden kann, müssen drei Voraussetzungen erfüllt werden: (1.) es muss es ein Grundstück vorliegen, (2.) an dem eine Handänderung stattfindet und (3.) das zu einem Gewinn für den Veräusserer führt.

1. Grundstück

Der Begriff des Grundstücks wird im Steuerharmonisierungsgesetz nicht definiert. Alle kantonalen Steuergesetze richten sich aber nach der Definition im Schweizerischen Zivilgesetzbuch unter Artikel 655 Abs. 2. Das Zürcher Steuergesetz (nachfolgend StG) wiederholt diese in §207 Abs. 1. Hierunter fallen Liegenschaften, die in das Grundbuch aufgenommenen selbständigen und dauernden Rechte (z.B. Baurechte), Bergwerke und Miteigentumsanteile an Grundstücken (z.B. Miteigentum, Stockwerkeigentum). Unter einer Liegenschaft ist ein bestimmtes im Grundbuch umschriebenes Stück Erdoberfläche gemeint, welches überbaut (z.B. Haus) oder unbebaut sein kann.

2. Handänderung

Das StHG verwendet den Begriff „Veräusserung“, während das StG von „Handänderung“ spricht. Hierbei sind aber bei beiden dieselben Tatbestände gemeint und die beiden Begriffe entsprechen sich. Unter einer Handänderung versteht man die Übertragung von Eigentum oder eigentumsähnlichen Befugnissen an einem Grundstück oder Grundstückanteil vom bisherigen Rechtsträger auf einen andern. Die Handänderung muss entgeltlich erfolgen. Rechtsgeschäften, welche nicht Entgeltlich sind, sind auch keine Veräusserungen und somit auch keine Handänderungen im Sinne von § 216 Abs. 1 StG. Es muss aber bei der Entgeltlichkeit bei der Handänderung kein Geld fliessen, es genügt, wenn die Hingabe des Grundstücks gegen eine Gegenleistung erfolgt, welche auch nicht zwingend dem Veräusserer zufliessen muss.

Nach dem zürcherischen Steuergesetz gibt es drei Arten von Handänderungen, die zivilrechtliche, wirtschaftliche und die Belastung. Der steuerrechtliche Handänderungsbegriff ist hauptsächlich durch die zivilrechtlichen Handänderungen geprägt, welche immer geprüft werden muss. Auf die wirtschaftliche Handänderung und die Belastung wird vorliegend nicht näher eingegangen.

Die Voraussetzungen für eine zivilrechtliche Handänderung sind ein gültiger Rechtsgrund und in der Regel eine Grundbucheintragung. Hierbei kann der Rechtsgrund im Zivilrecht als auch im öffentlichen Recht liegen. Der massgebliche Zeitpunkt für eine Handänderung ist der Tagebucheintrag und nicht der Antritt, das heisst der Übergang von Nutzen und Gefahr. Zu den Arten der zivilrechtlichen Handänderungen gehören Kaufvertrag, Verpfründung, Tauschvertrag (Art, 237 f. OR), Zwangsvollstreckung, Enteignung, richterliches Urteil, Sacheinlage, Sachentnahme, Realteilung, Änderung im Gesellschafterbestand einer Kollektiv- (Art. 552 ff. OR) oder Kommanditgesellschaft (Art. 594 ff. OR) und grundsätzlich auch bei Rechtsgeschäften unter Ehegatten. Beim letztgenannten lösen nach § 216 Abs. 3 lit. a bis b StG keine GGSt bei Eigentumsübergängen zwischen Ehegatten aus.

2.1 Steuersubjekt

§ 217 StG erklärt, dass der Veräusserer steuerpflichtig ist. Hierbei ist das Steuersubjekt eine natürliche oder juristische Person. Bei zivilrechtlichen Handänderungen ist der im Grundbuch eingetragene Eigentümer steuerpflichtig. Der Wohnsitz oder Sitz des Veräusserers ist unwichtig, steuerpflichtig ist man am Ort des zu veräussernden Grundstückes. Besteuert wird immer der Veräusserer. Dies bleibt auch so, wenn der Erwerber die GGSt übernehmen sollte. Bei einer Mehrheit von Eigentümern die das Grundstück veräussern gelten alle als Veräusserer.

2.2 Grundsteuerpfandrecht

Wird eine GGSt bei einer Handänderung ausgelöst, so steht den Gemeinden ein gesetzliches Pfandrecht am betroffenen Grundstück zu. Wird nun diese Steuer vom Veräusserer nicht bezahlt, so kann die Gemeinde das gesetzliche Pfandrecht auf dem Grundstück eintragen lassen und letztlich die Zwangsverwertung zu ihren Gunsten verlangen. Wenn es nicht innerhalb von drei Jahren nach der Handänderung im Grundbuch eingetragen wird (zivilrechtliche Eigentumsübertragung), so erlischt es. Im Kaufvertrag kann eine Sicherstellung der Bezahlung der GGSt durch den Veräusserer vereinbart werden z.B. auf das Konto des Steueramts der Gemeinde.

3. Gewinn

Die GGSt wird erhoben von den Gewinnen, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben (§ 216 Abs. 1 StG). In § 219 Abs. 1 StG ist der Grundstückgewinn der Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten übersteigt. Steuerobjekt bei der GGSt ist der erzielte Grundstückgewinn. Massgebend für die Berechnung des Gewinns und der Besitzesdauer ist die letzte Handänderung (§ 219 Abs. 2 StG).

