Aus der Rechtsberatung: „Zimmer“ und „halbes Zimmer“
Der Vermieter überlegt sich seine Eigentumswohnung zu vermieten. Hierbei schaut er sich den Grundriss an und überlegt sich, ob die Wohnung nun 4 oder doch eher 4.5 Zimmer besitzt. Was ist die rechtliche Definition des Zimmers und was bedeutet „halbes Zimmer“?
Die Zimmeranzahl ist unter anderem bei Inseraten zur Vermietung von Liegenschaften von Wichtigkeit, denn die Angaben in ihnen sind als vertraglich bindende Zusicherung zu qualifizieren, wenn sie genügend spezifisch und nicht ins Auge springender Offensichtlichkeit falsch sind (Zivilkreisgericht Basel-Landschaft West, 18.11.2014).
Ein Blick in die kantonalen Gesetze zeigt, dass keine Definition des Begriffes „Zimmer“ existiert. Im eidgenössischen Gebäude- und Wohnungsregister (eidg. GWR) werden „Zimmer“ als Räume wie Wohn-, Schlaf-, Kinderzimmer etc. beschrieben, die eine Mindestfläche von 4m2 und eine Höhe zwischen Fussboden und Grossteil der Deckenfläche von mindestens 2m haben. Als bauliche Einheit bilden Zimmer eine Wohnung.
Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) erläutert in seiner Broschüre „Wohnbauten planen, beurteilen und vergleichen“ zum „Zimmer“, dass es nutzungsneutral und als gemeinsamer Aufenthaltsbereich gilt. Ein Zimmer ist natürlich belichtet, belüftet und beheizt. Vorbehältlich anderslautender kantonalen Vorschriften weist das erste Zimmer einer Wohnung mindestens 14m2 und alle weiteren sind mindestens 10m2 gross.
Im Mietrecht werden Wohnräume als geschlossene Räume zum Wohnen definiert. Hierzu gehören Wohnungen, Einfamilienhäuser, Einzelzimmer und andere Einrichtungen.
In der Broschüre des BWO sind „halbe Zimmer“ (auch zusätzliches Flächenangebot genannt), natürlich belichtet und haben belüftete Flächen von mindestens 5m2. Zu diesen gehören Nischen, Galerien, erweiterte Koch- oder Essbereiche.
Für die Wohnbauförderung der Volkswirtschaftsdirektion des Kantons Zürich sind Wohnküchen mit mindestens einer Nettowohnfläche von 12m2 oder Wohndielen/Essplätze, die Fenster ins Freie und eine verkehrsfreie Fläche von mindestens 6m2 besitzen, „halbe Zimmer“.
Keine „Zimmer“ sind Badezimmer, Dusche und Küche. Einzige Ausnahme bildet die Wohnküche, die als „halbes Zimmer“ gezählt wird, wenn die Voraussetzungen gegeben sind.
Wie aus den Hinweisen auf die Definition eines „Zimmers“ und „halben Zimmers“ ersichtlich ist, herrscht keine eindeutige rechtliche Definition hierüber. Somit muss beim Inserieren einer Mietliegenschaft oder Kaufobjektes auch hier besondere Beachtung geschenkt werden, damit später keine Unklarheiten bzw. rechtliche Streitigkeiten hieraus erwachsen. Herrscht Unklarheit oder erfüllt ein Raum eines der oben genannten Kriterien eindeutig nicht, so ist es empfehlenswert, diesen nicht als „Zimmer“ bzw. „halbes Zimmer“ in einem Inserat auszuweisen.
