Benutzung von Besucherparkplätzen
Sowohl Vermieter als auch Eigentümer sind immer wieder mit dem Problem konfrontiert, dass die Besucherparkplätze von Mietern bzw. anderen Eigentümern oder deren Familienangehörigen/Mitbewohner (nachfolgend «Mitbewohner») belegt werden; sei es, dass sie mehr Autos als Parkplätze zur Verfügung haben, sei es, dass sie aus Bequemlichkeit ihr Fahrzeug nicht in die Tiefgarage versorgen. Auch stellt sich in der Praxis immer wieder die Frage, wann beispielsweise der Freund einer Mieterin/Eigentümerin, der sein Auto auf dem Besucherparkplatz abstellt, noch als Besucher gilt und ab wann er zum unzulässigen Dauerparkierer mutiert.
Das Gesetz regelt die zulässige Benützung von Besucherparkplätzen nicht. Es kommt aber vor, dass eine diesbezügliche Regelung im Mietvertrag, dem Stockwerkeigentümer- bzw. Miteigentümerreglement, einer Parkplatzbenutzungsverordnung oder der Hausordnung zu finden ist. Fehlt eine genaue Umschreibung, was erlaubt ist und was nicht, muss davon ausgegangen werden, dass es einen gewissen Ermessenspielraum gibt. Generell kann jedoch gesagt werden, dass Besucherparkplätze, wie das Wort schon sagt, für kurze Aufenthalte von Besuchern zur Verfügung stehen sollen, so beispielsweise für die täglichen Spitexbesuche bei einer bedürftigen Person. In der Liegenschaft wohnende Mieter oder Eigentümer bzw. deren Mitbewohner oder Angestellte gelten dagegen nicht als Besucher und sie dürfen streng genommen ihr Auto auch nicht kurzfristig (z.B. über Mittag) auf den Besucherparkplätzen abstellen. Prof. Dr. Arnold Rusch, Universität Zürich, sieht die Grenze für die erlaubte Dauer des Parkierens durch einen Besucher in der Gemeinverträglichkeit und erachtet das Abstellen dessen Autos über mehr als zwei Monate jede Woche zwei- bis dreimal für mehrere Stunden auf dem Besucherparkplatz als unzulässig. Hingegen könnten seiner Meinung nach ausländische Verwandte, die während zwei Ferienwochen zu Besuch weilen, noch als Besucher gelten. Dauergäste seien aber gleich wie Fremdparkierer und Siedlungsbewohner keine Besucher und dürften deshalb die Besucherparkplätze nicht benützen.
a) Vorgehensweise gegen einen Mieter
Wenn ein Mieter bzw. dessen Mitbewohner in unzulässiger Weise sein Auto auf dem Besucherparkplatz abstellen, empfiehlt es sich, bei diesem direkt vorstellig zu werden. Fruchtet die Reklamation beim Mieter nichts, so kann man sich an den Vermieter oder an die Verwaltung wenden. Verstösst der Mieter trotz mehrmaliger Abmahnungen (am besten schriftlich) weiterhin gegen die Regeln, so kann der Vermieter eine Kündigung des Mietverhältnisses in Betracht ziehen. Wenn ein richterliches Verbot besteht, riskiert der fehlbare Mieter bzw. dessen Besucher, der sich zu Unrecht bzw. zu lange auf dem Besucherparkplatz aufhält eine Busse (vgl. lit. b nachfolgend).
Ausserdem entschied das Mietgericht Zürich im Jahr 2014, dass die regelmässige Benützung von Parkplätzen ohne vertragliche Grundlage zu einer Einsparung der Mietkosten führt, die für den Gebrauch eines Parkplatzes normalerweise geschuldet ist. Dies sei eine ungerechtfertigte Bereicherung des Mieters und sei deshalb von diesem zurückzuerstatten.
b) Vorgehensweise gegen einen Stockwerkeigentümer (auch für gewöhnliche Miteigentümer entsprechend gültig)
Zuerst gilt es festzuhalten, dass Besucherparkplätze zum gemeinschaftlichen Eigentum - also allen - gehören. Parkiert ein Stockwerkeigentümer bzw. eine in demselben Haushalt wohnende Person auf dem Besucherparkplatz, so sollte auch in diesem Fall zuerst das Gespräch gesucht werden. Wird weiterhin gegen das Parkierungsverbot auf dem Besucherparkplatz verstossen, sollte vom Verwalter eine mündliche und dann schriftliche Abmahnung (per Einschreiben) erfolgen. Dabei erweist es sich als Vorteil, wenn im Reglement oder in der Hausordnung ein Parkierungsverbot explizit festgeschrieben ist. Wenn auch dies nichts nützt, kann der Verwalter als gesetzliche Vertretung der Stockwerkeigentümergemeinschaft bzw. jeder Stockwerkeigentümer ein gerichtliches Parkierungsverbot gemäss Art. 258 ff. ZPO beim Einzelrichter im summarischen Verfahren am Ort der gelegenen Sache beantragen. So wird ein offizielles Parkierungsverbot für Unberechtigte ausgesprochen, dessen Zuwiderhandlung mit einer Busse bis zu CHF 2‘000 auf Antrag geahndet wird. Besteht ein derartiges gerichtliches Verbot, kann jeder Stockwerkeigentümer, der sich durch die Verletzung des Verbots gestört fühlt, gegen den Verletzter Strafantrag stellen. Ein Ausschluss eines fehlbaren Stockwerkeigentümers aus der Eigentümergemeinschaft ist dagegen allein aus diesem Grund m.E. nicht angezeigt, da ein solcher nur bei schweren Verfehlungen möglich ist (Frage der Verhältnismässigkeit).
Zu guter Letzt gilt es festzuhalten, dass bei der Einschätzung, ob eine unzulässige Benützung der Besucherparkplätze vorliegt oder nicht, einerseits der gesunde Menschenverstand gefragt ist, andererseits sollte aber auch unzulässiges Verhalten nicht toleriert werden, da dies zu Unstimmigkeiten und Nachahmern unter den Mietern bzw. Eigentümern und deren Mitbewohnern führen kann.