3.1 Erlös

Als Erlös gilt der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers (§ 222 StG). Hierbei gilt der Verkaufspreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen der erwerbenden Person, welche in einem kausalen Zusammenhang mit der Veräusserung stehen.

3.2 Anlagekosten

Die Anlagekosten setzen sich aus dem Erwerbspreis oder Ersatzwert der Liegenschaft zuzüglich der damit zusammenhängenden Aufwendungen zusammen (Art. 12 Abs. 1 StHG). Anrechenbar sind die in der massgebenden Besitzesdauer gemachten Aufwendungen (§ 221 Abs. 3 StG).

3.2.a Erwerbspreis

Als Erwerbspreis gilt der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers (§ 220 Abs. 1 StG). Der Erwerbspreis wird aufgrund der Parteivereinbarungen nach wirtschaftlichen Kriterien bestimmt. Unter Kaufpreis (Art. 216 ff. OR) ist jeder anlässlich einer Handänderung vereinbarte Preis gemeint. Der öffentlich beurkundete Kaufpreis bildet grundsätzlich den grundstückgewinnsteuerlich massgebenden Erwerbspreis. Unter den weiteren Leistungen die man zum Erwerbspreis hinzurechnet versteht man solche, die mit der Handänderung in kausalem Zusammenhang stehen wie z.B. Übernahme der Grundstückgewinnsteuer durch den Käufer, Nutzniessung oder Wohnrechte etc. Fehlt es an einem feststellbaren, zwischen den Parteien vereinbarten Kaufpreis, ist der Verkehrswert als Ersatzwert heranzuziehen.

Liegt die massgebende Handänderung mehr als 20 Jahre zurück, darf der Steuerpflichtige den Verkehrswert des Grundstücks vor zwanzig Jahren in Anrechnung bringen (§ 220 Abs. 2 StG). Hierbei können zusätzliche Anlagekosten nur noch geltend gemacht werden, welche nicht älter als 20 Jahre und nicht bereits im Verkehrswert vor 20 Jahren enthalten sind. Die Geltendmachung muss beim Steueramt der Gemeinde beantragt werden.

3.2.b Wertvermehrende Aufwendungen

§ 221 Abs. 1 lit. a StG nennt Aufwendungen für Bauten, Umbauten, Meliorationen und andere dauernde Verbesserungen des Grundstücks, nach Abzug allfälliger Versicherungsleistungen und Beiträge von Bund, Kanton oder Gemeinde. Wertvermehrende Aufwendungen sind somit Investitionen, die die Beschaffenheit des Grundstücks dauernd verbessern, also wertvoller machen. Im Gegensatz zu werterhaltenden Investitionen, welche die Erhaltung der bisherigen Werte sicherstellen sollen, wie Unterhalts- und Reparaturkosten. Zu den wertvermehrenden Investitionen gehören Baukosten, rechtliche Verbesserungen wie z.B. Aufwendungen für die Begründung von Stockwerkeigentum (Begründungsakt, Aufstellung Reglement) oder Eigenleistungen (z.B. Eigenarbeit des Eigentümers an seinem Grundstück).

3.2.c Weitere Aufwendungen

Nach § 221 Abs. 1 StG sind weitere Aufwendungen anrechenbar für (lit. b) Grundeigentümerbeiträge, wie Strassen-, Trottoir-, Dolen-, Werkleitungs- oder Perimeterbeiträge, (lit. c) übliche Mäklerprovisionen und Insertionskosten für Erwerb und Veräusserung (aber keine Reisespesen), (lit. d.) mit der Handänderung verbundene Abgaben (wie z.B. Gebühren für die öffentliche Beurkundung, Handänderungsgebühren, Handänderungssteuer) und (lit. e) Baukreditzinsen bei Liegenschaften im Geschäftsvermögen.

III. Höhe der Grundstückgewinnsteuer und Ermässigung

Entscheidend für die Höhe der GGSt ist die absolute Höhe des Gewinns und die Besitzesdauer. Der Grundtarif (§ 225 Abs. 1 StG) ist ein sogenannter Staffeltarif bzw. Tarif mit überschiessender Progression. Dies bedeutet, dass für höhere absolute Gewinne ein höherer prozentualer Steuersatz gilt. Beim Grundtarif der GGSt liegen sie zwischen 10 und 40%. Der maximale Steuersatz von 40% gilt für Gewinnanteile über CHF 100'000. Bagatellgewinne unter CHF 5‘000 werden nicht besteuert (§ 225 Abs. 5 StG).

Die gemäss Grundtarif (§ 225 Abs. 1 StG) berechnete GGSt erhöht sich bei einer anrechenbaren Besitzesdauer von weniger als 1 Jahr um 50 Prozent und von weniger als 2 Jahren um 25 Prozent (§ 225 Abs. 2 StG). Ab einer Besitzesdauer von vollen 5 Jahren reduziert sich die GGSt prozentual von 5% bis maximal 50% bei einer Dauer von vollen 20 Jahren und mehr (§ 225 Abs. 3 StG).

IV. Einreichung

Nach § 226 StG hat der Steuerpflichtige dem Gemeindesteueramt innert 30 Tagen nach der Handänderung eine Steuererklärung einzureichen. Diese Frist ist aber erstreckbar. Bei Unterlassung erfolgt zunächst eine Mahnung und bleibt diese Erfolglos so folgt eine Einschätzung nach pflichtgemässem Ermessen. Das Einschätzungsverfahren wird in den § 206 und §§ 209 f. StG erläutert.

Im zweiten Teil des Artikels wird auf die Aufschubtatbestände der GGSt eingegangen.

Hier können Sie den 2. Teil des Artikels lesen.

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