Bei der telefonischen und persönlichen Rechtsberatung wird häufig die Frage gestellt, wie weiter vorzugehen ist, wenn der Mieter weiterhin im Mietobjekt verbleibt, obwohl er kein Recht mehr dazu hat.

Wenn der Mietvertrag definitiv beendet worden ist, hat der Vermieter das Recht ihn gerichtlich ausweisen zu lassen. Hierbei wird zuerst geprüft, ob das Mietverhältnis tatsächlich zu Ende gegangen ist. Wird eine Ausweisung ausgesprochen, so ist sie mit einer Vollstreckungsanweisung an das Gemeinde- bzw. Stadtammannamt verbunden. Das Ausweisungsbegehren kann im summarischen oder ordentlichen Verfahren gestellt werden.

1. Ausweisungsverfahren

Auf der Gerichtsseite des Kantons Zürich (www.gerichte-zh.ch) kann das Formular mit den dazugehörigen Checklisten für das summarische oder ordentliche Verfahren heruntergeladen werden.

a. summarisches Verfahren (schnelleres Verfahren)

Das Gericht gewährt nach Art. 257 Abs. 1 Schweizerische Zivilprozessordnung (ZPO) Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist und die Rechtslage klar ist. Der Gesuchsteller muss den Nachweis dieser beiden Voraussetzungen beibringen. Der Beweis ist durch Urkunden (z.B. Mietvertrag) zu erbringen (Art. 254 ZPO). Kann dieser Rechtsschutz nicht gewährt werden (weil der Sachverhalt bestritten oder nicht sofort beweisbar und die Rechtslage unklar ist), so tritt das Gericht auf das Gesuch nicht ein (Art. 257 Abs. 3 ZPO). Der Gesuchsteller kann die Klage dann im ordentlichen Verfahren vorbringen.

b. Ordentliches Verfahren

Das ordentliche Verfahren muss durchgeführt werden, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses umstritten und die Beweislage unklar ist. Das Ausweisungsbegehren muss vor die Schlichtungsbehörde in Mietsachen nach Art. 202 ff. ZPO gebracht werden.

Im Begehren müssen die Personalien der Parteien (und allfälliger Vertreter) angegeben werden. Das Mietobjekt muss genau bezeichnet werden, weiter muss das Begehren eine kurze Begründung sowie Beilagen (z.B. Mietvertrag, Abmahnung, Kündigung, Zustellungsbelege) enthalten. Die Beilagen müssen in einem Beilagenverzeichnis separat bezeichnet werden.

Ein Beispiel für ein Rechtsbegehren: „Der Beklagte sei zu verpflichten, die x-Zimmer-Wohnung im x. Stock in der Liegenschaft …strasse …, … Winterthur, unverzüglich zu räumen und der Klägerin ordnungsgemäss zu übergeben. Im Unterlassungsfall sei die Zwangsvollstreckung anzuordnen.“

2. Ausweisung bei einer Zahlungsverzugskündigung

a. Häufigste Fälle

Am häufigsten zeigt sich, dass Ausweisungen bei ausserordentlichen Kündigungen wegen Zahlungsverzugs des Mieters (Art. 257d OR) und bei ordentlichen Kündigungen durch den Vermieter, die vom Mieter nicht angefochten bzw. kein Erstreckungsbegehren gestellt wurden, vorkommen.

b. Auslöser der Zahlungsverzugskündigung

Um das Vorgehen bei einer Ausweisung zu illustrieren, nehmen wir als Beispiel die Zahlungsverzugskündigung. Hierbei zahlt der Mieter den geschuldeten Mietzins nicht oder nur teilweise. Daraufhin mahnt ihn der Vermieter mit einer eingeschriebenen Abmahnung mit 30-tägiger Zahlungsfrist (ab Erhalt des Schreibens) ab. Die 30-tägige Frist beginnt am Tag nach der Zustellung des Schreibens. Holt der Mieter die Abmahnung nicht ab und wird sie zurückgeschickt (aus Beweisgründen nicht öffnen), so gilt sie als zugestellt am letzten Tag der siebentägigen Abholfrist. Ist dieser Tag ein Samstag, Sonntag oder am Wohnsitz des Adressaten anerkannter Feiertag, gilt der nächstfolgende Werktag als Empfangstag. Es empfiehlt sich die Sendung mit der Nachverfolgungsnummer auf der Postquittung des eingeschriebenen Schreibens nachzuprüfen (www.post.ch) und den Bericht auszudrucken. Nach Ablauf der Frist muss mit amtlichem Formular gekündigt werden. Aus Beweiszwecken mit eingeschriebener Post. Weigert sich nun der Mieter das Mietobjekt nach gültiger Beendigung des Mietvertrages zu verlassen, so muss unverzüglich das Ausweisungsverfahren gestartet werden. Im Fall der Zahlungsverzugskündigung ist der Sachverhalt meist unbestritten und sofort beweisbar und die Rechtslage klar, womit das Gesuch um Ausweisung im summarischen Verfahren eingeleitet werden kann.

