Beherbergung von Familienmitgliedern – Untermiete oder zulässige Gebrauchsüberlassung?
Gemäss Art. 262 OR gilt der Grundsatz, dass ein Mieter das Mietobjekt mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten darf. Diese Zustimmung darf der Vermieter nur aus den in Art. 262 Abs. 2 OR abschliessend genannten Gründen verweigern: Verweigerung der Bekanntgabe der Untermietbedingungen, missbräuchliche Bedingungen der Untermiete oder wesentliche Nachteile für den Vermieter. Das Recht auf Untermiete ist zwingender Natur und kann vertraglich nicht wegbedingt werden.
Rechtlich gesehen handelt es sich bei der Untermiete um ein selbständiges Mietverhältnis zwischen Hauptmieter und Untermieter. Zwischen Vermieter und Untermieter besteht grundsätzlich kein Vertragsverhältnis, wobei Art. 262 Abs. 3 OR dem Vermieter immerhin ein direktes Einwirkungsrecht auf den Untermieter einräumt. Für den Hauseigentümer ist zentral, dass die Untermiete zeitlich und inhaltlich durch den Hauptmietvertrag begrenzt ist. Endet dieser, fällt auch die Untermiete dahin.
Nicht als Untermiete gilt jedoch die unentgeltliche Gebrauchsüberlassung an Familienmitglieder oder nahestehende Personen. Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist der Mieter – mangels abweichender vertraglicher Regelung – nicht verpflichtet, die Wohnung persönlich zu bewohnen. Ihm ist es grundsätzlich erlaubt, die Wohnung unentgeltlich Familienangehörigen oder Freunden zum Gebrauch zu überlassen.
Das Bundesgericht hat dies insbesondere für die Überlassung an Kinder (gestützt auf die elterliche Unterhaltspflicht), an den getrenntlebenden Ehegatten (eheliche Beistandspflicht) sowie an weitere nahe Familienangehörige bestätigt. Entscheidend ist dabei, dass keine Entgeltlichkeit vorliegt und kein eigenständiges Mietverhältnis begründet wird. In solchen Konstellationen findet Art. 262 OR keine Anwendung, weshalb auch keine Zustimmungspflicht des Vermieters besteht.
Für den Hauseigentümer liegt das Risiko darin, dass unter dem Deckmantel der familiären Beherbergung faktisch eine Untermiete etabliert wird. Indizien hierfür können etwa ein vollständiger Auszug des Mieters ohne konkrete Rückkehrabsicht, die Überlassung der gesamten Wohnung über längere Zeit oder geldwerte Leistungen der beherbergten Personen sein. In solchen Fällen kann eine bewilligungspflichtige Untermiete oder gar eine unzulässige „ewige“ Untermiete vorliegen.
Aus Vermietersicht empfiehlt sich daher eine sorgfältige Sachverhaltsabklärung. Ergibt sich, dass die Voraussetzungen einer Untermiete erfüllt sind, kann der Vermieter die Zustimmung nach Art. 262 OR verlangen und bei Vorliegen von Verweigerungsgründen entsprechende rechtliche Schritte einleiten.
