Abberufung des Verwalters im Stockwerkeigentum
Möchte die Stockwerkeigentümergemeinschaft den Verwalter wechseln, muss dies an der Eigentümerversammlung beschlossen werden. Es kann aber auch jeder Stockwerkeigentümer verlangen, dass der Verwalter aus wichtigen Gründen abberufen wird.
Abwahl an der Eigentümerversammlung
Soll der Verwalter abgewählt werden, muss dieser Antrag ordentlich traktandiert und an einer Stockwerkeigentümerversammlung behandelt werden. Ohne anderslautende Reglementsbestimmung ist dafür ein einfacher Mehrheitsbeschluss erforderlich. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um eine ordentliche oder eine ausserordentliche Versammlung handelt. Die Abwahl des Verwalters kann auch mittels Zirkularbeschluss gefällt werden. Damit dieser jedoch zustande kommt, müssen alle Eigentümer zustimmen und niemand darf sich seiner Stimme enthalten.
Der Vertrag mit dem Verwalter ist ein einfacher Auftrag und kann gemäss Art. 404 OR jederzeit gekündigt werden. Damit kann die Stockwerkeigentümergemeinschaft den Vertrag auch ausserterminlich, oder vor Ablauf einer vertraglich vereinbarten Dauer auflösen. Erfolgt die Abwahl jedoch ungerechtfertigt zur Unzeit, kann dies allenfalls einen Entschädigungsanspruch des Verwalters auslösen.
Abberufung durch das Gericht
Jeder Eigentümer hat das Recht, dass er aus wichtigen Gründen die Abberufung des Verwalters durch das Gericht verlangen kann. Dafür muss aber zuerst die Stockwerkeigentümerversammlung den Antrag auf Abberufung abgelehnt haben und es muss ein wichtiger Grund vorliegen. Als wichtige Gründe gelten Verstösse des Verwalters gegen seine vertraglichen oder reglementarischen Pflichten. Diese müssen derart gewichtig sein, dass die Weiterführung der Verwaltungstätigkeit für die Gemeinschaft, aber auch nur für einen Stockwerkeigentümer, nach Treu und Glauben nicht zugemutet werden kann. Dies kann der Fall sein, wenn der Verwalter regelmässig die Jahresrechnung nicht erstellt oder die Beiträge nicht einzieht. Auch das beharrliche Weigern, die Versammlungsbeschlüsse auszuführen oder das Schikanieren oder Beschimpfen von Stockwerkeigentümern können wichtige Gründe darstellen. Lehnt die Eigentümerversammlung die Abwahl des Verwalters ab, kann der Stockwerkeigentümer die Klage zur Abberufung des Verwalters innert Monatsfrist beim Gericht einreichen.
Mit der Beendigung des Verwaltungsauftrags ist der Verwalter verpflichtet, eine Schlussabrechnung zu erstellen, sowie alle Akten, Schlüssel und Vermögenswerte der Gemeinschaft auszuhändigen. Dabei hat die Stockwerkeigentümergemeinschaft Anspruch auf die Originalakten und muss sich nicht mit Kopien begnügen.
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