c. Gesuch um Ausweisung im summarischen Verfahren

Beim Gesuch um Ausweisung müssen alle notwendigen Felder durch den Gesuchsteller ausgefüllt werden. Als Gesuchsgegner gilt der Mieter. Zudem müssen alle bekannten Personen, die im Mietobjekt wohnen und nicht ausziehen wollen, benannt werden (Ausnahme minderjährige Kinder und Angestellte). Das Rechtsbegehren ist im Onlineformular bereits vorformuliert und muss angepasst werden. Der Streitwert wird in der Höhe von sechs Bruttomietzinsen (laut Rechtsprechung) angenommen. Hierbei wird mit einer zweimonatigen Dauer für die Entscheidung des Bezirksgerichts und Viermonatigen für die Ausweisung durch das Statdtammannamt gerechnet.

Das Gesuch muss sorgfältig begründet sein. Hierbei sind sämtliche massgeblichen Beweismittel einzureichen. In unserem Fall beginnt die Begründung mit dem Zustandekommen des Mietvertrages, dem dann die Abmahnung wegen Zahlungsverzuges und die Kündigung folgen. Den eingeschriebenen Schreiben sind jeweils die Zustellbelege für Zahlungsfristansetzung und Kündigung in Kopie beizulegen. Hierbei müssen die Beweismittel jeweils separat durchnummeriert werden. Diese sind dann in einem Beilagen-/Beweismittelverzeichnis aufzulisten, beginnend beim Mietvertrag. Dem Gesuch sind neben dem Beilagen-/Beweismittelverzeichnis die nummerierten Beweismittel (z.B. Mietvertrag, Abmahnung, Kündigung etc.) beizulegen. Es müssen mindestens zwei Exemplare (für Bezirksgericht und Gesuchsgegner) und bei jedem weiteren Gesuchsgegner noch ein weiteres Exemplar erstellt werden. Das Gesuch ist an das örtlich zuständige Bezirksgericht am Ort des Mietobjektes zu schicken.

d. Verfahren und Kosten

Das Bezirksgericht prüft das Gesuch und die Wirksamkeit der Kündigung. Der Mieter kann Einreden und Einwendungen erheben und dadurch versuchen zu erwirken, dass die Rechtslage oder die tatsächlichen Verhältnisse unklar erscheinen. Einreden können z.B. Fehler bei der Kündigung (z.B. kein amtliches Formular für die Kündigung verwendet) oder Kündigungsandrohung (z.B. Zahlungsfrist nicht eingehalten) sein.

Wenn alle Voraussetzungen für eine Ausweisung gegeben sind, heisst das Gericht das Ausweisungsbegehren gut und der Mieter wird verpflichtet das Mietobjekt unverzüglich zu räumen und dem Kläger ordnungsgemäss zu übergeben, unter der Androhung von Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall. Wenn der Mieter sich dem widersetzt, kann nach Eintritt der Rechtskraft des Entscheides, der Kläger vom Stadtammann verlangen, diesen zu vollstrecken.

Die Kosten für die Ausweisung muss der Vermieter vorschiessen und kann diese danach vom Mieter zurückverlangen.

e. Fazit

Häufig sind sich die Vermieter nicht bewusst, dass beim Ausweisungsverfahren alle formellen Erfordernisse stimmen müssen, wie z.B. die Einhaltung der Frist bei der Kündigung und dass es unter Umständen sechs Monate dauert (je nach Fall kürzer oder länger), bis er den Mieter aus dem Mietobjekt los hat.

Bei Fragen zur Ausweisung und individuellen Beratungen hilft Ihnen der HEV Region Winterthur gerne weiter.