Ausweisung des Mieters
Wenn der Mieter trotz gültiger Kündigung das Mietobjekt nicht verlässt, kann der Vermieter die Ausweisung verlangen. Dies kann entweder über den Ausweisungsrichter oder die Schlichtungsbehörde erfolgen.
Ist ein Mietverhältnis zu Ende, muss der Mieter die Mietsache zurückgeben. In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass Mieter dies nicht freiwillig tun. In diesen Fällen ist der Vermieter berechtigt, den Auszug zu erzwingen. Der Vermieter darf die Mietsache aber nicht eigenmächtig in seinen Besitz nehmen, indem er zum Beispiel das Schloss auswechselt. Der Vermieter muss vielmehr beim Gericht die Ausweisung des Mieters verlangen. Dies kann entweder beim Ausweisungsrichter erwirkt werden oder über eine Klage bei der Schlichtungsbehörde.
Summarisches Verfahren
Damit ein Vermieter die Ausweisung beim Ausweisungsrichter im summarischen Verfahren verlangen kann, gelten strenge Voraussetzungen. Der Sachverhalt muss unbestritten oder sofort beweisbar und die Rechtslage klar sein. Möglich ist es zum Beispiel, wenn eine formell korrekte Zahlungsverzugskündigung ausgesprochen wurde und die Zahlungsausfälle offenkundig und beweisbar sind. Oder bei ordentlichen Kündigungen, die vom Mieter nicht angefochten wurden. Mit dem Gesuch um Ausweisung sollte auch gleich die polizeiliche Durchsetzung des Ausweisungsbefehls verlangt werden. Beim summarischen Verfahren riskiert der Vermieter, dass der Richter die Gültigkeit der Kündigung nicht anerkennt und die Ausweisung ablehnt. Dafür ist die Verfahrensdauer kürzer als beim Schlichtungsverfahren.
Schlichtungsverfahren
Ist die Kündigung hingegen strittig oder der Sachverhalt nicht umgehend beweisbar, kann die Ausweisung nicht im summarischen Verfahren erfolgen, sondern muss im ordentlichen Verfahren mit einer vorangehenden Schlichtungsverhandlung durchgeführt werden. In dieser Schlichtungsverhandlung wird geprüft, ob eine wirksame Kündigung vorliegt. Kann ein Vergleich erzielt werden, ist es wichtig, dass in diesem ein Ausweisungstitel aufgenommen wird. Wenn der Mieter dann doch nicht auszieht, kann mit diesem Ausweisungstitel und einer Rechtskraftbescheinigung die Ausweisung beim Gemeindeammann verlangt werden. Kann keine Einigung erzielt werden, wird dem Vermieter die Klagebewilligung für das Mietgericht ausgestellt.
Schadenersatzforderungen
Wenn die Ausweisung abgeschlossen ist, kann der Vermieter ein Verfahren für Schadenersatz einleiten. Dabei können unter anderem die Verfahrenskosten, Mietzinse für die Verfahrensdauer, Schäden aufgrund des verspäteten Auszugs des Mieters und auch die Kosten für die Wohnungsräumung geltend gemacht werden. Befinden sich noch Gegenstände des Mieters in der Wohnung, müssen diese zunächst auf Kosten des Vermieters eingelagert werden.
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