Ausschuss und Abgeordneter im Stockwerkeigentum
Um die Verwaltung der Stockwerkeigentümergemeinschaft zu entlasten, kann ein Ausschuss oder ein Abgeordneter gewählt werden, damit bestimmte Aufgaben erfüllt werden.
I. Allgemein
Nach Art. 712m Abs. 1 Ziff. 3 hat die Versammlung der Stockwerkeigentümer die Befugnis, einen Ausschuss oder einen Abgeordneten zu wählen, dem sie Verwaltungsangelegenheiten übertragen kann, wie namentlich die Aufgabe, dem Verwalter beratend zur Seite zu stehen, dessen Geschäftsführung zu prüfen und der Versammlung darüber Bericht zu erstatten und Antrag zu stellen. Diese gesetzliche Bestimmung ist fakultativ, das heisst, dass es keine gesetzliche Pflicht und auch keinen gesetzlichen Anspruch auf die Wahl eines Ausschusses oder Abgeordneten gibt und somit auch deren Wahl nicht gerichtlich durchgesetzt werden kann. Dies kann aber in den Reglementsbestimmungen anders geregelt werden.
Ein Ausschuss kann als permanente Institution oder bei Bedarf eingesetzt werden. Bei grossen Stockwerkeigentümergemeinschaften macht es am meisten Sinn, einen Ausschuss zu bestimmen, z.B. als Verbindungselement zwischen dem Verwalter und der Stockwerkeigentümerversammlung.
Der Unterschied zwischen dem Ausschuss und Abgeordneten liegt darin, dass beim Erstgenannten mindestens zwei und beim Letztgenannten nur eine Person aus der Stockwerkeigentümergemeinschaft mit der jeweiligen Aufgabe betraut wird. Die Zahl der Ausschussmitglieder kann von der Gemeinschaft frei bestimmt werden. Die Aufgaben und Zuständigkeiten können in beiden Fällen identisch sein.
II. Wahl und Abberufung
a. Wahl
Die Wahl wird zumeist im Begründungsakt oder dem Reglement vorgesehen. Es kann dort festgehalten sein, wie der Ausschuss zusammengesetzt werden soll und wer als Delegierter wählbar ist. Ohne solche Bestimmungen genügt ein einfaches Mehr durch Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung (Art. 67 Abs. 2 i.V.m. Art. 712m Abs. 2 ZGB). Ein Verwalter kann nicht im Ausschuss oder als Delegierter bestimmt werden. Es dürfen nur Stockwerkeigentümer in den Ausschuss oder als Delegierte gewählt werden. Einem Dritten kann keine solche Entscheidungsbefugnis übertragen werden, aber sie können als Berater beigezogen werden.
Zwischen der Stockwerkeigentümergemeinschaft und dem Ausschuss bzw. Delegierten besteht eine vertragliche Bindung, welcher aber keinem Formzwang untersteht. Normalerweise ist dies ein Auftrag. Die Wahl ist durch die Mitglieder bzw. Delegierten annahmebedürftig. Die Tätigkeit ist normalerweise entschädigungslos. Oft wird aber ein Jahresessen als Dank für den Einsatz offeriert.
Von ungemeinem Vorteil ist es, die interne Organisation eines Ausschusses und die Aufgaben des Abgeordneten festzulegen. Hierbei muss zumeist in einem Pflichtenheft (Ausschussreglement) festgelegt werden, wie der Ausschuss zusammengesetzt und gewählt wird, wie die Sitzungen und Abstimmungen erfolgen sollen, welche Aufgaben und Finanzkompetenzen (Kompetenzsumme) er hat und wie die Entschädigung und vorzeitige Beendigung erfolgen sollen.
b. Abberufung
Durch Wahlakt und Vertrag sind die Mitglieder des Ausschusses bzw. der Delegierten an die Stockwerkeigentümergemeinschaft gebunden. Eine Abberufung ist aber unter der analogen Anwendbarkeit von Art. 712r Abs. 1 ZGB jederzeit möglich. Dies darf nur durch einfaches Mehr bei der Stockwerkeigentümerversammlung erfolgen. Eine sofortige Abberufung kann aber zu Schadenersatzpflichten führen. Andersherum können einzelne Mitglieder des Ausschusses wie auch Abgeordnete jederzeit ausscheiden bzw. aufhören.
Normalerweise endet die festgelegte Amtsdauer durch Zeitablauf.
III. Zuständigkeiten
Die Stockwerkeigentümerversammlung legt die Zuständigkeiten des Ausschusses oder des Delegierten fest. Dem Ausschuss oder Abgeordneten können Beratungs- und Aufsichtsaufgaben, Entscheidungsbefugnisse, Auftreten als Mediator aber auch Berichterstattung und Antragstellung von der Stockwerkeigentümerversammlung übertragen werden.
Das Gesetz nennt eine beispielhafte Aufzählung: Die Aufgabe, dem Verwalter beratend zur Seite zu stehen und dessen Geschäftsführung zu prüfen und der Versammlung darüber Bericht zu erstatten und Antrag zu stellen. Weitere konkrete Beispiele sind z.B. Verfassen der Hausordnung, Vertretung des Verwalters im Abwesenheitsfall, Vorsitz der Stockwerkeigentümerversammlung, Vorschlags- bzw. Antragsrecht für bauliche Massnahmen, Begleitung von baulichen Massnahmen (als Baukommission), die Einberufung einer ausserordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung etc.
Wird einerseits auf die Bestellung eines Verwalters verzichtet, kann der Ausschuss oder der Delegierte sämtliche Aufgaben des Verwalters übernehmen. Andererseits kann eine Delegiertenversammlung eine Stockwerkeigentümerversammlung nicht ersetzen.
Bei Fragen und individuellen Beratungen hilft Ihnen der HEV Region Winterthur gerne weiter.
