Der Anfangsmietzins
Beim Abschluss eines neuen Mietvertrages muss im Kanton Zürich zwingend das Anfangsmietzinsformular verwendet werden. Anderenfalls ist der Mietzins nichtig und damit nicht gültig vereinbart.
Der Mietzins ist ein wichtiger Bestandteil des Mietvertrags und wird durch Unterzeichnung des Mietvertrags durch die Parteien gültig vereinbart. Das Mietrecht gibt dem Mieter aber die Möglichkeit, den Anfangsmietzins anzufechten und auf seine Missbräuchlichkeit überprüfen zu lassen. Ist die Nutzung des Anfangsmietzinsformulars vom Kanton vorgeschrieben, muss dieses dem Mieter zwingend abgegeben werden.
Anfechtung des Anfangsmietzinses
Gemäss Art. 270 OR kann der Mieter den Anfangsmietzins innert 30 Tagen seit dem Mietantritt bei der Schlichtungsbehörde anfechten. Der Mieter muss dabei nachweisen, dass er wegen einer persönlichen Notlage oder wegen der örtlichen Marktverhältnisse zum Abschluss des Mietvertrags gezwungen war. Ebenfalls kann der Mietzins angefochten werden, wenn dieser im Vergleich zum Vormieter erheblich erhöht wurde.
Bei der Anfechtung des Anfangsmietzinses muss der Mieter beweisen, dass der Mietzins nach den Kriterien von Art. 269 und 269a OR missbräuchlich ist. Wurde der Mietzins jedoch um mehr als 10 Prozent erhöht, wird gemäss einem Bundesgerichtsentscheid ein missbräuchlicher Mietzins vermutet. Damit wird die Beweislast umgekehrt und der Vermieter muss die Nichtmissbräuchlichkeit beweisen.
Anfangsmietzinsformular
Kantone können bei Wohnungsmangel verlangen, dass der Anfangsmietzins auf einem amtlich genehmigten Formular mitgeteilt wird. Im Kanton Zürich muss dieses Anfangsmietzinsformular seit dem 1. November 2013 bei der Vermietung von Wohnräumen, nicht aber bei Geschäftsräumen, verwendet werden. Das Formular ist dem Mieter bis zur Wohnungsübergabe abzugeben. Gemäss Rechtsprechung kann es aber auch noch 30 Tage nach der Wohnungsübergabe ausgehändigt werden.
Übergibt der Vermieter das Anfangsmietzinsformular nicht oder zu spät oder liegt ein Formfehler vor, so gilt der Mietzins als nicht gültig vereinbart und ist somit nichtig. In diesem Fall kann der Mieter den Mietzins jederzeit anfechten. Kommt der Richter zum Schluss, dass der Anfangsmietzins zu Recht angefochten wurde, oder nichtig ist, so muss er den Anfangsmietzins neu festlegen. Dies kann bedeuten, dass der Vermieter dem Mieter die zu viel bezahlten Mietzinse bis maximal 10 Jahre zurückerstatten muss.
Wird der Mietzins gegenüber dem Vormieter erhöht, muss diese Erhöhung im Formular klar begründet werden, wie bei einer Erhöhung während der Vertragsdauer. Bei einer Erstvermietung ist auf dem Formular anstelle des früheren Mietzinses zu vermerken, dass die Wohnung noch nie vermietet wurde. Wurde die Wohnung für kurze Zeit vom Eigentümer bewohnt, muss der vorherige Mietzins aufgeführt werden.
